新地块持续刺激购房需求 上周广州二手房量价齐升

　　二手住宅市场综述

　　8月第四周，地块热潮持续刺激购房需求，二手住宅市场延续交投活跃态势，量价齐升，成交总价超200万元的占比上升。全市整体新增客户量环比大升22.4%，受黄埔新地块刺激，天河东部片区及黄埔区府板块新增客户明显增多；而新增盘源量远远低于新增客源，环比仅增长0.7%，客多盘少，符合买家需求的房源更少，买卖有效匹配度不高，需求未能得到完全释放。

　　市场热点

　　1、长岭居出现黄埔新地块 ，地价远高于周边一手楼价  

　　广州近期接连叫停两宗热门地块之后，8月26日，被称为准地块的长岭居CPPQ-A2-1地块如期开拍。参与竞拍的房企包括保利、雅居乐、龙湖、时代、融创、金地、万科、中粮、金融街、东原、中冶、越秀、平安、九龙仓、广电、远洋、中铁建、合景、国瑞等多家知名房企。在两个多小时历经264轮的疯狂角逐，中冶置业击败对手，成为最终的赢家，以36.79亿元拿下长岭居地块，溢价率240.9%，而高达27273元/平方米的楼面价，远超保利在2014年创造的17564元/平方米记录，晋升为黄埔新地块。

　　长岭居出让地块周边有多个一手楼盘在售，其中，较为便宜的是奥园春晓及实地•常春藤，最新网签均价约为13500元/平方米，最贵的是万科山景城，网签均价为20655元/平方米，金融街•融穗御府及卖尾货的保利•越秀岭南林语的网签均价为18000-19500元/平方米，均远远低于“面粉价”。

　　2、加装电梯出台新规，按楼层分摊费用

　　广州市法制办8月24日发布《广州市既有住宅增设电梯办法》，对于高层住户和低层住户争议较多的出资和维护养护费用分摊比例，此次《办法》给了官方参考分摊比例：以第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为 0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。

　　物业加装电梯，对物业价格有助推作用。以近期加装电梯的白云西槎路雅怡花园为例，中层单位未加装电梯前，放盘价介于16500-17500之间，加装电梯后放盘价上升至18500-19000元/平方米，而高楼层升幅更为明显，未加装电梯之前，高层物业放盘价约为16000元/平方米，而加装电梯之后，放盘价已提升至19000-20000元/平方米，放盘价每平方米上升3000元。

　　二手住宅市场情况

　　（一）地块旺市，成交量价齐齐升

　　1. 8月第四周中介网签量连升三周，高价楼盘成交比例增多

　　根据链家研究院统计，8月第四周广州市二手住宅经中介促成网签量为2363套，较上周上升9.7%，自8月份以来，周成交网签数节节上升，目前已连升三周。本周成交前三位的区域分别是番禺成交428套，较上周增多28套，天河成交393套，较上周增多55套，海珠取代增城，成交309套排名第三。

　　8月第四周，二手住宅成交均价为24906元/平方米，较上周有0.9%的上升，成交均价继续上涨，其中均价在四万元/平方米以上高价楼盘成交占比增大，由上周的7.6%上升至本周的9.7%。

　　2. 楼价涨，成交总价逾200万元占比升

　　8月第四周，总价超过200万元占比较上周增加约2个百分点，其中天河总价超过200万元的楼盘最多，比例为21.6%，而总价低于100万元占比，由6月第四周的26.7%下降至目前的18.2%，下降幅度达到9个百分点。

　　(二) 客多盘少，供需关系有加剧迹象

　　1. 盘客增长不同步，价格上行压力大

　　新增客源环比大幅增长22.4%，8月第四周，新增客源最为集中的是天河区珠江新城板块，其次是天河东部，即天河公园-东圃一带。新增盘量环比仅增长0.7%，盘客比值越来越小，供需关系紧张，价格上行压力继续增大。白云区是本周新增盘量最多的区域，主要分布在广州大道北及黄石板块。

　　2. 买卖有效匹配度不高 ，需求未能释放

　　8月第三周看楼客户较上周增加8%，其中最受客户关注的前五个楼盘分别是海珠的金碧花园、番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城及番禺的广州雅居乐花园、丽江花园。

　　目前，客多盘少，符合买家需求的房源更少，回价率延续中位变化态势。例如，天河东圃板块的骏景花园，在售盘源不多，且大多是120平方米以上的户型，而客户更为关注的是80-100平方米，买卖匹配度不理想，需求未能得到完全释放。

　　3. 议价空间继续波动，荔湾业主提高放盘价

　　8月份，议价空间在2%-3%之间波动，而本周，议价空间略有上升，对比上周上升0.6个百分点。分区域来看，本周荔湾区的议价空间最大，为3.5%，主要是因为荔湾单价地块效应，不少业主将放盘价大幅度提高，但成交主要以市场价为主。