2011广州十大土地拍卖:冷风凛冽 抢地热潮不再

　　如果用一个字来形容2011年的广州土地市场的话，“冷”字是最适合的，从年初富力以底价4.7亿元拿下广州杨箕村城中村改造地块，到年末广州地铁联合体以底价30.7亿元将年内最大地块大坦沙地块收入囊中，期间土地市场受到楼市降温的影响，也散发阵阵冷意，之前的“抢地”热潮不复存在。

　　虽然7月珠江新城中轴线最后一块商业用地的出让出现“哄抢”局面，最终令常元刷新了前高价地楼面地价记录，碧桂园拿下的南沙地块也大受欢迎，但其后开发区、白云新城、番禺桥南、琶洲等地的土地一再以底价成交，拿地多为中海、万科、越秀、君华等品牌房企，使得土地市场渐显冷意。直至10月中下旬，广州南站原推的29宗地块最终底价成交5宗，让人真正感受到了土地市场的刺骨寒风。

　　2011年，“生不逢时”广州南站地块出让出现“冰点”时，广州却将重点转向了地段更优的琶洲，在即将到来的2012，琶洲地块能否一洗土地“冰封”局面，还要拭目以待。(以下按时间先后顺序排列)

　　保利7.885亿摘得广州首幅配建保障房住宅地

　　4月28日，广州市首幅配建保障房住宅地拍卖遇冷，保利地产以7.885亿成交，仅略高于起始价500万元，折合楼面地价4407元/平方米。

　　保利地产负责人表示，拿下该地块后将会建质量好的保障房，但至于商业部分暂时没有打算，而利润空间方面暂时也未计算。业界人士建议，配建保障房最好指定位置，避免开发商将边角位等不好的位置用作保障房。

　　据了解，该地块需配建3万平方米保障性住房，建成后须无条件移交政府。据透露，配建的保障房主要为公租房。此次进行配建的荔湾区高尔夫球场AF030448地块为二类居住用地，用地面积约为7万平米，建筑面积约为17.9万平米。该地块限建七成中小户型，还将配建3万平米保障房，占总建筑面积约17%。

　　据悉，这也是广州市首幅“限地价、竞配建”保障房住宅地，原本由两房地产“大佬”越秀城建和保利地产报名拿地。但在现场，越秀城建全场零举牌。保利地产工作人员带了一部计算器到现场，完全无用武之地，最终以网上申报价7.885亿元拿下，仅略高于起始价500万元，折合楼面地价每平方米4407元。

　　广州常元斩获珠江新城新商业高价地

　　7月19日，珠江新城最后一宗商业用地B2-11"胎动高价地"出让，该地块起拍价13800元/平米，未开拍已成高价地。经过39轮激烈的竞逐，广州常元房地产开发事业有限公司(隶属于美林基业集团，以下称常元地产)以12.8亿元夺得珠江新城B2-11地块，成交楼面地价17933元/平。这个楼面地价刷新了珠江新城乃至全市的商业用地成交价格。

　　资料显示，珠江新城B2-11地块位于天河区冼村路和金穗路交接处，属于珠江新城核心区域的城市中轴线板块，性质是商业金融业用地，占地面积5948平方米，容积率12.0，建筑面积≤71376平方米;建筑密度：40%;绿地率：10%;限高：130米至150米;挂牌价格：98499万元;挂牌起始楼面地价：13800元/平，未开拍已成高价地。

　　常元地产、合景泰富、富力和万科参与了当天的拍卖，最先报价的是常元地产98499万元，随即四家开发商展开激烈争夺，经过39轮竞逐，最终常元地产力挫群雄，以12.8亿元将地块收入囊中，成交楼面地价17933元/平。这个价格比前高价地高4396元/平，珠江新城“新高价地”诞生。

