一、市场概况
6月,全市住宅租金为51.06元/平方米,中心区域53.63元/平方米,外围区域31.88元/平方米,租金整体走势和缓略有上涨。
相比前数月,本月租赁市场活跃度明显增加,毕业季来临,毕业生加入“广漂一族”成为本月租赁市场的主力,带动整体租赁成交宗数大幅上涨,环比大涨约24%。租金方面,总体较为平稳,但热门区域及板块有较明显上涨。中心区域中,天河区、海珠区及白云区等热门区域租金继续高企,小户型成交活跃,大户型在“合租”的带动下一样消化较快,随着地铁网络的完善以及电子商务时代办公场所的灵活化,外围区域的租赁市场亦在不断发展,本月番禺区及萝岗区的租赁市场同样表现活跃。
表一 2016年6月广州市住宅租金价格
数据来源:广州市房地产中介协会
注:中心区域指的是:荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区;外围区域指的是:番禺区、花都区、南沙区、萝岗区、增城区、从化区。
二、全市住宅租金价格
表二 2016年6月广州市各区域住宅租金价格
数据来源:广州市房地产中介协会
1、毕业季来临,租赁成交宗数大幅上涨。6月毕业季来临,各大高校毕业生开始投入租赁市场寻找房源,市场踏入了年中旺季,广州各大板块的二手住宅租赁热度回升。从全市租赁成交来看,6月整体成交宗数环比约上涨24%,地铁、BRT沿线、高校附近及商务区辐射区的租赁热度回升最为明显。海珠区的工业大道沿线、南洲及新港西板块,天河区的车陂-东圃、天河北板块,黄埔区的区府板块,白云区的白云大道及新市板块、番禺区的南浦及华南板块等,均是本月的热门租赁板块。
2、租金整体平缓,个别板块出现结构性上涨。从成交数据及前线反映,全市并未出现租金普涨的现象,但个别板块租赁房源供不应求,供求矛盾加剧,导致租金涨幅较大。租金上涨最为明显的为天河区,粤垦-五山板块的金燕花苑、员村板块的昌乐园及散盘、体育中心板块的天晖阁、德埔小区及德欣小区、海珠区滨江东板块的蓝色康园、新港西板块的富景花园,洛溪板块的丽江花园等楼盘,租金均有5%~10%不等的上涨。
3、户型供求不均,小户型已经基本被市场消化。目前市场“一房难求”,单间及一房的单元是最热租也是最缺货的,且租金涨幅明显。相比之下,三房单元的选择较多且涨幅不明显,建议广大毕业生可以按照自身需求选择合租。
三、中心六区租赁成交分析
1、海珠天河占据市场一半份额 白云区占比继续上升
图一 2016年6月中心六区租赁成交占比
数据来源:广州市房地产中介协会
中心六区租赁成交方面,海珠区和天河区依旧占据市场一半以上的份额,租赁占比分别为29.0%及25.9%,这两大区域也是大部分毕业生的首选租赁区域。白云区的租赁占比继续上升,白云大道及新市板块租赁成交明显上涨;受到盘源供给有限的影响,越秀区及荔湾区的占比均在10%左右浮动。
2、60m2以下户型紧缺 市场成交向两居室及三居室靠拢
图二 2016年6月中心六区各户型租赁成交占比
数据来源:广州市房地产中介协会
本月60平方米以下的小户型租赁占比缩小7.4个百分点,原因在于小户型单元已经在前期被市场消化,目前房源并不充裕;在小户型供不应求的情况下,市场成交向两居室及三居室靠拢,本月60-90平方米及90-120平方米的租赁份额扩大2.2%及3.5%。
3、中大户型租赁增多 带动月租1500元以上的市场份额
图三 2016年6月中心六区租金区间占比
数据来源:广州市房地产中介协会
受小户型供应不足的影响,本月租金在1500元以下的租赁占比收缩7.5%;而受到两居室及三居室租赁成交增多的影响,其他租金区间占比均趋于上升。
四、市场热点:中小学校附近陪读租赁需求旺盛
这个季度除了毕业生,还有另外一个群体也奔走于学校附近的大街小巷,那就是“陪读家长族”。
经过中原研究部前线调研了解,本月不仅是大学周边及CBD辐射区的租金上涨,一些省市级名校周围的住宅租金也普遍上涨,如东风东小学、农林下路小学、小北路小学、朝天路小学、培正小学、中星小学等名校周边的学位房小区,近期租赁行情看涨,其中东风东小学附近的锦城花园、华阳小学附近的耀星华庭的租金约上涨3%-5%,此外,中学旁边也有很多的“陪读”租房,其中五羊新城一带的租赁市场相对活跃,铁一中的“陪读”租客比例约占三成左右。
省市一级小学普遍要求“人户一致”,即是能入读名校的家庭大部分拥有相应房产,那为何家长还需要租房呢?原因在于学位房的单价较高,大户型单元总价令人“望而却步”,因此很多家长只购买了面积在40-50平方米左右的物业,而一般父母孩子再加上老人家或者保姆一共4人,如果打算生养二胎,则家里有5口人,因此3房是最低的需求,所以“陪读家长族”不得不租赁大面积居住。
能够买到学位房的群体,家中经济实力相当于中上等水平,因此寻觅租房大多不追求租金低廉,而是希望租住的单位靠近小孩学校,环境舒适安静,能够提供小孩良好的生活环境。目前大部分家长会选择在6-7月租好房子,预留1个月时间来搬家、简单非毛坯等等,9月份开学可以开始正常的生活。
那么,到底是买房划算还是租房划算呢?以租赁锦城花园3房来计算,一个月租金在6500元左右,而将2房出租出去,租金收入在4000左右,每月还要补贴2500元。根据中原地产监测,广州二手房价自从2015年4月份以来已经连续上涨15个月,涨幅达15.7%,因此建议经济能力尚可的家庭还是以购买为主,一来节省租金支出,二来享受学位房房价上涨的投资收益;三来居住在自己的房中归属感更强,也免去房东收回物业而反复搬家的烦恼。
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