李宇嘉:年底楼市股市对比 跷跷板效应将进一步强化

　　由此，未来股市和楼市的跷跷板效应将会强化。在本轮经济企稳回升上，楼市回暖并支撑基建发力、PPP大规模落地（9月末入库项目12.5万亿元，比2015年增长了54.3%），可谓最大“功臣”。但是，人口红利和城市化减速，楼市整体供求平衡、局部失衡的背景下，政策激励下的楼市，呈现出区域分化和资产配置两大特征，即少数热点城市楼市火爆，资产配置需求上升，而600多个非热点城市无谓补库存，继续深陷库存泥潭。因此，楼市托住了下坠的GDP，但风险明显上升。

　　今年9月份，固定资产投资与GDP之比升至82%，比2006年提升32个百分点，楼市和基建投资发力居功至伟。但是，投资依赖加剧、投资效率降低，国企利润总额同比连续20个月下降；房地产“金融加速器”效应和财政对基建投入和PPP的支撑，使得宏观债务率加速上升，非金融部门杠杆率（债务余额占GDP比重）达到160%，接近发达国家水平，而财政部财科所统计的宽口径赤字率已达到5%-6%，超过了3%的限度。因此，楼市托底经济的负面问题越来越突出。

　　近期，一行三会全面围堵资金绕道进入楼市，启动调控“第二季”，彰显了管理层控制资产泡沫，防范经济金融风险的决心。防风险取代托底经济，成为下一阶段楼市的主题，而楼市中期内回调是大概率事件。此轮楼市上涨周期中，土地购置和施工未大幅反弹，增幅分别为-6.1%和3.2%，楼市回调对工业和固定资产投资等经济基本面指标冲击有限。近期，一亿非户籍人口城市落户方案出炉，创业创新再回政策重心，这是修复系统性风险预期、修复人民币“信用锚”的必由之路，股市也有望触底回升。