戴德梁行：2017年亚太区写字楼租金将持续增长

　　亚太地区研究及投资策略部董事总经理Sigrid Zialcita认为：“尽管中国经济增速放缓，其服务业仍然在继续扩展，金融服务业和互联网行业的迅速发展尤为显著，这极大地提高了需求量。自2014年起，中国政府就将创新与创业列为一项重要国策，由此中国各地涌现出大量的技术企业。”

　　与此同时，2017年大部分新兴城市中的租金价格都将出现1.0%-2.0%的适度反弹，只有雅加达的租金价格预计与2015年相比将下降10.0%。技术以及技术服务行业的发展仍然是推动印度写字楼租赁市场反弹的主要催化剂。班加罗尔仍然显著的占据了三分之一的市场需求，在钦奈、海德拉巴、浦那等几个表现突出的城市，由于租赁需求增加，空置率有望实现个位数。自2015年起，这些市场上甲级写字楼的租金已经提高了10.0%，明年有望再提升10.0%。同样，亚太区另一个新兴的外包服务中心马尼拉预计也将在2017年创下其租赁成交率的历史新高。

　　香港中心商业区的租金高居榜首，这一方面是由中国大陆公司的强大需求来支撑，同时也证明了香港在地理位置上的局限性。在过去两年中，中国大陆的需求对香港中心商务区的复兴至关重要。甲级写字楼租金一路飙升，接近2011年曾经出现的最高点，空置率也极低，中心商务区今年6月份的空置率已经跌破5.0%。然而，由于全球经济以及中国经济增长预期降低，租赁增长速度也会相应放缓。

　　尽管如此，大部分业主都在极力与其最大的租户续租，因此，空置率可能将继续保持低水平。因此，中心商务区的租金有望维持高水平，甚至还会有少许增长。另外，需求仍然有增长空间。保险公司继续扩张，尤其是在非核心区域。近期，香港迎来了第一家大型联合办公空间运营公司。

　　亚太地区租户咨询部董事总经理Jeremy Pearson表示：“亚太区核心城市的租赁成本在国际市场上仍然名列前茅，对于那些希望在本地区有所作为的企业来说，在这些核心城市设立办事处是非常重要的。因此，成本控制以及办公场所规划仍然是该地区租户关心的首要问题。”

　　相比之下，新加坡租赁市场将面临大量新写字楼供应所带来的挑战，明年将会有37万平方米，也是其有史以来最多的写字楼新供应投入市场。同时，随着跨国银行继续削减业务，租赁业务也会相应减少。而且，新加坡经济发展放缓，失业率较低，这也进一步抑制了租赁业务。

　　2015至2017年间，新加坡租赁市场空置率预计将增长8-9个百分点，在所有核心市场中增幅最大。自2015年第一季度以来，中心商务区高档写字楼租金已经下滑超过15.0%，2016年有可能同比再下降7.0%到10.0%，最终于2017年趋于稳定。

　　Zialcita女士表示：“我们认为此次市场低迷只是暂时性的，因为2018年之后新写字楼的建设将会趋于缓和。另外，从经济的角度上来说，新加坡一直在努力将重心转移到服务业，减少对出口的依赖。”

　　然而，尽管市场前景低迷，对新加坡写字楼的投资在2016年第二季度出现回升。今年新加坡见证了数次具有划时代意义的地产交易。新加坡亚洲广场1号楼被卡塔尔主权财富基金卡塔尔投资局以25亿美元收购，此项交易成为亚太地区过去五年内最大的一宗单栋建筑投资交易，另外，位于百得利路的海峡商行大厦以每平方米27,900美元的价格被收购，创下新加坡办公楼历年最高出售单价。

　　亚太地区资本市场部董事总经理Gary Hollis认为，“亚太区一直缺少可出售的资产，而核心资产仍然主导着投资资金的去向，因此对核心资产的竞争将愈演愈烈。我们可以发现，新加坡市场上商机涌现，同时价格也很有吸引力，二者合一将第二季度的交易量推向了历史新高。同样，我们认为香港、韩国以及中国大陆市场上也是商机不断，因为企业和开发商纷纷出售资产来抵消债务，同时循环资金来吸引更多的投资。”