合富指数：2016年上半年广州二手楼市交投火热 价格上涨

　　合富指数选定市场有代表性、成交活跃的楼盘（组团）作为房价波动监测点，连续追踪，同质可比地获得城市、区域和板块的房价真实变动情况。合富指数的基期为2008年1月份，基期指数为100点，监测点覆盖广州十区34个板块，共322个楼盘（组团）。

　　2016年上半年广州二手楼市总体走势：交投翻倍，价格快速上涨

　　2015年上半年，受解限预期和中心区一手楼市缺货影响，部分需求转移二手市场，二手楼市供求两旺，量价齐升。

　　据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2016年1-5月广州二手住宅登记交易4.4万宗，同比增幅高达93%。据合富指数监测阳光家缘网签数据显示，2016年上半年广州二手住宅网签网签4.2万套，394万㎡，同比2015年上半年暴升105.5%，环比2015年下半年增加29.8%。价格方面，2016年上半年广州二手楼价较快上涨。2016年6月合富指数为201点，同比2015年6月上涨12%。

　　表：2016年上半年广州市存量房屋市场成交情况

　　数据来源：广州市国土资源与房屋管理局、合富指数

　　上半年，一手市场和二手楼市之间的互动明显增加。白云区的新货供应明显不足，二手交投升幅高达1.5倍，表现突出。而旧荔湾、海珠不少优质二手盘的价格企稳3万元/㎡以上，部分需求转投广钢新城；

　　价格方面，市区核心地段的同比价格升幅较大。天河北、旧东山等板块大部分楼盘的价格升幅在15%以上；部分热门楼盘的升幅甚至接近30%，不输附近的一手新盘；

　　由于市区新货不足，核心地段优质大户型的稀缺性逐渐凸显，二手需求明显增加。上半年144㎡以上、总价500-1000万的成交占比上升。

　　2016年上半年买卖双方均看好后市。业主心态强势，议价空间收窄，中心区优质单位叫价高企。买家购房意愿较强，部分追涨入市。

　　一、中心五区一手楼缺货,二手楼市需求旺盛，网签升幅惊人

　　2016年上半年，广州二手网签接近400万㎡，同比翻倍，交投升幅远高于一手楼市。据合富指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，4.2万套，394万㎡，同比2015年上半年暴升105.5%，环比2015年下半年增加29.8%。据广州国土房管局数据，2016年1-5月广州二手住宅登记交易4.4万宗，同比增幅高达93%。

　　图：2016年上半年广州二手住宅月度网签宗数

　　数据来源：合富标准指数监测阳光家缘

　　2016年的月均网签高达8500套左右，其中3月份超万套，创六年新高

　　2015年，受“330新政”以及多次降息降准影响，二手住宅网签由2014年月均2000套左右，快速飙升至月均接近5000套；2016年在广州解限预期以及中心区一手楼市缺货的叠加影响下，二手网签再跃升一个台阶，月均网签高达8500套左右。一年时间内，二手网签翻了两翻，其中《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案》的3月份，市场预期广州可能放松限购政策，二手网签首次突破万套大关，创六年新高。

　　图：2015年1月—2016年6月广州二手住宅月度网签宗数

　　2016年上半年，由于中心区新货不足，部分购房转移二手市场，二手楼市的成交量和交投升幅均远超一手楼市。

　　图：2016年1-6月中心五区一手和二手住宅成交量对比

　　白云区二手楼市表现突出

　　区域看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心五区的网签升幅较大，均在一倍以上。其中白云区的网签升幅最大，高达150%。2016年白云区一手市场的新增供应极少，加上二手价格相对不高，不少需求转投二手市场。此外，新货稀缺的越秀区，二手成交升幅高达1.1倍。

　　天河区二手价格高昂，加上广氮-奥体板块的新货集中，二手成交升幅跟随大市。海珠和荔湾等西片区受广钢新城和佛山楼市的影响较大，部分优质二手盘的价格不输一手新盘，部分买家回流一手市场。

