13个重点城市上半年推21万套住宅 惊现102个违规楼盘

　　今年3月份以来，百城住宅价格持续上涨，“受捧盘”屡见不鲜。

　　据中国指数研究院监测的13个重点城市来看，2016年上半年，13个重点城市住宅类项目共计开盘1157次，推出房源近21万套，去化率均值为74%。

　　值得注意的是，在这13个城市中，上半年共有102个项目开盘卖完，卖完项目集中在武汉和北京、其中武汉最多，占24个。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，2016年上半年，政策宽松趋稳，各地需求集中释放推动市场整体高位运行。当前一线城市成交相对放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。展望下半年，房地产调控继续因城施策，全年量价平稳增长，一方面热点城市风险积聚，楼市调整压力加大；另一方面市场库存总量仍较大，去库存仍是下半年市场主基调。

　　超七成住宅被卖光

　　宽松的调控政策给房地产市场回暖创造了条件，但一线城市和部分二线城市依然是楼市回暖主战场，尤其是住宅业态，过去一般约60%的去化率，在今年的热点城市升级至超过70%，甚至达到80%。

　　据中国指数研究院监测数据显示，2016年上半年，13个重点城市住宅类项目推出房源21万套，其中一线城市上海开盘量最大，共计开盘116次；二线城市中南京、杭州开盘次数较多，分别为182次和143次。南昌、成都开盘量相对较少。整体来看，今年上半年去化水平明显高于去年同期。

　　分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。天津上半年市场供需两旺，去化效果非常好，上半年平均去化率均高达94%以上。此外，杭州、深圳和上海上半年平均去化率超过八成。而宁波、重庆平均去化率为48%，在监测城市中开盘去化率较差。

　　更重要的是，在13个重点城市中，共计有102个项目开盘即成“受捧盘”，其中，武汉受捧24个项目，北京受捧23个项目。在武汉，恒大常青花园开盘推出近1600套房源，全部卖完。6月10日，深圳鸿荣源壹城中心推出1046套房源，3000组客户来抢，成交价每平方米高达5.5万元。在受捧盘中，单价最高的是上海大宁金茂府，以9.2万元╨平方米开盘当日卖完222套房源。

　　《证券日报》记者注意到，在上述受捧盘排行榜中，多个项目出现3组以上客户抢一套房的局面。鉴于此，这些项目对开盘的定价整体持续上涨。

　　近七成楼盘开盘价高于周边

　　事实上，鉴于上半年楼市有所升温，重点城市新建住宅开盘定价随市而动。在上述13个城市中，超九成新建住宅项目开盘价选择高开或平开，而受库存压力和结构性影响，仅8%的项目价格下调。如深圳的半岛城邦三期，4月9日三期开盘，价格较上次开盘均价下降超一成。

　　监测数据显示，上半年超八成城市新开盘项目价格以上涨为主（加推盘与上次开盘相比，纯新盘与周边同类3个以上项目均值相比），平均涨幅为7.1%。从新开盘项目定价占比情况来看，2016年上半年约65.6%的项目较上次开盘（或较周边）价格上涨，26.3%的项目价格与上次开盘（或较周边）持平。不过，二季度高开的项目占比较一季度下降4.4个百分点，而持平和低开项目占比分别提高了3.3个和1个百分点，主要是由于二季度房企趁销售旺季加大推盘力度，部分项目为吸引客户放缓调价节奏。

　　分城市来看，上半年上海、武汉改开项目占比较大，采取涨价策略的开盘项目占比超过八成；深圳、重庆等城市采取低开策略的开盘项目占比最高，超过两成。

　　除了开盘定价上涨外，从去化产品类型来看，市场仍以刚需类楼盘销售为主旋律。

　　CREIS中指数据显示，，63.7%的楼盘主要针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，26%的项目主要面向中高端改善型需求，10.3%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者，刚需类项目平均去化率超七成。

　　另外，同策咨询研究部总监?张宏伟向记者表示，从今年上半年销售金额TOP10房企，尤其是已经达到千亿元规模的房企，一线城市对其销售贡献度普遍较高，以万科为例，通过二级市场收购或合作开发等模式，万科继续深耕一线城市楼市，预计深圳、上海和北京这3个城市今年全年可实现1000亿元的销售金额。

　　张宏伟认为，在楼市下半场，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势；市场不再会有普遍性的规模化增长机会，对于大多数房企来讲，依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。