高力国际：多城收紧住宅市场调控政策 力度显不足

　　国家统计局数据显示，2016年8月，全国70座大中城市中有62座城市的新建商品住宅价格录得同比增长。包括北京、天津、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、广州和深圳在内的十座城市同比涨幅逾20%。其中，厦门涨幅最高，达44.3%。

　　此外，包括石家庄、南昌、济南、郑州、武汉以及无锡在内的六座城市，其房价同比涨幅介乎于10%和20%之间。同期，这些城市的二手住宅价格亦出现相若涨幅。在此背景之下，自2016年9月起，中国多座城市的当地政府陆续收紧住宅房地产市场的宏观调控政策，其中包括重启限购政策、收紧家庭购买住宅资格、收紧信贷政策以及相关规定等。

　　在北京，市政府于 2016 年 9 月 30 日出台新政（各城市政策细则请参考附件） 。新政从需求和供应双方面着手，在首次按照普通和非普通住宅采取差别化信贷的同时，亦加大住宅用地及普通户型的供应，以期为刚需提供保障。

　　在深圳，当地政府于 2016 年 10 月 4 日国庆期间对首套及二套住房首付比例亦作出相应的提高；同时，政府重启“90/70”政策，并颁布相关政策以限制市场参与者的购房资格。广州政府紧随深圳，在 2016 年 10 月 5 日亦推出一系列新政，开始收紧公积金贷款购房首付比例及贷款利率。

　　在上海，市政府亦于 2016 年 10 月 8 日出台《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》 ，其中以加大商品住房用地供应力度，及加强新建商品房预销售管理（包括限制预售价格）最为瞩目。

　　此外，包括武汉、杭州、南京、合肥、济南、无锡、苏州、郑州、成都、天津、厦门、东莞、珠海、福州、佛山、惠州、南宁、南昌及芜湖在内的 19 座城市则以重启限购政策为主，辅以收紧商业贷款或公积金贷款政策，以期打压投资需求。

　　高力国际研究部观点：

　　1. 上述城市的市场政策变化旨在抑制过去一年内房价的快速上涨之势，从而达到政府稳定楼市的长期目标；同时，亦表明了中国主要城市住宅房地产市场已暂时退出政策宽松期，并再一次进入市场调控期。

　　2. 尽管全国范围内的住宅市场仍有明显的分化现象，众多级别相对较低、库存量较高的市场仍存在去库存的压力。未来短期内，更多房价增长过快的主要城市或将陆续加入重启限购、收紧房贷政策之列的可能性偏高。

　　3. 此番政策调控或为政府为实现稳定楼市的初步性动作，其力度反映出各地政府对打击投资需求的决心仍有所保留。短期内，购房或投资门槛有所提升，但并非难以逾越。诚然，政府的持续干预并非全无可能，且或将无预先通知。

　　4. 宏观层面而言，回顾过往十年的政策导向及其对房价之影响，在考虑到现今大众收入房价比，及过去十二个月的房价走势，本次调控之力度仍略显不足，其效果或将因城市而异。在一些城市，部分市场参与者仍可通过诸如婚姻状态变更、户口分离等若干途径改变或获取资产购买资格，又或改变持有资产性质处置资产，实现投资回报率最大化。就此而言，政府仍须作更多努力抑制投机行为，稳定楼市。

　　5. 微观层面而言，在市场供应相对紧俏，刚性需求和改善型需求量庞大的市场，诸如北京、上海和深圳等城市，纵使住房购买情绪在政策收紧的笼罩下会有所降温，买受犹豫程度上升，成交量顺应下滑，均价涨幅将相应收窄，但价格大幅调整的可能性相对较小。在一些投资行为占比更高的低线城市中，成交量和成交价之降幅或将较上述一线城市更为显著。

　　6. 鉴于现阶段中国经济仍与住宅房地产走势关联甚密，政府在渴求维持经济增长、稳定楼市发展、和在楼价增长及所捆绑的社会稳定考量之间仍会作出某种程度的妥协。