合富指数：二手楼价格接受度提升 需求淡季不淡

　　一、总体交投热度不减，买家价格接受度提升，楼价较快上涨

　　7月份虽然是传统的交投淡季，但二手楼市的整体表现仍较理想。据合富指数监测显示，2016年7月全市（十区两市）二手网签8161套，77.1万㎡，环比6月份增加13.5%，同比2015年7月仍增加51.4%。总体来说，7月份二手楼市依然热度不减。自3月份以来，广州二手住宅网签一直维持在7000-8500套之间的活跃水平。

　　价格方面，2016年7月合富指数为209，较2016年6月上升4%，为最近三年内升幅最大的月份，同比2015年7月上涨16.2%。总的来说，2016年7月份广州二手楼价的涨速加快。

　　中心区新货减少，一手楼价持续上涨；市场各方普遍看好后市。业主心态普遍强硬，议价空间缩小，市区的较优质单位不少高价放盘。据合富指数监测，7月业主平均的让价空间仅为6%，较上月的8%左右明显收窄。客户方面看，虽然有部分新入场的客户心态较谨慎，考虑周期拉长，入市略显犹豫；但也有不少旧客的价格接受度明显提升，对市区优质物业出手坚决。据了解，这部分旧客的看楼时间大多超过3个月，对市场了解较深，尤其是对近半年的价格涨速有较深体会，因此出手果断，部分相中即入。　　

　　二、天河、越秀、海珠等中心区二手楼市量价齐升，上升动能较充沛

　　区域看，天河、海珠、荔湾、越秀、白云等中心区的楼价升幅明显高于外围区域。其中升幅最大的是天河、海珠两区，环比分别上涨了5.8%和4.7%，为近三年来最该的单月升幅；其次是越秀和白云，分别上涨了3.2%和2.6%。番禺、花都、原黄埔等外围区域的升幅相对较小，基本在2%左右。

　　由各区成交量看，7月交投环比升幅最大的是番禺区和越秀区，分别增加了22.5%和21.5%。其次是天河、白云，成交量环比分别增加了13.8%和12.9%。从化、花都、增城等外围区域的交投升幅相对不大，基本在4%—8%之间。

　　天河和越秀无论量和价的升幅均排在各区前列；白云区量价大致追平大市；海珠、荔湾的楼价高位快涨，但交投量不降反升。花都、增幅、从化等外围区域的量价升幅总体落后大市。综合来说，中心区二手楼市的上升动能总体较充沛；外围区域由于一手新货相对充裕，二手楼市则以追随大市为主。

　　三、热门片区：天河北价格领涨全市、越秀区部分学位房单价超6万、番禺交投升温  

　　由地段看，7月份天河北—体育中心片区的价格环比升幅最大，高达8%；其次是越秀区的东风东—东山口板块、海珠区的赤岗—琶洲和工业大道北板块，环比升幅均在5%以上。

　　热门片区分析：　　  

　　天河北—体育中心：新货稀缺+补涨需求+东站新规划，二手楼价快速上涨

　　本月天河二手楼市总体成交较理想，价格快速上涨。业主后市信心充足，对价格预期较高，不少放盘价高于市价的10%—20%，且议价空间有限。买家看楼的积极性较高，部分中高端旧客甚至追价入市。除了天河核心地段新盘稀缺的原因外；广州东站规划方案招标的出台，令市场普遍看好天河北、体育中心一带的价格。

　　事实上，2016年以来，天河北的二手楼价呈快速上涨的势头，部分大盘的价格升幅同比超过四成；7月份，有优质单位的价格甚至超过5万元/㎡。如侨林苑、芳草园、协和新世界、中怡城市花园、新鸿基峻林等。

　　7月份，广州市政府采购网挂出“广州东站地区城市设计及控制性详细规划优化调整”采购公示，有意对广州东站现有规划进行优化升级。若规划落实，未来广州东站将会拥有：4条地铁线+6条铁路+ TOD（高铁交通枢纽综合体）+地下商城。

　　天河北是广州市区的核心CBD地段，发展成熟饱和。多年来，天河北二手楼价的涨速基本与大市持平，但不算突出，主要与近年来天河北缺乏重大的规划利好相关。本次规划利好出台，将为天河北二手楼市带来更强劲的发展动力；加上天河北二手楼市本身具有的补涨需求，二手楼价未来有望跃升一个台阶。

　　越秀：部分优质学位房价格超6万元/㎡

　　7月越秀区二手住宅网签环比增加21.5%，合富指数环比上涨3.2%，量价升幅均排各区前列，总体楼市供求两旺。一方面临近开学季，学位房需求增加，东风东—东山口等传统强势教育资源板块，楼价环比上月大幅上涨5%，其中锦城花园、东风广场等核心地段大盘，个别成交个案的单价超过6万元/㎡。另一方面，越秀区新货严重稀缺，一手价格居高不下，部分改善型旧客的价格接受度提升，入市积极性增加。

　　番禺华南板块：价格接受度提高，交投升温

　　7月份，番禺二手楼市总体表现突出，需求旺盛，网签套数环比6月份增加22.5%，增幅居全市之首。数据显示，广州雅居乐、华南碧桂园、星河湾、南国奥林匹克花园、锦绣香江等华南大盘的成交量占番禺整体的比重超过五成。7月份华南大盘的需求明显升温，二手网签量环比6月份大幅增加四成以上。

　　2016年前6个月，番禺华南板块不少大盘价格超2万元/㎡，客户的入市积极性有所下降，入市略显犹豫，整体交投表现不如2015年抢眼。据合富指数监测，2016年1-6月番禺二手住宅的网签升幅同比为90%，低于全市平均升幅（105%），而2015年番禺的网签升幅高达200%。

　　7月份，受佛山高价地频现、一手盘价格高速攀升；以及萝岗价格稳步走高等外部因素影响；番禺买家观望犹豫的情绪明显减弱，价格接受度提升，入市意愿随之增加，总体二手楼市有再度升温的趋势。