中介协会：一手楼和二手楼各有优势 要按需选择

　　中介协会经理人指数预测报告(2016年8月)

　　关于中介协会经理人指数

　　· 指数总体表示行业经理人对我市下月二手房交易市场景气程度的预测。

　　· 指数是根据全市各区约800名具有多年从业经验的店长/经理人，对成交量、成交价、去货速度、消费者入市意愿以及从业人员数量等5项指标的预测情况综合加权计算。

　　· 指数以50为分界点。指数越高表示经理人越看好市场；反之表示市场越低迷。如成交量指数为55，则代表55%的经理人对后市有信心，45%的经理人信心不足。

　　一、经理人指数：指数继续回落  看平经理人占比增多

　　二、经理人观点：一手楼和二手楼各有优势 需根据自身情况选择

　　2016年上半年，各项利好政策纷沓而至，市场整体处于宽松的政策环境，一二手住宅成交量齐齐创下历史新记录。一手住宅方面，成交面积为638.98万平方米，接近6万套，环比增长14%，同比大增 35%；二手住宅方面，经中介促成的二手住宅成交面积为403.65万平方米，约为4.3万套（注：中介促成成交约占市场总成交的53%），环比增长18%，同比大涨91%。可以说，一手与二手住宅一并迎来史上业绩最好的半年。

　　备注：中介促成成交约占市场总成交的53%

　　数据来源：广东中原地产研究部、广州市房地产中介协会

　　如果从上半年的成交数据来看，一手和二手住宅的成交量价基本遵循以下规律：

　　一、成交量方面：中心六区中，由于可开发用地的稀缺，市场交易基本以二手住宅为主，一手住宅成交量远小于二手住宅，越秀区、天河区和海珠区一二手住宅成交量差值尤为明显。荔湾区尚拥有广氮、广钢等大面积可开发地块，一手住宅成交面积超过二手住宅，由于萝岗区并入黄埔区，因此黄埔区一手住宅成交居多；

　　而外围城区，除了二手住宅发展成熟的番禺区外，均是一手住宅成交量更大，特别是在地域广袤的南沙区、萝岗区及增城区。

　　二、成交价方面：中心六区中，由于一手住宅供应的稀缺性，越秀区、海珠区、天河区和白云区的一手住宅成交均价相比二手住宅高出40%～70%；外围城区一手和二手的价差则较小，部分板块甚至出现“一二手倒挂”的现象。

　　目前，市场房贷利率位于历史最低点，对于购房者来说，这是最实质的优惠，而“穗六条”在年底也将满三年，届时将有一批买家迎来购房资格，那么应该选择一手楼还是二手楼？且听听前线经理人的意见。

　　1、一手住宅与二手住宅各有优势：经理人指出，相比动辄10年楼龄的二手住宅，一手楼最大的优点无疑在于全新的房屋及新颖的设计，而二手楼优势在于成熟的地段，便利的交通和生活设施，可以满足人们生活各方面的需求。

　　2、选择一手楼或二手楼，首先需要看自身的实际需求。多位经理人指出，在接触的客户中，自住及刚需客户会更多倾向市区的二手楼，主要原因是对于大多数年轻人来说，需要考虑上班距离、孩子教育以及老人医疗等问题。在这些方面，二手楼的优势是一手楼难以比拟的。

　　但对于在市区已经拥有自住房产的投资客来说，他们会更多倾向外围城区的一手楼。考虑的原因主要有两方面，一是由于增城、从化等不受限购影响，同时外围城区也有较多的公寓项目选择；二是外围城区在持续开发，无论是交通设施或其他配套设施均在持续开发，目前价格也尚在洼地，选择这些区域的一手楼升值潜力大，因此客户会将富余资金投资在此。

　　3、选择一手楼或二手楼，需要看自身的资金实力。经理人认为，市中心也有不少一手楼选择，但大多总价惊人，入门门槛极高。特别是越秀区及天河区的一手楼，如果有雄厚的资金实力，属于稀缺资源的市中心一手楼是非常好的选择。

　　如果对于资金并不十分充裕的买家来说，经理人建议结合交通规划买楼是一个比较明智的选择，例如外围城区的地铁沿线物业，未来会有相对较大的升值潜力。

　　▪ 广州市宜居房地产代理有限公司，刘仁华，豪景花园分行

　　“资金充裕的买家，还是会首选市中心的二手房。”

　　中心区域的二手楼与外围区域的一手楼相比，价格明显要高很多，但优势也是十分明显的，例如上班往返时间，即使是用总价差额买一台轿车代步，依然没有居住在市区那么方便；其次是二手房的选择空间和时间都较为充裕，买家可以慢慢挑选到最合适自身的物业，相比之下购买一手楼则较容易受楼盘宣传、优惠促销等的影响造成冲动和局促。

　　▪广州满懿房地产咨询有限公司，黄晓明，江南西分行

　　“客户会更多考虑物业的保值性，一手房的不确定因素较高。”

　　市中心的二手楼，除了生活方便之外，买家也会考虑其保值性。一来“物以稀为贵”，中心区域可开发用地已经很稀缺，未来买卖仍会以二手楼为主，所以价格难以有贬值空间；二是决定物业的价值还是在于地段，市中心的交通便利、生活设施齐全，是外围区域的一手楼盘很多时间内都难以达到。

　　经理人指数释义

　　1、“经理人指数”是什么？

　　“经理人指数”是广州市二手住宅交易市场经理人预测指数的简称，总体表示各经理人对二手房交易市场景气程度的预测情况。指数采用百分比的形式，其含义可理解为对后市持乐观倾向的经理人占全部经理人的比例。因此，经理人指数以50%为分界点：

　　l  大于50%表示总体上经理人看好市场预期

　　l  等于50%表示总体上经理人认为下月市场景气程度与本月基本一致

　　l  小于50%表示总体上经理人不看好市场预期

　　目前，广州市房地产中介协会经理人指数由来自全市各区约800名具有三年以上从业经验的店长/经理人的预测观点汇总计算形成，它是由经理人投票产生的、预测下月二手住宅交易市场景气状况的指数。

　　2、经理人指数涉及哪些指标，分别是什么含义？

　　l  经理人指数由5个指标综合计算而来。5个指标的构成及含义如下所示：

　　l  【成交量】：二手住宅市场的成交量

　　l  【成交单价】：二手住宅市场的成交单价（每平方米均价）

　　l  【从业人员数量】：二手住宅市场的中介从业人数

　　l  【去货速度】：二手住宅市场中房屋交易的速度

　　l  【消费者入市意愿】：二手住宅市场中的消费者（买家）入市购房的意愿

　　3、哪些人参与了经理人指数项目？

　　要参与经理人指数项目，需要符合以下条件：

　　l  持有有效执业证

　　l  截至申请日执业满三年

　　l  中介门店店长/经理