1.明年楼市的中高端产品必涨无疑,而低端产品仍将“不死不活”,吴老师您觉得这种说法对吗?
我个人认为,这种推断是木有市场数据支持的!2012年明年楼市将会出现显著变化: 1.市场双轨制,保障房占份额越来越多,将改变目前单一商品房独霸天下的不合理竞争市场格局!商品房楼价上涨以及利润空间受限。2,如果住建部不改圣旨继续执行限购限贷政策,豪宅总价总高,银行不给贷款的话,要求客户一次付款,对客户经济有很大的压力,豪宅滞销是必然的!其次如果豪宅被限价,要求按普通商品房的价格优惠买家,那又是别题议论。
2.房价涨了将近10倍,没房的人都在默默忍受;房价刚跌了一点点,有房的人就开始砸盘。房价涨的时候很少有专家质疑房地产均衡发展的问题,而房价稍微跌了一点就有很多专家出来要放松调控、银行不承压等等。想问吴老师如何看待这个问题?
目前我们社会已经形成一种共识的发展观,或者片面认识观:中国经济高速发展,要成为世界经济舞台的主角,中国房价应该跟经济体量着涨!如果房价下降,土地财政,城市化进程成为发展中的最头疼问题,所以社会、政府等各种力量都在推着房价上涨!再讲房地产调控 就是社会财富调控,财富再分配, 楼价下跌后,让有房产居民财富就是缩水,财产利益受损。
3.目前楼市最火的可能就是降价,业主维权,打砸售楼处这些事情,对于此,您认为可有什么方法,尽量达到两全?
木有!开发商首先考虑是生存、资金安全问题,所以宁可一时得罪市场、得罪旧业主,甚至自溃企业品牌与诚信,根据丛林法则,生存下来才有市场机会!在生存压力面前 开发商就不会顾“面子”或者荣誉啊。
4.有人认为限购令扭曲了市场,使得那些被限购区域的人,转而“奔向”不被限购的城市,拉动了当地楼市的销售,您怎么看?
我不同意限购是扭曲市场的看法,限购就是临时性资本管制,正因为一线城市限购,为二、三线城市的楼市和城市进程,提供市场机会,直接说,一线城市限购后,二、三线城市楼市或发展商可以获得更好发展与资金机会!有平衡楼市局部过热的现象。把房地产结构性过热的局面控制下来!
5.前几天韩博士接受采访时说购房者现在“越跌越不买”,因为期待房价继续下降,吴总怎么看?
楼价下调后,肯定提升销售!楼价下降,让买家的置业压力与社会成本减少!买家会更多啊!“以价换量”在万科、碧桂园、恒大,中海,远洋等等身上得到市场成功验证。我不同意韩老师的看法,那种是投资、投机的思维啊!今年三月起,中海在深圳、成都楼盘静悄悄下调楼价,获取良好的销售业绩 接棒是碧桂园、万科、恒大……我建议买房者需要保留一颗平常心,如果以纯粹的投资、投机的心态去买高价房,有一定风险与压力的。我个人认为从2000-2012年12年,买房子黄金期是2000-2005年楼市康复期楼价低轻松置业,其次2008年楼市降温期,楼市下调让买家一下省10多万资金,如此类推,今年年末到明年上半年也是买楼黄金期,在开发商以“以价换量”营销思路下,与政府限价的双重利好下,现在买房应该比较划算的!
6.有人预测楼市今年冷、明年僵、后年醒,您怎么看?
从2000-2010年楼市发展脉络看:2000-2005楼市康复期(受东亚金融风暴影响),2006-2007年楼市理性上涨期,2008年楼市降温期,2009-2010是楼市疯狂期,2011年楼市调整深水期。至于2012-2013年楼市,对于未来房地产市场我个人是比较乐观的。
7.有人说房价大幅下跌很可怕,这并非只针对房地产市场而言,而是针对中国实体经济与金融体系而言,意味着实体经济崩溃与信用市场冻结,对此您怎么看?
我对未来房地产市场很是很乐观的!我认为房价不会想我们想象中那样糟糕,房价不会大跌,只是局部的调整!近期不少大发展商主动调价搞促销,主要原因,是房企冲业绩完成年度任务,其次,房企出现周期性资金短缺,以价换量!总之而言2012年虽调控之年,但楼价处于相对平稳相持期。
8.吴老师现在的专家在谈房价时过于重视其在经济方面的属性,而忽略了房子在其他方面尤其是政治民生方面的属性,以偏概全侃侃而谈的所谓专家是不是在谈房价的时候考虑一下我们的特殊国情呢?
中国房价典型是政策市,政策松动时楼价为利益集团被上涨!高价房,富人的游戏!房价涨跌 就是中国经济镜像的一面镜子,亦是各方利益集团之间博弈的结果,房价上涨过快跟我们人民币单边汇率升值,通胀,实体经济生存恶化,或城市化进程、土地财政有关,社会保障、投资渠道过窄,负利率……等都有关系!特别社保不完善,这就是国情!不少老人的晚年医疗、生活以“房”养老,在中国,以居住功能(安居民生)为主的房子,被赋予大多的功能 投资获利、投机炒作 养老,学位房、入户房等多功能。
吴新坚,广东(增城)客家人,现居广州。全经联研究院研究员,全国房地产商会联盟理事,全国房地产经理人联盟理事,全国工商联房地产商会理事,亚太城市发展研究会房地产分会理事。
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