随着时代的变迁,城市的发展离不开旧城改造和更新。就在今年6月底,广州市城市更新局正式发布了《广州市2016年城市更新项目和资金计划》,包括14个传统“三旧”改造项目、38个微更新类项目和6个片区策划类项目,让老城区的旧改项目备受关注。然而,旧城改造工程庞大,涉及到各个层面,若中途出现规划变动,往往牵一发而动全身,改造项目进度也因此陷入了被动。
遇阻:旧改推进受限高制约
位于老黄埔的鱼珠旧城早在2013年底获得“三旧”改造批复,并于2015年率先进入实施阶段。2015年7月23日,保利鱼珠港正式迎来奠基仪式,这一广州城市建设重点项目,地处珠江沿岸和黄埔临港经济区地带,占地约59.6万平方米,总建筑面积约110万平方米,定位为黄埔临港经济区的核心引擎,在最新十三五规划中,拥有举足轻重的作用。
根据保利鱼珠港规划设计文件显示,项目最高楼将达270米,并以20米的微弱差距,超过相距不远的华南港航中心(250米高度),成为该片区第一高楼。
保利鱼珠港规划效果图
然而,旧城改造并非一帆风顺,原本未来临港区将建设成为珠江上的一颗明珠,预计最快2015年底可面市,如今却面临停滞不前的状况。
近期,有网友爆料称,由于影响黄埔靠近广园的军用直升机飞机航道,关于黄埔华南港航中心和保利鱼珠综合体高度或会调整,按照飞机航道规定高度为135米,目前华南港航中心一期原本规划审批的52层高楼已经超过这个高度,现在建到49层处于半停工状态,而保利项目原来规划是54层黄浦区第一高,都需要改高度。
房掌柜通过查阅规划核实信息得知,广州市国土资源和规划委员会在6月17日发布鱼珠AP0518004地块批后公示,其中项目建面23.5万平米,写字楼从原规划的59层限高到以岑村军用机场批复的建筑高度53层为准。
规划受限,将影响旧改工程进度,目前黄埔鱼珠片区情况如何?保利鱼珠港以及华南港航中心项目是否受限高而影响项目进度?房掌柜决定通过实地走访调查。
实探:鱼珠两项目大相径庭
资料显示,鱼珠旧城西接天河城区,南临珠江,地铁5号线与即将开通的13号线在交汇,其中保利鱼珠港靠近三溪地铁站,而华南港航中心则靠近鱼珠站,两者仅隔一站距离。
鱼珠站与珠江新城相隔8站距离,通过5号线可直达。而华南港航中心位于鱼珠站南侧,步行不到10分钟的距离,通过地铁站出来便可以看到港航中心标志性的高楼建筑,而附近还有地铁13号线首期工程施工项目。
房掌柜走访发现,鱼珠旧城作为旧改项目,目前附近仍有不少危破房,现已呈空置状态。
沿着鱼茅路转黄埔大道东便可到达港航中心。片区配套相对落后,这里拥有流动商贩临时疏导区以及汽车服务美容店。而港航中心紧靠黄埔港,聚集了船厂、物流等临港产业。
目前,鱼珠港片区住宅新盘较少,附近的居民向房掌柜表示,该片区住宅多为船厂的单位房,楼龄估计有30多年,其中2010年广州举办亚运会时有对住宅外墙进行翻新处理。
房掌柜从现场了解到,港航中心一期主体写字楼已封顶,外立面已呈现出来,一层则布满了施工材料,仍有继续施工作业,与网友所说的项目半停工状态及改高度并不符。
房掌柜也从港航中心项目负责人口中得知,目前港航中心一期已封顶,写字楼共52层,层高250米,并没有受飞机航道限高影响。而项目原本上半年开放样板房,如今只开放销售中心,该负责人表示,主要是预售证尚未拿到,目前项目一期主推的公寓及写字楼尚未对外公布售价等相关信息,近期仅针对广州鱼珠港公司内部合作客户进行推广。
港航中心并没受影响,但附近的鱼珠港却大相径庭。房掌柜通过5号线三溪站B出口前往保利鱼珠港项目所在地,目前仍处于围闭状态,现场还有指示牌显示7:00-22:00时西环东圃立交匝道全封闭改造,货车需绕行。但房掌柜在现场并没有发现有施工人员,整个工程处于搁置状况。
为求证鱼珠港项目施工情况,房掌柜采访了工程项目旁的鱼珠五金建材城管理员,该管理员表示,附近的工程围蔽已有一段时间,但没有留意到近期有施工队前来施工。而附近的绿洲木业当铺负责人则反映:“该项目有将近一年没有施工。”同时,房掌柜也向保利询问鱼珠港最新进展情况,但并没有得到保利方面的回应。
广州市社会科学院高级研究员、华南城市研究会副会长谈锦钊对此表示,旧改项目原本便涉及规划问题,若牵涉军事用途而实行限高,由于民间、开发商、企业等不能干涉部队,只能通过地方政府去进行沟通协调。
暨南大学教授胡刚也认为,黄埔区原来处于城市外围可以进行限高,现在随着城市外拓发展黄埔已位于城市中心地段,政府应该同部队协商,取消限高要求,军用机场另外选址,由政府无偿提供土地。
诚然,旧改工程对城市建设发展有着举足轻重的作用,然而旧改实际情况却是牵涉各个层面。业内人士认为,若相关部门在旧改规划前没有充分做好调查研究工作,旧改工程推进则显得相当被动。目前,广州进行旧城改造,前期调研及发布规划进程,显得十分必要。
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