　　广东省房协理事赵卓文认为这个价不意外，匹配珠江新城。拿地开发商常元地产代表表示，地块将用来建写字楼，预计拿地成本在11亿左右，今天拍出地价很高，但对结果很满意。

　　在6月初举行的广州年度土地推介会上，广州市盈基投资公司递交了对珠江新城B2-11地块的勾地意向书，报价高达9107元/平方米。业内人士称，该地块堪称珠江新城中轴线最后一幅地块，此地拍完该区域再无储备用地可推。更有专家预测B2-11拍卖结果将成为下半年广州楼市发展的风向标。

　　南沙一日出让5宗地块 碧桂园豪斥13.7亿元竞下两宗

　　8月8日，广州一口气推出南沙区5宗宅地，总用地面积超过39万平方米。南沙的五宗地块引来12家房企激烈角逐，其中包括富力、保利、碧桂园、锦绣投资等巨头，深圳过江龙优凯思亦有到场。其中，早在南沙拿下的碧桂园豪气出手，以总价13亿拿下最受欢迎的2011NJY-4、2011NJY-5两连片地块。有意思的是，在这最受欢迎的两地块拍出后，不少竞买人退场了。

　　据悉，在所有土地出让中，最受房企欢迎的两地块——南沙街进港大道北侧2011NJY-4、2011NJY-5宅地首先出让，竞价幅度均为500万，引来6家开发商角逐。在拍卖中，碧桂园先后与富晟、保利两家火拼，最终碧桂园共斥资13.7亿元全部揽入，其中2011NJY-4地块占地面积944404平方米，楼面地价2707元/平方米，总价4.6亿。2011NJY-5地块占地面积189037平方米，楼面地价2674元/平方米，总价9.1亿。

　　由于地块紧密相连。位于南沙东北边，进港大道北侧，东北面不远便是虎门渡口与南沙港和珠江，周边有海力花园、南沙货运码头、南沙游艇会、南沙高尔夫球场，颇具大盘开发潜力，所以备受房企关注。附近的进港大道已聚集南沙不少楼盘，如海力花园、华汇国际广场、奥园海景城。离该地块最近的海力花园目前房价7400元/起。相对比较成熟。

　　碧桂园代表表示，对于这两块地，他们已经有了初步规划，但具体细节不便透露，其同时指出，他们对南沙的发展是充满信心。

　　广州省情研究中心贡立华认为，碧桂园在南沙有开发经验，而且一向是以规模开发为特色，便于他们整体控制，产生规模效应，压低房价。

　　中海联合体两次大手笔 33.5亿元拿下广州开发区两宅地

　　8月8日和9月9日，中海地产和广州金誉实业投资集团联合体连续两次出手拿地，分别以底价16.7亿元和16.8亿元竞得广州开发区两宗住宅地，两宗地块总占地面积39万平方米，均为“巨无霸”地块。

　　广州开发区20万平宅地SDK-D-2地块8月8日被中海和广州金誉实业联合体底价拿下，成交金额167823万元。折合楼面地价为3359元/平。9月广州迎来推地高峰，9月9日下午拍卖出让的开发区SDK-D-4地块再次被中海联合体以底价16.7亿元夺得，折合楼面价3512元/平方米。

　　资料显示，中海联合体拿下的两宗地块均位于广州开发区开源大道以南，出让年限为70年，容积率2.5，绿地率≥30%，建筑密度≤25%，开发区SDK-D-2地块土地面积199849平方米(净用地158652平方米)，截至开拍时，由于仅有中海联合体一家报价，遂底价成交。开发区SDK-D-4地块宗地面积达190225平方米，净用地157800平方米。按照国土房管部门要求，两宗地块建筑面积90平方米以下套型住房面积要占住房开发建设总面积的40%以上。此外还有幼儿园、社区居委会、老人服务站点、文化活动站、卫生站、公共厕所、邮政所、配套商业、肉菜市场、居民健身场所等公建配套。

　　这两块相连的地块总面积近40万平方米，是科学城“航母”级的巨无霸地块，开发后将成为科学城的超大型生活社区。这两地块位于科学城开创大道以东、开源大道以西。从记者探营的情况来看，这两块地距离科学城中心有一定距离，不过可以衔接科学城和知识城两大区域。

