夏丹：对高价地现象的警惕 使房地产投资增速继续受压

　　交行金融研究中心高级研究员夏丹:

　　日前，国家统计局发布7月份70个大中城市住宅销售价格数据。对此，交行金融研究中心高级研究员夏丹表示，7月，70个大中城市新房环比增幅略有收窄，热点二线城市涨幅突出，后续可能跟进出台收信贷、控高价地、防风险的房地产收紧措施。商品房成交保持较高增速，与政策和流动性环境较松及高价地效应对预期的引导有关，银行对个人住房贷款也给予较大支持。房地产投资单月增速创年内最低，管理层对资产泡沫和高价地现象的警惕可能使投资增速继续面临压力。

　 热点二线城市房价上涨突出

　　收紧政策可能出台

　　7月，70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均增速为0.72%，增幅略收窄0.01个百分点；热点二线城市上涨突出，厦门、合肥、南京等8个二线城市环比涨幅超过4个一线城市。同比算数平均增速为6.35%，增幅较上月继续扩大0.61个百分点。

　　夏丹表示，上周，合肥、南京、苏州相继收紧了房地产政策，这三个城市在上半年都经历了房价与土地拍卖价格大幅增长。此次收紧的主要手段为上调个人住房贷款的首付比例。其中，合肥限贷力度最大，其根据名下房产情况和贷款记录次数及结清情况细化出13类情形，不仅大幅上调各类型首付比例，并规定对于三类情形停止发放贷款；南京和苏州在信贷方面则主要针对二套房。此外，苏州重启非户籍限购措施，力度虽轻却具有一定的代表意义。

　　夏丹认为，接下来，这些城市可能跟进出台房地产收紧措施。最直接的方式是通过信贷政策“降杠杆”，包括提高首付比例、上调贷款利率以及收缩个人按揭贷款和开发贷款额度，减少资金过度流入房地产市场；在土地市场也会有“控高价地”的举措推出，如明确出让地块开竣工时间、改变土地出让金支付方式、加强土地市场监管打击囤地、调整供地结构、限制拍卖地价等。

　 “除了稳定地区房地产市场的原因外，也与7月26日政治局会议"抑制资产泡沫、防范金融风险"的要求有关。在局部收信贷、控高价地、防风险的同时，高库存地区仍然有继续推进去库存年度任务的必要。”夏丹说。

　　成交保持较高增速

　　银行对房贷给予较大支持

　　1－7月，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1－6月回落1.5个百分点；商品房销售额57569亿元，增长39.8%，增速回落2.3个百分点。累计增速如期处于回落中，但单月仍保持了较高增速，7月销售面积和销售额分别同比增长18.7%和28.6%，较上月增长4.2和7.7个百分点。

　 夏丹认为，成交“淡季不淡”仍保持较好增长，与去库存背景下政策及流动性环境较松有关。“高价地效应”的持续发酵也引导市场预期看涨，交投继续保持活跃。

　 银行对个人住房贷款也给予较大支持。在房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款增长最为迅猛，1－7月累计同比增速高达54.6%。从央行发布的金融数据来看，7月新增人民币贷款4636亿元，而以个人住房贷款为主要部分的居民中长期贷款在7月的新增规模为4773亿元，甚至超过了前者，可以认为7月人民币贷款的增加主要来自个人按揭贷款的贡献。

　 1－7月，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1－6月回落0.8个百分点。7月单月投资额较上月减少了近1/3，同比仅增长1.4%，为年内最低。夏丹认为，这与总体土地市场的热度有所下降有关，前7月房地产开发企业土地购置面积同比下降7.8%，降幅较上月扩大4.8个百分点。“然而另一方面，局部地区的高价地潮仍持续不断，管理层对资产泡沫和高价地现象的警惕下一步将反映在对开发企业融资渠道的收紧和对土地供应的调整管控等方面，未来房地产投资增速可能继续面临压力。”夏丹说。