中原：楼市“银十”预期落空 降价现象开始蔓延

    今年以来，重点城市成交量低位波动的现象已超半年，低迷格局仍未打破。中原监测数据显示，10月，30城市新建商品住宅成交量合计为1227万平方米，环比9月微增0.9%，较去年同期大幅下滑42%，同比降幅呈不断扩大趋势。由于去年第四季度新房成交量大幅拉升，预计今年四季度同比降幅将保持高位。今年1-10月，30城市新建住宅合计成交量较去年减少8%。

　　供应方面，10月，12个重点城市（北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、武汉、长沙、福州、厦门、宁波）新增供应面积环比大幅减少26%，除北京、杭州、福州等城市新增供应环比上升，大部分城市均有减少。其中，上海、广州、成都本月的新增供应降幅均达到五成左右。主要原因在于，当前市场降价预期愈发强烈，而在资金链仍未断裂的情况下，开发商推盘动力不足。本月，受供应萎缩的影响，上海、广州、重庆供求比小于1，库存压力有所缓解。而北京、杭州、福州和宁波供求比仍在高位，分别达到了2.0、3.45、2.76和2.71，杭州的供求比为今年以来最高，并已超过了2008年的高位。

　　一线城市：降价现象蔓延上海加入阵营

　　自调控以来，上海的房价相对较为坚挺。本月，在“中海御景西岸”、“龙湖郦城”、“绿地秋霞坊”等楼盘相继拉开降价序幕后，上海终于加入降价阵营，部分楼盘降幅达到30%以上。降价后，部分楼盘销量出现明显增加，中原监测数据显示，降价幅度约20%的“龙湖郦城”10月的销售均价环比9月下跌了14%，实现销售面积达到2.46万平方米，甚至超过了过去8个月成交量的总和。从本月销售率排名前5位的楼盘来看，有不少项目较前期价格出现了下调，如位于上海的“金地艺境城”9月底开盘价较前期降幅超过10%；“美岸栖庭”近期报价较前期低16%。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，目前来看，降价行为主要集中在部分楼价虚高且供应集中的区域，真正的全面性降价尚未出现。对开发商而言，现阶段的降价主要是策略性的选择，目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。我们认为，只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，全市场的拐点才会真正到来。

　　二线城市：库存持续上升价格渐逼拐点

　　中原近期对部分二线发展中城市的调研结果显示，近期，二线城市供应量大幅增加，库存压力持续加大。例如，今年1-10月，福州的住宅新增供应较去年同期大幅增加了68%，但成交量却下滑11%，10月的供求比已达到2.76的历史高位。宁波9月供求比高达2.71，今年前9个月新增供应大增26%，而成交量却下滑10%。厦门今年前9个月供应面积同比增加113%，成交量同比增幅仅为23%。

　　与一线城市新房全面降价形成对比的是，二、三线城市的住房价格依然坚挺。中原调研结果显示，在武汉、长沙、福州、厦门、宁波等城市，降价楼盘仍为极少数，部分城市房价稳中有升。如长沙、福州住宅成交价格同比均有15%以上的上涨。在武汉，市场以刚性和改善性需求为主导，降价楼盘较少。虽然二、三线城市价格依然没有明显回落，但在政策未能放松，库存压力持续上升的情况下，房价，尤其是高端项目价格或将走向拐点。