　　广州科学城地块受热捧 万科越秀逆市拿下两地

　　9月，广州土地市场进入推地高潮，科学城地块尤其受到众多房企如中海、万科、越秀等品牌开发商的青睐。9月5日下午，经过约5分钟短暂而激烈的竞拍，越秀地产以14.1亿拿下了广州开发区科学城KXC-I4-7宅地，该地块折合楼面均价6308元/平方米，总价提升了26952万元，溢价23.6%。9月9日，万科以12.3亿元底价夺得科学城KXCD-D1-2地块，折合楼面价4480元/平方米。

　　9月5日，科学城KXC-I4-7地块进入拍卖，资料显示，该地块属于二类居住用地，占地面积为89414平方米，容积率不超2.5，建筑密度小于35%，地块起始价为114048万元。该地块位于科翔路和开创大道交界处，同时临金峰园路与科翔路交汇路口，交通条件便利。除越秀地产外，还有万科、湖北水牛等四家企业参与该地块拍卖。最终越秀地产一举给出14亿1千万的高价将地块拿下，溢价23.6%，标志着越秀地产正式进军开发区。

　　资深房地产专家韩世同表示，6308元/平方米的楼面均价算是一个理想的价格，因为萝岗区目前楼盘价格已达到一万多的水平，此前该区的土地也有过拍到5、6千的记录，所以该价格还是能得到一些开发商的认同的。

　　9月9日，科学城KXCD-D1-2宅地与另一“巨无霸”地块SDK-D-4(中海拿下)一起正式出让，被万科集团以12.3亿元的底价竞得，折合楼面均价为4480元/平方米。该地块位于科学城开泰大道西南侧，开源大道北侧，瑞和路东北侧，宗地面积109748平方米，容积率不超2.5。

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，调控政策已出台了大半年，市场也有了明显的变化。与楼市呈现下滑趋势的情况一致，土地市场也出现了土地市场溢价率降低，底价成交几率提升的情况。由于大型房企实力雄厚、机制健全且拥有各方面的优势，所以它们乐于用最低的价格拿地，这也是其布局未来的策略。

　　广州房博会的亮点 万科底价拿下白云新城地块

　　9月18日，在广州房博会的最后一天，备受瞩目的白云新城储油库地块以及番禺两宗优质宅地正式出让，揭开了52宗土地盛宴的序幕。万科以底价12.697亿拿下白云新城白云大道AB2911022地块，楼面地价为13536元/平方米

　　当天率先推出的是白云新城AB2911022地块，该地块原计划在9月15日进行拍卖，最后推迟至18日。而直到竞拍之时，只有一家企业报名。万科毫无悬念地以底价12.697亿元将其拿下。

　　资料显示，万科拿下的白云大道AB2911022地块用地性质为商住用地，总用地面积24052平方米，建筑面积93803平方米，其中住宅建筑面积为84423平方米，共建配套面积为5065平方米，商业建筑面积为4315平方米。

　　事实上，广州于去年诞生的楼面高价地就在该地块附近。去年12月，三宗白云新城住宅用地分别由保利地产与中海地产夺得，三地块的成交楼面地价均接近20000元/平方米，成为现今广州楼市的单价高价地。

　　而这次万科拿地的楼面价为13536元/平方米，如此相比，万科捡了个大便宜。颇为意外的是，在今年6月举办的广州土地推介会上，去年首度进入广州的绿地集团早就递交了该地块的意向申请书，但在拍卖会上却不见了踪影。

　　中原广州总经理黄韬认为，目前很多开发商都有兴趣开发白云新城板块，而白云新城在房价上也有叫板珠江新城的趋势，鉴于珠江新城房价已达到5、6万/平米的水平，而且白云新城高价地价格已经高达20000元/平方米，日后该区域的房价将冲上4万/平的水平。

　　而在此外，合富辉煌对该地块发布的预测称，在目前楼市走势不明朗、地块有不少限制条件的情况下，预计该地块起始楼面地价偏贵的AB2911022地块成交溢价率不高，且竞拍不会进入限地价竞配建阶段，甚至以底价成交。但即便以低价出让推算，该地块住宅建成后销售均价也将接近3万元。

