高力国际：第二季度广州甲级写字楼需求活跃

　　市场概览

　　据广州市统计局，2016年第一季度，广州市GDP同比增长8.0%，增速较2015年同期加快0.5个百分点。2016年前五个月，广州市固定资产投资同比增长15.0%，直接利用外资同比增长20.6%。与经济基本面相呼应，广州甲级写字楼需求活跃，并有两个新项目交付。

　　供应

　　2016年第二季度，两个甲级写字楼新项目交付使用：珠江新城子市场内的侨鑫国际中心和越秀子市场内的丽丰中心。新项目使广州甲级写字楼市场总存量增长152,260平方米，或环比增长3.5%至约448万平方米。其中，丽丰中心为越秀区近五年来首个新竣工甲级写字楼项目。

　　需求

　　2016年第二季度，广州甲级写字楼市场需求保持活跃，净吸纳量环比增长3.2%或同比增长22.1%至约11.8 万平方米。需求主要集中于新增项目内（77%）。国内金融、保险和IT类公司为需求主要来源。与其它一二线城市不同的是，广州市在本季度并未受到来自P2P公司较大的负面影响。

　　图1 广州甲级写字楼季度新增供应、净吸纳量和空置

　　数据来源：广州高力国际研究部

　　图2 广州甲级写字楼分区入驻及空置面积

　　数据来源：广州高力国际研究部

　　尽管有新项目入市，广州甲级写字楼市场平均空置率环比上升0.3个百分点至14.3%。琶洲子市场录得最大空置率跌幅，环比下降4.8个百分点至22.0%。在珠江新城子市场，平均空置率环比下降0.1个百分点至17.2%。受新增供应影响，越秀子市场平均空置率环比上升5.2个百分点至10.0%。天河北-体育中心子市场空置率仍为全市最低，为8.0%。

　　2016年第二季度，瞩目的租赁交易包括：北部湾保险于越秀区丽丰中心承租900平方米；华扬众联及西铁货运分别于珠江新城侨鑫国际承租2,300及1,600平方米；粤科资产管理及易联支付分别于珠江新城越秀金融中心承租3,000及1,086平方米；以及平安人寿保险于荔湾区立白中心承租2,600平方米。

　　租金

　　受珠江新城子市场内新项目之高于平均水平的租金所支撑，以及现有项目中合同期内租金的增长，广州甲级写字楼平均租金环比上涨1.6%或同比增长2.3%，至人民币158.3元每月每平方米。按子市场分析，珠江新城子市场租金仍为全市最高，为人民币168.7元每月每平方米，环比或同比分别增长2.1%和3.6%。受日益成熟的基础设施及商业氛围所推动，琶洲子市场租金环比增长4.9%至人民币119.7元每月每平方米，增幅居各子市场之首。

　　图3 广州甲级写字楼平均租金及增长率

　　数据来源：广州高力国际研究部

　　图4 广州甲级写字楼分区域平均租金

　　数据来源：广州高力国际研究部

　　投资

　　季内，广州市无整售交易公布。由个人投资者所主导的散售交易仍较为活跃，若干源自天河北-体育中心子市场寰城海航广场的交易即系佐证。尽管整售投资选择有限，来自机构投资者的问询量仍处于高位。

　　展望

　　2016年下半年，合计建筑面积41.3万平方米的五个新项目计划竣工。其中总面积为25万平方米两个新项目将位于珠江新城子市场，其中包括地标建筑周大福中心。其余三个项目皆位于琶洲子市场，新增项目总面积约为该区域现有存量的两倍，标志着广州甲级写字楼市场的越江扩张。据当前预租率判断，2016年下半年全市平均空置率将上升至25%左右。即便如此，新增项目的高建筑品质以及其预期租金将拉升全市平均租金水平。

　　广州甲级写字楼物业市场未来需求仍将集中在金融、贸易和专业服务业，若干预租成交即系佐证。然而，需求将呈现区域分化。珠江新城子市场内，项目预租率已过半。然而，在琶洲子市场内，相对稍欠成熟的配套与基础设施导致预租率仅为两至三成。当地政府已察觉此差异，并将继续提供现金奖励等一系列补贴措施，以吸引公司入驻琶洲区域，尤以电商及IT企业为甚。

　　广州写字楼投资市场仍将对个人和机构投资者保持吸引力，其中包括诸如天河北-体育中心及珠江新城核心商务区，以及在未来若干季度将有新项目陆续开始销售的新兴商务区国际金融城。全市平均资本值或将增长，收益率则保持稳定。