中地行：上半年出让面积仅占供应计划11% 外围区域仍为主力

    上半年土地供应情况：

　　土地供应：出让面积仅占供应计划11%，外围区域仍为主力

　　住宅用地方面，上半年仅外围增城区有供应，主要分布在朱村及荔城板块两大板块；商业地供应则主要集中在琶洲、白云新城、南沙自贸区及花都迎宾大道，其中花都迎宾大道地块为多宗地块捆绑成一宗较大地块出让，因此，虽然 2016上半年商业地供应宗数环比少于去年上半年，但供应面积却环比大于去年上半年。

　　《2016年建设用地供应计划》计划推出241宗地块，总用地面积1729.72万平方米；上半年出让土地仅占其中不足两成，为完成土地出让任务，下半年推地数量或井喷。

　　上半年土地成交情况：

　　土地成交：用地面积同比下跌超四成，增城宅地高溢价成交

　　2016年1-6月，广州全市共有29宗地块成交，与去年上半年同期相比下跌43%；成交总用地面积近302.59万平方米，同比上升50%。卖地总收入约198.04亿元，与去年同期（361.49亿元）下跌45%。

　　在土地成交结构上，2016年上半年仍以工业用地占主导，占上半年总成交用地面积的42%。此外，居住用地、商服用地各占上半年总成交用地面积35%、19%，其它综合用地、公用设施、公共建筑用地各占2%、1%、1%。

　　住宅地块方面，主要集中在增城及花都两个区域，其中撤市设区挂牌后的增城成为市场焦点，其朱村、荔城两大板块的多宗居住用地，因宗地面积普遍较大，均成功吸引了多家实力房企争抢，最终以高达164-181%溢价成交。商服地块成交区域则主要集中在琶洲、白云新城等现有功能区，另有花都巨无霸”打包“地块支撑外围商服土地市场。

　　上半年全市仅6宗地块溢价成交，另有1宗中止出让，土地市场总体表现较淡静。

　　居住用地：用地宗数同比下降、用地面积同比上升，仅增城、花都有成交

　　2016年1-6月，广州全市居住用地成交7宗，总用地面积104.44万㎡，相比去年同期分别下降50%、6.59%，楼面地价约为4189元/㎡。

　　上半年居住用地成交以外围区域为主，主要分布在增城、花都区，其中增城表现突出，占全市居住用地7宗当中的6宗，共60.49万㎡，占58%，主在分布在朱村及荔城板块；花都仅成交1宗商住地块，但宗地用地面积较大，独占42%；中心区居住用地则零成交。

　　商服用地：成交面积暴升319%，外围区域面积占比较大，拉低全市均价

　　2016年1-6月，广州全市成交土地7宗，总用地面积57.27万㎡，相比去年同期分别下降53%、上升318.64%，楼面地价约为7531元/㎡，相比去年同期（12900元/㎡）下降41.62%。

　　上半年商服用地主要集中在琶洲、白云新城等现有功能区，意旨加快现在功能区的发展。7宗商地当中，天河、花都、番禺各占1宗，白云、海珠各占2宗。从成交用地面积来看，外围区域主导商服市场，其中花都商服用地为多宗地块捆绑出让的巨无霸地块，其宗地面积占据上半年全市商服地块的58%，加上以较低的底价出让，在推高商服地块成交面积的同时，也拉低了商服地价。

　　工业用地：成交126.99万平方米，主要分布在南沙、黄埔等传统工业区

　　2015年1-6月，广州全市成交土地12宗，总用地面积126.99万㎡，相比去年同期分别下降33.33%、上升77.29%，楼面地价约为471元/㎡。

　　上半年成交的工业用地，除1宗位于白云区外，其它均分布在南沙、黄埔、番禺、增城四个区域，其中南沙占全市的60%；同为传统工业区的黄埔区占14%，增城区紧随其后占13.8%；唯一中心区有成交的白云区占则9.7%。

　　上半年推地较淡静，增城朱村荔城、白云新城、琶洲A区成市场焦点

　　与2015年年初相仿，2016年年初土地市场表现较淡静。值得注意的是，受五·一黄金周火热楼市的影响，5月成为上半年土地集中出让的节点，其中上半年6宗溢价成交的地块均出现在5月。

　　虽然上半年土地市场表现乏力，但热点板块仍为兵家必争之地。商服地块方面，琶洲A区两大地标地块被包括星河湾在内的房企所夺。此外，碧桂园、无限极均在白云新城供地收官期间，以志在必得之势溢价各夺1宗地块，以提高品牌影响力及知名度。宅地部分，时代在增城荔城以高溢价夺地再下一城，意旨增加区域话语权；合景泰富则在朱村教育城板块，以高溢价鲸吞两宅地，与碧桂园、中航里城、中铁等实力房企共同圈地造城。