　　显然，广州地产界对于目前的土地交易都保持着理智预期的态度。

　　君华集团10.7亿元拿下番禺两地块 全场24次举牌

　　“2011年的广州房博会属于君华!”9月18日，广州房博会的最后一天以一场土地拍卖会作为结束。与前几次土地拍卖基本都是底价成交，波澜不惊的情况相比，本次拍卖还掀起了一点小高潮，对番禺CQNJ11-02和CQNJ11-03地块的竞拍出现了24次举牌，两地块最终被君华集团以10.7亿元奋力拿下。

　　根据广州房管局公布资料显示，位于番禺沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧的CQNJ11-02地块占地面积38705平方米，容积率为2.2，挂牌起始价为50580万，楼面起起始均价5940元/平方米;番禺桥南街番禺中学西侧的CQNJ11-03地块占地面积41081平方米，挂牌起始价为51064万元，楼面起始价5650元/平方米。两宗地块要求中小套型(90平方米以下)比例为56%。

　　据了解，两地块一直以来也受到众多开发商的关注，作为广州城市副中心重点规划区域，地区规划和配套建设已相当成熟，周围楼盘房价已经去到14000-20000元/平方米的水平。

　　QNJ11-03地块起拍前仅有两家房企报名，分别是广东保利51064万报价，以及君华的51264万元报价，由于现场没房企追加价，最终由出君华集团以底价成交。

　　而CQNJ11-02地块的竞拍过程明显激烈，历经24轮举牌，君华以5.56亿元拿下该地块。至此，君华以总价106864万元将番禺两地收入囊中。

　　拍卖会结束后，不少专家、市民谈论起本次拍卖会上的君华集团，无不纷纷表示“君华能在市场平淡之下，豪气连拿两地，可见其实力，也更能让市民在淡市增加入手其产品的信心，而华南板块一直都是一线开发商的重头戏，君华此次连拿两地挺进华南板块，对自身实力及品牌提升具有发展意义”。

　　土地遇寒：琶洲两地块底价成交 广氮一地块流拍

　　进入10月末，广州的空气渐渐冷了起来，广州的土地市场也同样出现降温潮。10月28日，广州三宗地块在市土地交易登记中心进行拍卖，最终一宗流拍两宗底价成交。

　　其中，星河湾以底价49925万拿下海珠区琶洲AH040215地块，折合楼面地价约6024元/平米，琶洲AH040216地块则被从兴电子以底价62299万竞得，折合楼面地价5982元/平米，而广氮地区AT06070402南部地块则因无人竞价最终流拍。

　　据房掌柜了解，琶洲AH040215地块为商业金融业用地，琶洲AH040216地块为商业办公用地，流拍的广氮地区AT06070402南部地块则是二类居住用地及幼儿园用地。

　　星河湾相关人士透露，拿地是发展需要，琶洲AH040215地块将建设星河湾集团总部。

　　当天拍卖的琶洲两宗地块均为总部经济用地，竞得人需承诺取得该总部经济用地后的经营期限不少于10年，异地企业在取得总部经济用地后2年内将总部迁入广州。

　　根据市国土房管局公告显示，原本计划当天进行拍卖的有5宗地块，但10月22日国土房管局发出公告，中止了番禺区桥南街QNJ11-05、QNJ11-06地块2宗地块的拍卖，并同意开发商通过分期付款的形式竞拍琶洲AH040216地块。

　　受到严厉的宏观调控政策影响，广州楼市九月成交量下跌六成，楼市寒潮渐渐影响了土地市场的热度。

　　广州南站上演拍地处女秀 奥园尚泰等房企率先进驻

　　11月1日下午，广州6宗经营性用地拍卖仪式在市土地交易中心全部底价成交，其中上演广州南站拍地处女秀的三宗地块最是引人注目。最终奥园以底价48492万元和18387万元分别竞得广州南站两宗商业金融用地，折合楼面均价约5000元/㎡，另外一宗住宅用地为尚泰集团以30335万元的底价拿下，折合楼面均价7000元/㎡。11月8日，广州南站拍地再次遇冷，最终只以底价成交两宗。

