合富指数：新地块效应 8月份广州二手楼市量价齐升

　　一、新地块及中心区新货不足，8月广州二手楼市逆市升温；其中“老四区”交投最热

　　受新地块及中心区新货不足影响，8月二手楼市交投畅旺，网签量直逼3月份的高峰。据合富指数监测显示，2016年8月全市（十区两市）二手网签9511套，90万㎡，环比2016年7月上升16.5%，同比2015年8月升94%。虽然临近“十一”，但二手交投并没有像往年般季节性回落，反而逆势升温，显示二手楼市仍有较强的上升动能。

　　8月份东、西两侧分别出台两幅新地块（西片芳村华大物流新地块，楼面价3.7万元/㎡；东部长岭居新地块，楼面价2.7万元/㎡）。“双新地块”后，原本归于平稳的二手楼市再度被迅速点燃，二手周度网签呈节节攀升态势，并连续三周突破2000套的大关。合富指数监测二手周度网签数据显示，新地块后，广州二手周度网签宗数较新地块前上升了两成以上。

　　区域看，中心区表现明显好于外围区域；“老四区”最热，天河、越秀、海珠、原荔湾四区的交投升幅均在两成以上，白云、番禺、花都等近郊及外围区域的升幅基本在一成左右。

　　二、总体二手楼价上涨4%；靠近新地块的片区，价格较快上涨

　　价格方面，2016年8月合富指数为217.3，较2016年7月上升4%，同比2015年8月上涨20.7%。总的来说，2016年8月份广州二手楼价保持较快的上涨速度。

　　区域价格看，市区的价格升幅明显高于外围，新地块对周边片区的价格刺激明显。其中升幅最大的是长岭居新地块所在的原萝岗，环比上涨7.4%；芳村新地块所在的荔湾区，楼价上涨了4.1%，涨幅居各区前列。此外，天河、海珠两区的二手楼价均上涨了5%左右，升幅高于番禺、花都等外围区域，两区的二手楼价同比2015年同期的升幅均在两成以上。

　　板块看，本月二手楼价涨幅最大的是萝岗科学城板块，环比上涨了7.4%，主要受“新地块”带动。其余涨幅居前的板块，大多靠近“新地块”。如靠近芳村新地块的海珠区光大—太古仓板块、江南西—宝岗板块和荔湾的中山八—陈家祠板块；靠近萝岗新地块的天河东圃-车陂板块、天河北板块等，这些板块的涨幅均在5%—6%之间。

　　三、买家价格接受度有所提高；市区标杆盘成交价大多上涨3%—5%，新地块周边项目的涨幅稍大

　　新地块效应，加上中心区新货不足、一手楼价持续上涨等因素的持续影响，业主心态更强硬，议价空间缩小，市区的较优质单位不少高价放盘，部分挂牌价紧追一手，个别业主的惜售心态加重。

　　客户方面看，买家入市意愿明显增强，决策时间缩短，不少旧客对优质单位小幅追价入市。据了解，这部分旧客的看楼时间大多超过3个月，对市场了解较深，尤其是对近半年的价格涨速有较深体会，因此出手果断，部分相中即入。新地块前，新客决策看楼的时间大多在3个月左右，入市相对犹豫；不过，8月份新地块出台后，部分新客担心后市价格上涨，表现一定的忧虑情绪，入市速度加快。

　　由调查情况看，目前大部分买家对价格的接受度有所提高，价格对比地往前的涨幅不算太大（5%以内）的优质盘受到市场热烈追捧，但这种优质“笋盘”买少见少。合富指数数据显示，8月市区标杆盘的实际成交价大多上涨3%—5%；新地块周边项目的涨幅稍大，其中天河最靠近萝岗新地块及奥体广氮板块的中海康城价格涨幅最明显。

　　四、市区300-400万优质盘和800万以上资源型物业的成交有所增多

　　具体成交结构看，天河、越秀、海珠、原荔湾“老四区”中，300-400万的优质盘和800万以上的高端大户型成交有所增多。其中300-400万优质盘的成交占比为12.1%，较7月份增加了约3个百分点；800万以上的高端大户型的成交占比为15.7%，较7月份增加了约4个百分点。总体来说，300万以上的成交增多，主要与市区供应不足有较大关系。据了解，目前“老四区”300-400万左右的新货基本集中广钢新城，而天河、海珠、越秀三区域在这一价段的供货不多；部分需求转投市区二手较优质的物业。据了解，由于人民币贬值，部分高端买家有较强烈的资产配置要求，抢占市区优质稀缺的资源型物业也是这部分买家投资理财的重要方式。