合富指数：受新拍土地持续影响 9月广州二手楼市量价创新高

　　合富指数选定市场有代表性、成交活跃的楼盘（组团）作为房价波动监测点，连续追踪，同质可比地获得城市、区域和板块的房价真实变动情况。合富指数的基期为2008年1月份，基期指数为100点，监测点覆盖广州十区34个板块，共322个楼盘（组团）。

　　一、9月广州二手住宅网签量高达11274套，再创新高

　　受黄金地块的持续影响，加上一手新货供应不足，9月广州二手楼市持续火热，网签量再创新高。据合富指数监测数据，9月广州二手住宅网签量高达11274套，108万㎡，超过2016年3月份的成交高峰，环比2016年8月上升18.5%，而同比2015年9月的升幅高达133%。2016年9月全市（十区两市）二手网签均价为18833元/㎡，环比上涨 5.7%，同比上涨18%。

　　2014年1月—2016年9广州二手住宅月度网签宗数

　　周度看，连续黄金地块后，二手周度网签呈节节攀升的态势，并连续7周突破2000套的关口；周均成交高达2400套，与3月份高峰持平。由过往几年的规律看，9月底“10.1”前，二手楼市属于淡季，交投和人气均较清淡，市场的目光大多关注一手新货市场。不过，由于今年广州无论中心区还是外围新货供应均严重不足，令二手楼市在本应清淡季节不降反升，打破“逢十一，交投必清淡” 的固有传统。

　　区域看，中心区的升幅明显高于外围区域，天河、海珠、越秀、白云等中心区及番禺的网签升幅基本两成左右；花都、增城、从化等外围区域的升幅约一成。其中网签量最大是的番禺区，超2000套，约占全市二手成交的两成。

　　总体来看，9月广州二手继续保持量价齐升的态势，主要受两方面因素影响：

　　一是黄金地块的影响持续。今年8月份广州东、西两侧分别出台两幅黄金地块（西片芳村华大物流黄金地块，楼面价3.7万元/㎡；东部长岭居黄金地块，楼面价2.7万元/㎡）。“双黄金地块”后，买家入市意愿明显提升，部分买家甚至有一定的恐慌心理。

　　二是新货供应不足。据合富辉煌监测，2016年1-9月广州一手住宅累计成交超1000万㎡，而同期广州新增住宅供应仅约740万㎡，供需缺口高达250万㎡以上，全市库存的消化周期由15个月缩短至8个月。数据显示，不但中心区缺货严重，一向新货供应大户的萝岗、花都、番禺等外围区域，新货供应也明显不足。

　　二、二手楼价环比上涨4.7%，年内最高；其中天河区的涨幅最大

　　价格方面，2016年9月合富指数为227.6，较2016年8月上升4.7%，同比2015年

　　9月上涨26%。总的来说，2016年9月份广州二手楼价的涨速有所加快，为年内最高。

　　区域价格看，大部分区域的二手楼价基本有3%-4%左右的升幅。其中天河区的升幅最大，高达7.4%，其次是海珠、越秀、番禺、花都，涨幅约为4%左右；白云、荔湾、原黄埔、原萝岗涨幅稍低，约为2%—3%。

　　板块看，9月二手楼价基本呈普涨的局面，大部分板块二手楼价环比8月份均有2%以上的升幅。天河北、天河公园、赤岗-琶洲、五羊新城以及滨江东板块，涨幅基本在8%-9%。五羊新城主要受五羊小学、五羊中学、东山实验小学纳入培正教育集团的利好带动，市场一致看好五羊新城未来的楼价。占据市区优质唯一江景资源的滨江东板块，此前的价格升速与大市比较，不算突出；本月初现“补涨”态势。

　　东圃-车陂、员村、番禺华南板块、白云同和板块以及花都区，本月的表现也较好，价格有5%—8%的上升。白云同和板块主要受附近新盘恒大御府、佳兆业天御以及远洋天骄的拉动，据悉，这三个一手新盘的价格均在4万元/㎡以上，对附近二手优质盘的价格形成强势支撑，如怡新花园3房单位的价格由5月份2.8万元/㎡左右，跃升至9月份的3.3万元/㎡。此外，值得注意的是价格升速一直落后大市的花都区，本月二手价格涨幅较明显，主要是花都区一手新货也出现了阶段性缺货，加上万达广场的影响，二手价格低位补涨。

　　三、二手盘源阶段性”缺货“，中心区客多盘少现象突出；优质物业的放盘价普遍跃升

　　2016年以来二手行情持续火热，对存量盘源的消化速度较往年明显加快，加上业主惜售心态逐渐加重，导致二手盘源告急、缺货的现象日渐凸显。据统计，9月份的总体二手盘源量较年初减少了约四成左右，其中需求较集中的天河北、番禺华南板块的减幅高达五到六成。供求偏紧，中心区大部分板块的盘客比高达1:5，部分热门楼盘的盘客比甚至高达1:7或以上，如芳草园、侨林苑、中海名都等。

　　盘源不足，二手业主更为强势，优质物业纷纷上调放盘价，底气十足。监测显示，业主的升价幅度大多集中3%-10%不等，整体放盘价较8月份明显跃升一个台阶。其中升价幅度最大的是天河北，部分盘源的升价幅度高达20%。此外，海珠西片区的叫价，也由8月份的集中4万元/㎡以下，一跃上升至9月份的4-5万元/㎡，次新盘中海锦榕湾的最高叫价甚至接近6万元/㎡。

　　四、客户追涨入市意愿增强，市区大部分楼盘的实际成交价上涨3%—5%

　　9月客户的入市意愿较为强烈，决策时间较以往大幅缩短，相中即入或追价入市的买家不在少数。据悉，以往新登记入场客户的看楼决策时间一般在2-3个月之间，但9月份部分新客的决策时间仅需2-3周，即可签约成交。

　　价格方面，合富指数监测市区20个指标盘的实际成交价格显示，9月份大部分指标盘的成交价较8月份有3%—5%的上涨。若以8月份中心区的套均总价300万计算，9月份则须多付10-15万。

　　统计显示，9月份价格涨幅最明显的板块均集中新中轴线附近的三大CBD板块，包括珠江新城、天河北以及赤岗琶洲，三大CBD板块不少楼盘的价格涨幅在10%以上。赤岗琶洲板块本月的表现也不俗，珠江帝景、泓景花园部分单位的成交价突破4万元/㎡，环比升幅均在10%以上。

　　五、预计四季度二手楼市会相对稳定，交投小幅回落，价格高位企稳

　　国庆期间，全国多达21个城市密集出台房地产调控政策。广州的政策一方面重申了限购，同时一定程度收紧了公积金房贷。总体来说，政策风向已经发生改变。

　　政策调控无疑会对目前炽热的二手楼市产生打压，但二手楼市也有较强的支撑因素：一是市场因素，包括一手新货不足的格局短期内难以改变，二手楼市本身的盘源供应也明显不足；二是土地价格高位，黄金地块连出。且四季度政府应该会推出大量的存量土地，以目前的情况看，预计土地价格不低。三是流动性因素，在目前较低迷的经济环境下，流动性暂时不具备明显收缩的条件。

　　在政策打压以及三大支撑因素的相互作用下，预计四季度广州二手楼市的表现会较平稳：成交量或会有所回落，但降幅应该不大，约一到三成之间，但与往年比较，仍属良好；价格则以高位站稳为主。