　　奥园集团行政总裁郭梓宁向媒体透露，奥园之所以率先进驻南站，是看好南站的发展潜力，政府规划南站成为核心商务区，作为本土企业的奥园首先支持，有信心将南站项目开发好。

　　11月1日出让的广州南站三宗地块中，住宅用地楼面起始价约为7000元/平方米，商业金融用地楼面起始价约为5000元/平方米，开创了番禺区出让土地价格的记录。

　　据了解，国土房管局在9月中下旬至今推出的广州南站住宅地块都为7000元/㎡上下，商业金融地块均在5000元/㎡左右。一些市场人士提出疑问，南站地块出让在市场上反应平平，是否与南站挂牌价过高有关?

　　对此问题，广州市房地产交易登记中心主任伦小伟表示，广州南站的挂牌价是经过一系列的论证之后才确定的，结合了评估师意见、城市未来规划以及目前市场状况等多方面因素，挂牌价格切合目前房地产市场和土地出让市场的形势。伦小伟还表示，虽然目前房地产及土地市场价值一直走低，但不会影响广州南站的土地推介，地价不会降低。

　　广州南站地块拍卖首秀原定于10月24日进行，国土房管局分别于10月11日、22日、26日将拍卖时间延迟，直到11月1日方才最终确定拍卖。而原计划参与拍卖的15宗地块，也在拍卖前突然被终止其中12宗，最终只有三宗上演拍地处女秀。11月8日，广州南站地块在出让前三小时被叫停12宗，最终只成交两宗。

　　伦小伟表示，在南站地区推介过程中，一些开发商提出了完善南站发展的建议，对南站的开发很有意义，我们要做进一步的完善，因此中止了原计划出让的南站地区用地出让，待进一步调整规划后再择机出让。

　　广州地铁联合体底价30.7亿拿下年度“巨无霸”大坦沙地块

　　11月28日下午，广州年度最大地块——荔湾区大坦沙铁路以北地块出让，最终由广州市地下铁道总公司与广州市辉兆商务服务有限公司联合体以底价30.7亿元竞得，折合地面地价为5205元/平方米。本次土地出让并没有进行成交仪式，而是直接签约。

　　地块签约结束后，广州地铁联合体代表接受媒体采访表示，此次大坦沙地块的价格合理，拿下该地块是因为该地块与地铁有缘，不过他们也表示，以后不会再出手拿地，而且对同样为铁路附近的广州南站地块不感兴趣。

　　该地块挂牌起始价为30.7亿，折合地面地价为5205元/平方米。资料显示，荔湾区大坦沙铁路以北地块为二类居住用地，总用地面积272749平方米，总建筑面积接近59万平方米，可建设用地面积188539平方米，划分为AL0203013、AL0203014、AL0203015、AL0203017四块，其中AL0203014为中小学教育用地，面积16674平方米，另外三地块为居住用地。

　　此外，地块对建筑高度有要求，其中AL0203013、AL0203017居住用地建筑高度不高于80米，AL0203014教育用地建筑高度不高于40米，AL0203015居住用地建筑高度不超过100米。

　　AL0203014功能地块配套学校由竞得人负责建设，建成后整体无偿移交给政府。AL0203013、AL0203015、AL0203017功能地块范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占各宗地开发建设总面积的比例不低于30%。

　　据房掌柜了解，大坦沙所处区域地质条件复杂，且须按规划涉及地铁施工，所以要求竞买人具有处理溶洞等复杂地质条件和地铁上盖物业、地下空间开发的能力和经验业务。

　　此外，该地块内部目前尚有部分建筑未拆，目前仍由被征地村使用和管理，竞得人与被征地村自行协商处理，并负责地块内遗留建筑的拆迁及补偿工作。

　　房掌柜提示：“2011广州房地产年度盘点”系列话题将陆续推出，欢迎关注、指正!