恩宁路永庆坊片区微改造项目开业 李小龙故居正式迎客

　　原本是危旧房林立的片区，在政府主导下，收回产权、编制规划、公开招标，确定企业承接“命题作文”实施改造……如今的恩宁路永庆坊，骑楼古巷依旧，却不再是一副破败的面貌。由广州万科中标完成的永庆坊微改造项目，9月30日正式开业，整体面向市民开放。该项目在“修旧如旧，建新如故”的基础上，强化岭南建筑特色风貌特征，引入众创办公、长租公寓、教育培训等新产业，让老街重新焕发活力，成为青年创业的心水之选。开业后，市民也可到永庆坊逛街听曲、赏玩民国建筑，甚至在星巴克喝一杯咖啡。同时，修缮后的李小龙故居也将面向市民开放，让功夫“粉丝”们参观游览。

　　引入新产业打造旧城“文化地标”

　　永庆片区的房屋修葺，由政府招标，广州万科中标后按照“修旧如旧，建新如故”的方法，基本保持原有建筑的轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护和整饬。强化整体的岭南建筑特色风貌特征，保留岭南传统民居的空间肌理特点，同时考虑室内空间的整体协同利用，以容纳新功能。

　　在整个片区，将建立通达的步行网络，行成井字形的步行通道，改变目前单一出入口的困境。巷道保留原有青石板路，增加消防设施，整理电力和通讯线路，优化排水方式，并配建公厕等重要的公共服务设施。合理划分功能区，引入的三大产业包括：众创办公、长租公寓、教育培训。

　　其中，办公空间计划导入以文化创意为主的新兴产业，创意市集、本土文化、建筑设计、广告设计、服装设计、摄影摄像、生活美学等，整个空间“外旧内新”，既保留了传统的空间比例与历史的痕迹又满足了办公空间的基本要求。例如，背靠背相连的两个开间会因为进深太大导致采光通风较弱，我们就以现代比例与手法在整个区域的中心置入两个大天井，同时把这个天井空间设计为办公共享的空间，包括全玻璃会议室与天台花园。

　　此外，长租公寓可以为创意人才提供生活配套，教育培训产业可以为他们提供教育资源配套，三大产业互相促进，共同驱动片区再现活力。做好硬件只是第一步，接下来广州万科旗下的长租公寓、众创办公、社区教育营地、商业等拓展业务将经营好永庆坊，带来人流，带来活力，成为荔湾旧城区的新的文化地标。

　　李小龙故居、民国大宅等将迎客

　　永庆坊原本就有粤剧艺术博物馆、八和会馆等广州著名景点坐镇，如今修缮后更是增加了李小龙故居、民国神秘政客大宅等景点可以游玩。

　　李小龙故居位于恩宁路永庆一巷13号，20世纪40年代由粤剧“四大名丑”李小龙的父亲李海泉所建。其具西关大屋建筑风格的砖木结构，内有雕花大梁，彩色雕花玻璃屏风间隔，坐南向北，三进深，面宽约8米，进深约21米，占地面积200多平方米，建筑面积约400平方米。

　　在修缮前，李小龙故居当时是在永庆大街的一所学校内，由于年久失修，破烂不堪，当时项目工作人员折腾了很久时间才打开大门，进入屋内布发现满了三五公分厚的尘灰，散发着浓浓的霉味，鼻子很不舒服。永庆坊项目设计师陈嘉健是个刚从澳洲留学归来的广州“土著”，他想顺着木楼梯上二楼勘测，结果楼梯“咔嚓”一声断了，他从楼梯上滑落，被卡在了断裂的楼梯中间动弹不得，几个同事才把他拉出来。

　　李小龙故居的门被打开后，很多街坊也过来围观。尽管都住在同一条巷子，但是李小龙故居也只停留在传说中，从没人进入过屋内，他们看到跌倒在地有点狼狈的小陈，开玩笑说，“看门要‘烟酒茶’拜拜，李祖师爷考验你们到底有没诚心。”

　　“一代功夫大师的祖屋破成这样，实在不应该。”这位年轻的设计师下决心要做好李小龙故居的修复工作，不知道跑了多少趟跑图书馆和档案馆，还原建筑肌理，重现古建筑的原汁原味。

　　而民国大宅则位于永庆大街24-28号，是永庆片区内的文保单位。建筑产权面积197平方米。民居属于砖混结构，建筑外立面保存比较完整，室内破坏严重，有较多的裂缝。富有民国特色的红砖，在永庆大街的建筑中非常突出，古旧的墙体和经过修缮后的门窗，传递出浓郁的民国风情。同时，富有特色的屋顶绿化，为公寓的使用者提供了一个静谧的交流和生活场所。

　　原系广州危旧房最集中区域

　　永庆片区位于恩宁路中段，修缮范围包括恩宁路69号至101号、至永庆大街、永庆一巷、永庆二巷、至宝大街、至宝西一巷，占地面积约8000平方米，修缮维护建筑物约7800平方米。

　　本世纪初，恩宁路周边是广州市危旧房最集中的区辖之一，2007年作为广州市危房改造的试点，永庆片区内的房屋开始陆续收回。由于房屋原本质量就差，加上收回后没有使用，这批征而未拆除的房屋质量进一步恶化。

