中原：楼市低迷开发商以价换量 地价高土地遇冷

　　上周，重点城市的新房和二手房成交量小幅回暖，但仍维持今年以来的低位。为加速销售回款，近期有更多的大型开发商加入降价的行列。据中原监测，近两个月来，十大标杆房企中已有过半进行大规模降价促销，保利、富力等房企10月销售均价环比降幅超过1成。近期，土地市场颓势日显，各地流标率大幅攀升，成交量大幅缩减，但总体而言，土地价格拐点还未真正到达。

　　成交维持低位 标杆房企降价潮起

　　在政策依然没有松动迹象的情况下，市场观望情绪弥漫，住宅成交量依然低位徘徊。上周，中原所监测的8个重点城市成交量环比虽有小幅增加5%，但较今年均值仍减少14%。二手房市场同样十分低迷，5个重点城市成交量环比微跌0.7%，较前四周均值大幅下降34%。上周中原报价指数显示，北京、广州、深圳、天津的二手房挂牌价格指数创今年以来的新低，在业主预期不断下调的情况下，二手房价格的下行也是大势所趋。

　　成交量迟迟难有起色，给开发商的资金面带来较大的压力。为了加速销售回款，更多大型开发商也纷纷加入降价浪潮。据中原统计，上周万科和保利分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大幅度降价，如万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折;保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息，最大降幅接近20%。中原监测数据显示，截至目前，十大标杆房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。10月，十大标杆房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过1至2成的下降。

　　地价仍在高位 土地流标大幅攀升

　　近期，各地土地市场也陷入深度低迷，流标率大幅攀升。上周，广州8幅公开出让的地块中，有7幅中止出让，成为11月以来广州第三次土地流标。另外，上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅，上海也有1幅土地流标。中原监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

　　虽然流标严重，土地成交量也在持续缩减，但土地出让价格并未出现明显下调。据中原统计，在近两周来成交的地块中，尽管有个别城市的出让地块价格较前两年高位有所下跌，但总体而言，地价依然保持坚挺。上周，万科在上海闵行购得的一幅3.22公顷的商办用地，楼面地价达10375元/平方米，较2010年8月至今的该区域平均地价基本持平。

　　在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。面对重重压力，近期各地政府已开始通过多种“松绑”措施来推动土地出让，如北京已开始下调土地竞买保证金，放宽交款时限，北京、杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。年关将至，各地政府若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。