　　番禺区2015年的二手交投升幅接近2倍，但2016年的表现略显逊色。2016年番禺华南板块不少大盘的价格企稳2万元/㎡，部分天河的刚需有转投萝岗的迹象。

　　2016年1-6月各区二手住宅成交量及同比情况

　　从化街口镇，由于其生态保护的特殊性，土地供应长期短缺，新货不多。

　　南沙、新黄埔二手成交量极少，分析价值不大

　　图：广州各区一手住宅新增供应量及二手价格分布图

　　天河、越秀、海珠的二手份额逼近九成，白云和番禺两区的份额大幅上升

　　受中心区新货不足，二手需求大幅增加影响，2016年上半年，广州全市二手住宅占整体住宅市场的份额为49%，较上年的46.8%上升，而中心五区的二手份额接近八成。由区域看，天河、越秀、海珠的二手份额逼近九成，新货不足的白云、番禺两区二手市场份额分别占比77.9%和63.6%，较以往大幅上升。

　　图：广州各区二手住宅份额（单位：%）

　　二、上半年二手楼价快速上升，其中天河北、原东山等核心地段优质盘的升幅较大

　　2016年6月合富指数为201点，较2016年5月份上涨2.6%，同比2016年6月上涨12％，较基期2008年1月上涨101%（见下表）。总的来说，2016年1-6月份,广州二手楼价快速上涨。

数据来源：合富标准指数

　　图：2008年1月—2016年6月广州合富标准指数走势图

　　数据来源：合富标准指数

　　中心六区价格总体坚挺，部分板块有所上涨

　　同比2015年6月，中心区的价格升幅均在10%以上，明显高于外围及近郊。其中天河区的升幅最大，为15.1%，其次是海珠上涨13.3%。

图：2016年6月合富指数各区域同比情况

　　数据来源：合富标准指数

　　由板块看，升幅较大的板块主要集中天河、海珠和越秀区。其中光大花园片区的升幅超过两成，主要受广钢新城和广纸新城的影响；其次是天河北板块，同比上涨了约两成，两者均为市区核心地段，一手供应严重不足。原东山片区、天河公园板块、赤岗—琶洲板块、滨江东等板块的价格升幅均在10%以上。此外，鹤洞板块和桥东板块的价格涨幅也较大，主要受广钢新城和市桥高价地的利好带动。

　　由中心区的代表性楼盘价格看，天河北、原东山等核心地段优质大盘的升幅最大，基本在两成左右。其中天河北的芳草园、原东山的锦城花园等，价格升幅接近三成。

　　部分热门楼盘的价格甚至不输附近一手盘。如光大花园目前上半年的均价高达3.4万元/㎡，高于广钢新城的价格，中海锦榕湾的价格高达4.5-4.8万元/㎡，高于广纸新城部分楼盘的价格预计。保利天悦望江单位的成交价高达6万元/㎡以上，略高于其在售的一手物业价格；峻林的二手成交价也在5万元/㎡以上，与峻林同期在售的一手价格相当。

　　三、核心地段大户型豪宅的稀缺性逐渐凸显，成交增多

　　  2016年上半年，广州144㎡以上的占比高达29.8%，较2015年同期明显上升；总价500-1000万的成交占比为22%，较2015年同期也大幅增加。统计显示，这部分大户型、高总价单位的成交多数集中核心地段的优质大盘，如天河北的富力天河华庭、天誉华庭伊顿18、帝景苑、瑞安创逸以及原东山的锦城花园、君汇世家等。据悉，由于市区新货不足，核心地段优质大户型的稀缺性逐渐凸显，部分高端买家“抢闸入市”的积极性增加。

　　2016年1-6月中心五区二手住宅成交面积段（%）

　　2016年1-6月中心五区二手住宅成交总价段（%）

　　四、下半年，二手楼市将持续理想；价格温和上涨

　　上半年在政策利好叠加中心区一手楼市缺货的双重刺激下，二手楼市需求热闹，量价齐升。

　　下半年，中心区新货供应持续稀缺，加上政府推地节奏或会有所加快，部分中心区的靓地将会推出市场，对二手楼市的支撑和传导较为正面。在政策环境没有根本性改变的情况下，预计下半年的二手楼市将会继续向好，成交量大致保持二季度的较理想水平。价格方面，二手价格在上半年的快速上涨后，处于高位，预计下半年会以温和走高为主。