广州二手房市场触底反弹 楼市活跃氛围有望延续

　　2016年7月，广州市二手住宅市场触底反弹，当月经广州链家促成的二手住宅买卖业务量环比增加近28%，住宅租赁业务量环比增加6%。

　　广州链家研究院对该公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，7月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为24055元/平方米，环比上升5.7%，同比上升17.7%。租赁市场方面，7月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为50.6元/平方米·月，环比上升3.2%，同比亦上升3.2%（下表1）。

　　表1：2016年7月广州市二手住宅成交价格同比表

　　来源：广州链家研究院

　　改善型客户集中入市

　　今年7月，经广州链家促成的二手住宅买卖交易的套均面积为85.34平方米/套，比6月增加2.95平方米/套；套均总价为205.28万元/套，比6月增加17.72万元/套；单套面积在100平方米的买卖成交比例为26.4%，比6月增加4.7个百分点。种种迹象表明，7月的成交量回升，改善型客户起到不可忽视的作用。

　　广州链家研究院把该公司在2016年前七个月促成的近6500宗二手住宅买卖交易按买家的年龄划分区间，再对比其今年上半年和7月对应的面积区间比例（下表2）。可以看到，26-35岁一向是客户置业的黄金年龄段，占比超过55%，今年7月该年龄段的客户在90平方米以上的物业购买比例为35.9%，仅比今年上半年增加1.1个百分点。而在另一个主力年龄段（36-45岁），7月购买90平方米以上的物业比例为50.8%，比今年上半年增加10.9个百分点，其中购买120平方米以上的物业比例为20.2%，比今年上半年增加3.3个百分点。广州链家研究院院长周峰认为，36-45岁的客户基本是有房族，随着积蓄的增加，也存在换房的计划，但受制于广州的限购政策，大多数客户只能“先卖一再买一”。“卖一”的过程可长可短，可以理解在今年上半年首次置业的客户所购买的对象，就是一批有换房念头业主的物业。在套现资金并获取购房名额后，这批实力买家陆续进入市场购买面积更大一些的房子，并造就7月相对集中的成交量增长结果。

　　合肥、苏州、南京等二线城市陆续在8月上旬收紧信贷或限购措施，但对广州不会有直接的影响。8月1-15日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比7月同期增加20.1%，全市成交均价为23761元/平方米，比7月同期上升2.1%。

　　表2：2016年上半年、7月广州市各年龄段在不同面积的成交比例对比（单位：平方米/套）

　　来源：广州链家研究院

　　番禺二手客户有回流趋势

　　通过房产网站平台搜索合适的房源，已成为现时潜在客户购房前必不可少的渠道之一。根据链家网广州站PC端近6万条的搜索情况反馈，7月份意向置业的区域搜索前五位分别是天河（18.7%）、番禺（14.5%）、海珠（13.1%）、白云（10.5%）、越秀（10.1%），合计占了总搜索量的66.9%。

　　广州链家研究院把该公司在2016年前七个月促成的近6500宗二手住宅买卖交易按买家的年龄层划分区间，再对比其今年上半年和7月对应置业区域的比例（下表3）。可以看到，年龄在45岁以下的客户，几乎都是把天河和海珠作为首选置业区域，但在次选方面，则有了新的变化。7月份年轻群体（25岁以下）、中坚群体（26-35岁）、换房群体（36-45岁）在番禺的置业比例依次比上半年增加5.3个百分点、5.7个百分点和4.4个百分点，对应的置业白云区的比例皆在7月出现不同程度的缩减。广州链家研究院院长周峰分析，番禺区的二手房买家中，非广州籍客户占绝对主导地位，占比超过8成。在2013年11月实施“穗六条”后，大批不符合社保年限要求的准客户被挡于门外，导致该区的成交量锐减。经过近三年的重新积累，按规定逐月缴纳社保的外地客户已能获取入市资格，但由于三年内广州二手楼价也上涨了22.3%，故潜在客户在作一番对比之后，仍旧选择楼价相对较适中的番禺区。

　　表3：2016年上半年、7月广州市各年龄段在不同行政区域的成交比例对比表

　　来源：广州链家研究院