丁祖昱：淡季不淡 7月中国房地产市场总结与8月展望

　　政策

　　7月份中央层面鲜有政策出台，但在7月27日，政治局首次提出要“抑制资产泡沫”，很显然政府也关注到快速上升的房价和地价，希望释放这样一种信号，来维稳地价、房价的非理性上涨。地方上，政策调整主要集中在信贷层面，厦门、合肥都在7月份执行差别化信贷政策，而苏州、南京屡有限贷传闻。

　　市场

　　一般来说7月份是传统的销售淡季，加上供应量相对较少，因此也是一年中成交最低的月份之一。

　　从今年成交情况来看，32个重点城市重点城市成交环比下跌10%，同比则上涨5%。具体来看，一线城市同环比分别下跌15%和14%，二三线城市成交环比下跌10%，同比上涨5%。其中，热点城市走势分化明显，部分城市成交量保持高位上涨，例如南京、重庆、佛山等；而合肥、厦门成交则有所回落，主要是受到供应下滑和政策收紧影响，7月合肥、厦门供应量分别较6月份下滑20%和61%。另外，青岛、天津等成交虽环比下滑，但显著好于去年同期。

　 整体来看，7月多数城市仍保持供不应求的状态。其中超过8成城市存量环比下降，合肥、南京库存仅为200万方左右；消化周期方面，得益于上半年市场火热，合肥、南京、上海均不足4个月，其中最低的是南京，仅为1.3个月，市场上基本无房可卖。

　　土地

　　根据CRIC监测的300城经营性土地成交来看，7月土地市场量价齐跌。成交建面2620万平方米，环比下降10%，成交总价1256亿元，环比下降29%。值得关注的是，7月上海土地市场尤为火热，在虹口凉城地块刷新全国单价高价地之后，上周五金地以88亿元夺得祝桥地块，成为今年上海总价高价地。另外，新江湾城地块52840元/平方米的楼板价也能排进全国前三。

　　房企销售

　　从目前情况来看，恒大一枝独秀，7月销售额超过400亿元（历史上房企单月销售额超过400亿只出现过两次，分别是绿地在2014年12月和万科在2016年6月），而万科、碧桂园则超过250亿元，均保持在高位。其他房企则由于上半年拼的过猛，7月份销售有所回落。整体来看，强者恒强的格局没有发生改变。

　 展望

　 对于8月份市场走势，我认为：

　 1、政策方面还会继续保持真空态势。政治局上发出的的信号要转化为具体政策难度很大。而对房地产市场采用去杠杆这种杀伤力巨大的手段也几无可能，最多在个别热点城市实施差别化信贷政策。

　 2、由于8月份仍然处在市场销售淡季，因此整体成交不会产生大的波动，跟7月持平为大概率事件。而各城市供不应求的局面不会发生实质性改变，库存和消化周期也将保持现状。

　 3、根据上海2016年用地供应计划来看，全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷，但上半年实际供地不到20%，也意味着下半年会迎来供地的高峰期。随着上海、北京、深圳推出更多土地，届时土地单价、总价排行榜的座次也将发生巨大的改变。

　 4、规模房企的销售竞争还将继续。万科在7月份销售落后恒大之后，应该还会奋起直追，万科恒大将在销售端引发激烈角逐。