广东房协：量升价涨喜忧参半 楼市新政利在长远

　　概述：前三季度，广东房地产市场成交活跃，商品房销售量创下历年同期新高，企业销售回笼资金畅顺，行业资金总体宽裕有利，房地产完成投资、开发建设等指标保持稳健运行；商品住宅去库存效果总体显著，但部分城市房价持续过快上涨，调控政策如期而至。

　　一、市场运行情况

　　1. 销售市场总体活跃，销量迭创同期新高

　　今年前三季度，广东房地产市场总体表现活跃，商品房销售面积、销售金额分别达10317.98万平方米和11522.86亿元，同比增长32.0%和50.5%。从走势情况看，今年来销售面积、销售额同比增速总体逐月回落，前三季度比上半年分别回落7.3个和6.2个百分点；但比1-8月有所反弹，分别略高2.4个和4.2个百分点。与往年相比，今年商品房销售量明显高于历年同期水平，前三季已超过了2015年以前年份的全年水平，年度销售量再创历史新高几无悬念。

图1：2016年前三季度广东商品房销售面积、销售金额走势

图2：2010年以来广东各季度商品房销售面积情况

　　按用途分，前三季度商品住宅销售面积9291.56万平方米，同比增长31.0%；占全省商品房销售面积的90.1%，比重同比下降0.6个百分点。非住宅商品房销售面积1026.41万平方米，增长41.2%。其中，珠三角地区住宅和非住宅商品房分别销售6898.74万和828.41万平方米，同比分别增长32.3%和35.2%。粤东西北地区商品住宅合计销售2392.83万平方米，同比增长27.6%，增速比珠三角地区低4.7个百分点；非住宅合计销售198.00万平方米，同比增长73.4%，增速高于珠三角地区38.2个百分点，主要是由于粤东西北地区的非住宅销售面积总量小、基数低所导致。

　　2. 部分城市房价大涨，调控政策呼之欲出

　　从房价走势看，前三季度商品房销售均价达11168元/平方米，同比增长14.1%。其中，商品住宅销售均价11001元/平方米，同比增长16.2%，这主要受宽松的信贷政策支持及市场预期走强的带动；非住宅商品房销售均价12675元/平方米，同比下降1.9%，这与当前市场存量、经济结构升级导致商业地产相对过剩有关。

图3：2015年以来广东商品房销售均价走势

　　从各城市商品住宅价格看，前三季度销售均价超过全省平均水平的有深圳、珠海、广州、东莞4个城市，分别为47198、18334、15983和13175元/平方米；佛山为9423元/平方米，接近全省均价水平；汕头、惠州、中山均价在7500元/平方米左右，其余城市均价在4000～6000元/平方米之间。从同比涨幅看，深圳、珠海、东莞、惠州、中山超过20%，领涨全省；其他城市涨幅均低于全省平均水平，其中肇庆、江门、清远、河源等同比基本持平。

　　结合各市住宅库存变动情况看，房价涨幅较大的深圳、珠海、东莞、惠州、中山、广州、佛山等市的待售面积降幅也大，表明去库存进度较快，面临房价进一步上涨的压力，这也成为这些城市在国庆期间出台政策调控市场的主要原因；清远、汕头、韶关、湛江、云浮等城市的待售面积同比仍有所增长，政策上仍需加大促进去库存力度；其他城市虽然库存有所下降，但房价涨幅相对较小，市场运行较为平稳。

图4：2016年前三季度广东各市商品住宅销售均价及同比增速散点分布图

图5：2016年1-9月广东各市住宅均价涨幅与9月期末待售面积同比散点分布图

　　从全省库存情况来看，截至9月期末，商品房累计待售面积5642.13万平方米，同比下降3.5%，与上年期末基本持平。其中，受热点城市销量持续畅旺影响，商品住宅待售面积明显回落，比去年同期减少了448.17万平方米，降幅达12.1%；比上年末减少242.11万平方米。非住宅商品房阶段性供大于求依然突出，待售面积继续增加，同比增加240.51万平方米，增幅达11.2%。

图6：2010年以来广东商品房累计待售面积走势

　　3. 行业资金宽裕有利，投资建设稳健运行

　　前三季度，广东房地产企业到位资金12647.14亿元，同比增长27.5%，增速比上半年回落6.9个百分点。其中，国内贷款1965.29亿元，同比下降5.1%；利用外资2.77亿元，增长53.4%；自筹资金3301.34亿元，增长17.1%；其他资金7353.47亿元，增长46.7%。在其他资金中，定金及预收款3981.94亿元，增长31.4%；个人按揭贷款2631.03亿元，增长70.0%。从各类资金构成比重看，国内贷款占15.5%，比重为历年同期最低；自筹资金占26.1%，占比仅略高于2013年同期；销售回笼资金占比达58.1%，远高于历年同期水平。

