杨红旭：高价地潮的欢筵影响因素有很多 还能持续多久

　　这轮高价地潮，是中国房地产历史上最疯的一次，十几个一二线城市和大都市周边的三四线城市，几百块土地，面粉价普遍贵过面包价！这些开发商，难道是喝多了？磕药了？还将疯多久？

　　老杨通过易居研究院跟踪的三组数据，分析一下现象与内因。

　 其一，关于地价现状。大家都已清楚十几个热点城市的高价地潮，但不清楚全国的总体情况。其实，全国的总体数据，也是让人吃惊的！

　　下图是全国房地产开发企业土地购置均价，从月度累计数据看，2011年以来，只在2011年二三季度下跌过，其后一直涨涨涨，而且涨幅远大于房价涨幅。

　　比如，今年1-7月份，土地购置均价3446元/平方米，创了历史最高值，同比增长16.2%，而同期全国商品房价只上涨了10.6%，地价涨幅比房价涨幅高出六成！

　　其二，地价与房价的关系。此二货，纯属狼狈为奸！高地价，吊高了购房者的房价上涨预期；高房价，则诱奸着开发商高价拿地。

　　从70城房价环比涨幅的五灯图来看，今年4月房价处于“过热区”，其后房价涨幅收窄，但5、6、7三个月，仍位于“偏热”区间。也即部分一二线城市房价继续高烧，这也就刺激着开发商继续疯狂拿地。

　　预期今年四季度，或明年一季度，会重新回落至合理区间，届时开发商的购地热情才会有所降温。预计明年四季度或2018年一季度，房价可能回落至偏冷区间，此时开发商才会显著降低抢地热情。

　　其三，开发商资金面变化。在市场热闹期，手中有钱的开发商，必须花出去，否则着急上火失眠，这跟将买菜钱换成股票的股民心理相似。

　　且看开发商花钱与融资的情况。花钱指标：1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元， 同比增长5.3%。融资指标：1-7月份，全国房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%。

　 显而易见，开发商的融资绝对值与增速，双双远高于花钱的绝对值和增速，开发商手中的钱越来越多，于是急着要换回面粉，扩大再生产！

　　从资金结构来看：国内贷款增长0.7%；利用外资下降49.8%；自筹资金增长0.4%；定金及预收款增长31.6%；个人按揭贷款增长54.6%。可见，个人贷款增速最快，政策支持力度最大。而开发贷基本上没放水，比较平稳。而外资利用则出现大跌，这与美元升值、人民币贬值有关，套汇玩不转了！

　　从企业到位资金与房地产开发投资同比增速来看，凡是后者大于前者的时段，开发商钱紧张，拿地谨慎，比如2011、2012、2014年。

　　凡是前者大于后者的情况下，开发商钱多，是开发商急于拿地、扩张时段，比如2013年 ，以及今年以来。预计未来半年，仍将持续这种状态，开发商拿地热情仍将高涨。预计明年下半年，两个曲线的关系将逆转，从而使开发商购地热情大降。

　 综而言之，影响地价走势的因素有很多，从房价与资金这两个主要因素分析，可知部分城市的高价地潮，还得飞一会儿。预计明年下半年，才可能出现明显降温。