　　由此看来，一方面，住宅地块开发速度较快、宅地供应减少，或是热点宅地受追捧的主要成因；另一方面，地铁规划及各新城规划利好，导致实力房企圈地造城，同时亦成为地价上涨的又一有力推手。

　　下半年土地供应预测：

　　下半年或集中式推地，中心区以商服地为主，外围区域为宅地供应主力军

　　按照2016年建设用地供应计划，2016年广州全市范围内预计出让住宅用地369.32万㎡，商服用地337.76 ㎡。截止至上半年，广州仅出让住宅用地104.44 ㎡，商服用地27.27 ㎡，计划完成率不足23%。

　　住宅用地、商服用地上半年推地均较分散，其中荔湾、黄埔、南沙零成交。截止至2016年上半年，全市土地出让金仅为198.04亿，相对1千亿土地出让任务而言可谓任重道远。从供应计划来看，预计下半年商服地块或主导中心城区供应。受惠于“十三五”计划当中的一江两岸三带黄金三角区的发展，金融城及琶洲两大板块或扎推式推出其区域商服地块，有利于连块开发，拔高区域价值。住宅用地供应方面，预计在现有功能区上继续推地，其中广钢新城、广州南站、明珠湾起步区、蕉门河中心区等区域均有供应，其中外围的南沙、黄埔、番禺区域供应占比较大；中心区则仍以”旧厂“改造土地为主。

　　面对千亿的土地出让任务，下半年中心区优质地块、外围区域现有功能区土地集中出让可期，有望迎来新一轮的推地高潮。此外，在地铁规划、新功能区发展日渐明朗，以及十三五计划的推动的浪潮中，土地价值被多层利好重叠拔高，同时不排除有全功能区崛起，从而推出相应土地。

　　广钢新城库存大，楼价上涨压力大，多方混战在所难免

　　2016年下半年预计供应的4宗居住用地位于广钢新城板块中心偏芳村大道南部分，距离目前已开通的广佛线鹤洞站距离较远，未来预计比较靠近地铁环线11号线的鹤洞东站。

　　4宗居住地块的建筑面积约为54万平方米，将来有望给板块带来逾5000套新增住宅。从去年11月底拍出的价格来看，广钢新城楼面地价已走出低谷，重回1.9万元/㎡以上，不过尚未达到1.97万~2.2万元/㎡的高位。尽管随着老城区一手住宅项目买少见少，广钢新城项目也被越来越多想在中心区置业的买家所关注，但由于目前周围配套和环境欠佳，广钢新城网签价格主要集中在3万~3.1万元/㎡之间（部分项目可达3.5万元㎡），加上区域库存量大，中海、保利、金融街、北大资源、华发等实实力房企同场竞技，多方混战已在所难免，楼价上涨压力较大。

　　南站商圈4宗宅地预供应，有望解决市场对居住的诉求

　　2016年下半年，预计南站4宗宅地出让，其中三宗位于石壁地铁站周边，出行便利。值得一提的是，板块内未出让的商务地块存量巨大，在商务地块推动区域商务发展，提升区域档次的同时，大量企业进驻亦释放了庞大的居住需求，因此，之于板块当中的住宅用地，或能有效解决市场对居住的诉求，令板块更具人气，为日后更多的住宅地块入市做好榜样。

　　“一江两岸三带”—中心城黄金三角区， 政府不遗余力打造大CBD

　　从广州“十三五”可以看出，政府为打造金融、电商、办公为目的的中心城黄金三角区，构建一江两岸三带战略可谓清晰。预计2016年下半年金融城、琶洲两大板块呈集中式供地可能性较大。金融城从2013年首次推出今，已成功出让13宗商务地，目前已有保利、绿地等大型实力房企进驻开发。2016年下半年，板块剩余的19宗地块悉数出现在供地计划中，相比之前出让的总和多6宗。琶洲电商总部板块则在2015年至2016年上半年成功出让20宗商服用地，吸引包括唯品会、腾讯等电商巨头大肆夺地，目前板块已雏形初现，预计2016年下半年预供应8宗商服地块，在规划利好的带动下其商地炙手可热。值得注意的是，两大新城通过地铁、过江隧道（规划），与珠江新城紧密相连。由此可见，政府为打造一江两岸大CBD可谓不懈余力，大打笔推地务求加速区域的发展，而密集式推地或是主要手段。