图7：2010年以来各年前三季度广东房地产企业到位资金结构

　　由此反映，今年来企业销售资金回笼畅顺，资金充裕度较佳，资金结构处于同期有利的状态。但随着调控政策的出台和信贷的收紧，以及金融机构对开发企业融资和相关用途审核趋严，未来融资形势不容乐观，预计第四季度开发企业资金状况指标将有所回落。

　　投资方面，前三季度广东房地产完成投资7222.55亿元，同比增长18.0%，增速比上半年回落2.8个百分点，开发投资进入了相对稳定的阶段。开发建设方面，截至三季度末，广东商品房施工面积60057.20万平方米，同比增长10.5%，总体保持平稳运行态势。其中，前三季度新开工面积10730.21万平方米，竣工面积3531.03万平方米，同比分别增长13.2%和20.5%，增速比上半年回落4.5个和11.6个百分点。购置土地面积1080.67万平方米，同比增长13.1%；土地成交价款727.04亿元，增长38.7%；土地成交均价6728元/平方米，同比上涨22.7%。土地成交价格大幅上涨，“地王”频出，既提高了开发成本，也对公众的市场预期形成强烈上涨暗示，对房地产市场的稳定和库存持续消化形成了不利影响，增加了市场调控难度，意味着土地政策亟需进一步完善。

图8：2015年以来广东房地产完成投资情况

图9：2016年前三季度广东商品房建设指标同比增速走势

图10：2010年以来广东各年前三季度房地产企业土地购置情况

　　二、市场展望

　　广东前三季度GDP同比增长7.3%，其中第三季度同比增长7.0%，增速比第二季度低0.4个百分点，经济仍然面临较大的下行压力，房地产市场的持续平稳健康发展对于稳定经济增长意义重大。

　　就房地产而言，房价、地价的快速上涨已经引起了国家的高度重视。根据国家控一线、稳二线、活三四线的调控精神，国庆前后，部分城市集中出台房地产调控政策，国家相关部门也相继发文规范市场行为。其中，住房城乡建设部下发了《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，明确对房地产开发企业的不正当经营行为进行查处；国务院办公厅发布了《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，要求集中整治P2P网贷、股权众筹、互联网保险等领域；银监会召开会议明确严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，防范各类资金违规流入房地产市场，等等。由此可见，国家本轮市场调控重点是规范企业经营行为，净化房地产市场环境，促使市场回归理性。若短时间内仍不能平抑住房价，不排除国家进一步收紧政策的可能，但加强对市场主体违法违规行为的处置，将成为市场监管的常态。

　　从本轮调控政策对市场影响来看，短期内，可能对市场信心有所打击，部分城市的去库存压力将有所增加，但由于货币政策和投资渠道等外部环境未发生根本性改变，且首次购房及合理的改善需求仍受鼓励，预计第四季度销售市场不会大幅萎缩，全年商品房销售面积和销售金额将创下历史新高。加之近一两年来销售的大量期房仍需追加投资，预计第四季度房地产投资也将继续保持稳步增长的走势。长期来看，楼市回归理性利于经济转型，经济面的好转和持续推进的城镇化，又将为房地产业的发展提供持续的动力，有利于房地产市场的平稳健康发展

　　综上分析，房地产业仍是经济社会的重要支柱产业之一，市场前景依然光明可期。从经营行为上，房地产企业应该重视信用体系建设，规范市场行为，严格执行商品房销售的相关规定，坚决维护房地产市场秩序；从投资策略上，企业应该警惕政策、市场风险，理性参与土地市场竞拍，拓宽投融资渠道，投资领域由集中在住宅、商业地产转向兼顾新业态的发展。

　　三、机构观点

　　【合富房地产经济研究院】热点城市如期迎来政策调控，重新限购、限贷、限价，第四季度市场总的会有所降温。不过，因货币政策未收紧，预计房地产市场不会迅速回调，可能后市主要以分化为主：前期市场高涨，且投资氛围浓厚的城市，在限制政策作用下，市场量价均可能有所回调；而前期市场表现温和，房价涨幅有限的，后市会更平稳。三四线城市仍以扶持、去库存为主。

　　【戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司】近期国内房地产政策环境趋紧，但广州住宅房地产政策较其他城市更为稳定。尽管公积金贷款首付从20%升至30%，但是对市场的影响仍然有限。由于市场供求差距仍在，库存量进一步减少，预计四季度广州房价将维持上升势头。