　　2015年12月，荔湾区对永庆片区内43栋征而未拆的房屋进行了房屋安全鉴定，结果有30栋为严重损坏房。其中，永庆大街21号、23号、25号、27号和至宝大街1号更是已经严重损坏，几乎要倒塌了。排得密密麻麻的老房子旁，不少地方杂草丛生，蚊蝇乱走，被居民形容为“烂熔熔”的街道。

　　为此，由广州市荔湾区旧城改造项目中心公开招商，经过招标程序择优确定投资、建设、运营单位。首次招标公告是从2016年2月17日开始，先后在广州产权交易所、南方日报刊登公示。最终，广州万科中标成为合作企业。

　　严格按规划改造“修旧如旧”

　　永庆坊改造项目，严格遵循“修旧如旧”的原则，保留原有的街巷肌理，遵守现有规划法规及要求，在尊重历史、保护旧城风貌的基础上实施。2011年6月，市规委会全票表决通过了《恩宁路旧城改造更新地块控制性详细规划导则更改》，经过公示后，2011年11月，市规划局正式发布了《荔湾分区AL0126、AL0128、AL0129规划管理单元（恩宁路旧城改造更新地块）控制性详细规划导则更改》，并附有文化保护专门篇章。根据该规划，永庆片区除了李小龙故居等属于文物古迹用地以外，其他地块均属于商业金融业用地。

　　同时，荔湾区制定了《永庆片区微改造建设导则》和《永庆片区微改造社区业态控制导则》，采用BOT模式，通过公开招商引入广州万科建设及运营此项目，并给予其15年经营权，期满后交回给政府。永庆片区修缮的主要内容有三方面：一是保留原有街巷肌理，传统建筑修旧如旧，建筑立面主要采用去污清洗方式重现当年原貌，增加以结构加固为主的实用性现代建筑元素；二是增加设施配套现代化，改善原有社区部分建筑功能，完善社区卫生、排水、消防等配套设施；三是产业更新活化，导入创客空间、文化创意、教育等产业，配套无明火餐饮、青年公寓、文化展览等功能。

　　本次修缮不仅致力保护现存的文物建筑及整个街区的风貌，也关注建筑物的安全使用。修缮后房屋结构加固的抗震设防列度为7度，修缮后结构强度与新建现代建筑一致；加装全新消防管网，增设一个小型消防站，配备合格的消防管理员；老化的电线全部更换，增设配一个电房，保障用电安全。

　　最终验收结果证明，永庆片区修缮效果符合规划要求。根据《荔湾分区AL0126、AL0128、AL0129规划管理单元（恩宁路旧城改造更新地块）控制性详细规划导则更改》和《关于申请出具建设用地规划条件的复函（穗规函［2012］763号》的要求，编制了《永庆片区微改造建设方案》，选定了具备资质施工单位、监理单位，施工图审查机构对施工图纸进行了审核，修缮的每栋房屋（都不超过300平方米）均在街道办事处办理了限额以下小型工程开工信息备案。

　　在修缮前，有产权房屋7800平方米，修缮后建筑面积为7200多平方米，减少了约500平方米，并且拆除了违法建设1000多平方米；片区内两处文物，由符合资质要求的文物设计甲级和施工一级的广东南秀古建筑石雕园林工程有限公司实施，施工前获得了文化部门批准，修缮后通过了专家组的验收。

　　积极引导居民参与“三方共赢”

　　设计施工中，由于不少危旧房严重损坏甚至倒塌，在设计和施工的过程中，依据的是“总量控制，局部抽疏”的原则，在不增加容积率和建筑面积的前提下，把一些房屋倒塌的地方改成绿地、建成广场或文化活动中心，而不是简单的复建。

　　荔湾区委区政府邀请多方机构学者，对恩宁片区深入调研分析后，提出了“政府主导，企业承办，居民参与”的模式。

　　其中，政府作为片区大部分物业的持有者，从政策和法规上，既对活化改造明确方向和定位，也总体把握改造的成果和活化的过程效果；企业以承接“命题作文”的形式，通过方案的公开招商评标，获得基地的投资改造授权，并以一定年限的运营收益逐年收回投资。

　　从居民参与的角度看，一是片区大环境的改善有益居民自有物业的居住品质，二是居民可自行改造，参与更新，只要改造遵循政府对基地内建筑的总体规划控制和产业经营要求；三是居民可以选择将自己的物业出租给企业运营，或自行出租获得收益。据了解，此前永庆大街房屋危旧，整体环境也不佳，出租房屋只有每平米三四十元的价格，而改造后出租价格预计能达到每平米六七十元，若是商铺价格则更高。

　　在永庆坊的修缮改造中，政府、企业、居民三方各有定位，最终形成一个“三方共赢”的结果。政府盘活了低效国有资产，改善了片区城市环境，拉动了经济创造了就业；企业通过资产改造优化，获得运营收益；居民改善社区居住环境和设施，提升了自有物业的价值和自我改造经营的机会。

　　永庆片区内目前尚有12户居民，项目均一一作了沟通。其中，有7户居民同意协同修缮，现已基本完成修缮工作；另5户居民没有同意，现正在继续协调，如仍不同意协同修缮，我们将尊重其意愿。