——2011年10月广州二手房市场研究报告
据广州市国土房管局公布的数据,2011年10月全市10区的二手住宅登记量为40.48万平方米,同比减少35.7%。当月二手楼市未现“起色”,地产中介行促成的二手住宅买卖、租赁交易量均较9月份出现不同程度的缩减。
满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,10月份广州总体(不含南沙)二手住宅成交均价为14656元/平方米,环比上升0.3%,同比上升24.9%。租赁市场方面,10月份广州总体(不含南沙)二手住宅平均租金为38.0元/平方米•月,环比下跌2.7%,同比上升8.9%。
番禺大盘旧组团成交占主导
据广州市国土房管局公布的数据,今年前十个月全市二手住宅登记宗数为61982宗,同比减少21.8%,调控政策已对二手楼市成交造成极大影响,而大型套盘的受影响程度更为严重。今年1-10月,市属十区内二手住宅成交量前三位分别为祈福新村、金碧花园、丽江花园,其中祈福新村二手住宅、别墅的总过户数为1520宗,比2010年同期减少38.7%;金碧花园二手住宅总过户数为404宗,比去年同期减少28.6%;丽江花园二手住宅总过户数为376宗,比去年同期减少35.4%。
在成交乏力之际,一些大型楼盘的旧组团开始充当“主流”角色,成交比例逐渐增加。以丽江花园为例,始建于1993年的“丽字楼”组团,成交宗数占整个楼盘总宗数的比例,2009年为35.7%,2010年为38.1%,今年前十个月增加至41.8%。祈福新村旧街区组团(1-25街)的成交比例,连续三年维持在25%以上(下表1)。满堂红研究部高级经理周峰认为,一般因客户的喜好各有不同,以及供应量的变化,同一个楼盘内的成交热点皆会轮换,某一个组团物业的成交比例很难连续数年保持增长态势,但最近两年受信贷收紧的制约,资金实力偏弱的客户,无法购置楼龄短、总价高的新组团物业,故退而求总价相对较低的旧组团房产。大部分旧组团物业也符合“证满5年”的免营业税标准,在某种程度上,该类物业的成交比例增大,将令二手楼价稳定在一个水平线上。据满堂红研究部的统计数据,11月1-12日经满堂红地产促成的二手住宅成交均价为12595元/平方米,比10月同期微升0.9%,二手楼价出现“短期顶部”的可能性越来越大。
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