中海并购中信或成“双刃剑” 人事震荡下项目寻突破

　　中海之难

　　据了解，中信转让给中海地产项目主要分布于25个城市，共126个项目。截至4月30日，总价值为1096.39亿元人民币。以住宅为主，包括已竣工待售的项目54个，正在开发中的项目31个，未开发项目41个。从区域分布来看，总建筑面积的45.4%位于华南地区，16.1%位于华东，15.2%位于华北。北部和西部地区的土地仅占13%。

　　对于中海地产而言，中信项目的注入，将进一步增加中海地产的土地储备，帮助中海实现销售规模的扩大。

　　中期业绩会上，中海地产董事会主席郝建民便称，中信整合带来了资源贡献，集团全年可售项目货值将突破3000亿港元，因此决定把全年合约销售金额目标上调到2100亿港元。

　　有机构人士表示，中海与中信的资产置换，对于改善净资产及盈利有利，成为另一个潜在的催化剂，这将有助改善中海的净资产值3%至10%。

　　不过，也有市场人士认为，中海地产究竟吃下的是大餐还是鸡肋，在房地产去库存大趋势下，要细看土地资源究竟是处于哪些城市。中信地产真正好的项目基本去化完毕，甩给中海的住宅项目，很可能给中海造成很重的去库存任务。

　　据和讯房产了解，中信地产的库存主要集中在海南、长沙、天津及广东的三四线城市。而中信泰富住宅项目更少，主要集中在扬州、万宁及上海朱家角等地，中信泰富以商办开发见长，最核心的如中信泰富和上海船厂合作的陆家嘴(600663,股吧)项目并不在此次合作范围之内。

　　除了项目所处城市可能面临去库存压力之外。另一大问题是，中信现有项目内的旅游地产项目占比较多，这也非中海地产所擅长。比如，中信在海南及内地南昌等地有大量旅游地产土地储备。

　　有接近中海地产管理层的人士告诉和讯房产，对于中信地产在三四线城市的项目，中海也有进一步的考虑。“中海旗下有两大地产平台，目前，中海地产聚焦一二线城市，中海宏洋则聚焦三四线城市。位于三四线城市的中信项目，将来主要并入中海宏洋平台。”上述人士说。

　　在接受和讯房产采访的业内人士看来，中海的融资能力、成本控制能力、运营能力显然优于中信地产，并购来的项目给中海带来机遇也带来挑战，这关键取决于中海的后续整合能力。

　　“在经历了一番人事大震荡之后，中海还将要啃的硬骨头是中信现有项目在土地确权、定位、产品适销方面的问题。这对于中海地产而言是一柄双刃剑，能否处理好，将决定中海未来的江湖地位。”上述人士说。