冯锦麟：关于房地产去库存的思考 其根源是土地财政

　　编者按：国家统计局的数据显示，2005年末至2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来，我国商品房待售面积呈不断增加态势。到2015年末，全国商品房待售面积高达7.18亿平方米，创下历史新高，接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年，9年时间里，我国商品房待售面积就增加了4倍多，尤其在不少三四线城市，房地产库存问题更为严重。在此背景下，2015年，中央经济工作会议明确，去库存为2016年结构性改革五大任务之一；2016年，房地产“去库存”又被上升为“国家任务”。由此引发社会各界对房地产去库存问题的愈发关注。基于此，本报特邀长期扎根三四线城市地产开发实践并坚持独立思考的民营企业家冯锦麟，就当下房地产去库存问题以及具体路径予以深度解读，以供行业参考。

　　关于房地产去库存的思考

　　自去年中央正式提出加快推进供给侧改革的号召后，作为其中重要内容之一的房地产去库存成为当下人们关注的热点话题。除个别一线城市外，全国大多数城市眼前都普遍面临房地产去化难的现实。尤其在那些过度依赖“土地财政”、购买力本身就十分有限的三、四线城市，只要能弄到土地，几乎谁都能成为开发商，在这种低门槛、非理性竞争环境下，当地房地产市场盲目开发现象频出，库存越积越多。

　　众所周知，房地产行业在我国是典型的资金密集型行业，一旦出现大量的库存积压，必然会导致大批资金被长期占用。尽管这些资金大部分不是国有资本，但多数都是从银行获取的贷款或与银行的资金有关，如果长期得不到释放，势必会诱发巨大的金融风险。现阶段，一个房地产项目投资年收益率一般不会高于10%，由于资金成本的原因，多年才能消化掉产品的项目很容易亏本，进而造成无能力偿还银行的贷款，这不仅会给房地产开发商带来经营危机甚至还会导致其走向倒闭，同时也将影响到社会系统的整体稳定。

　　前不久，海南（楼盘）琼中“中豪威尔•氧立方”项目、辽宁阜新（楼盘）“大唐荣城”项目均因烂尾多年被媒体一一曝光，再次引发社会各界对房地产库存及其带来的社会问题的高度关注。其中，前者位于国家AAAA级旅游度假区——海南琼中百花岭风景区核心位置，在一期开发10余幢花园洋房后便项目搁浅，并从2012年烂尾至今尚未复工；后者作为辽宁阜新市重点工程——大唐国际煤制气项目的生活配套项目，前期宣传中的荣耀之城，而今却烂尾多年，深陷三角法律纠纷，殃及上千户辽宁大唐国际阜新煤制气有限责任公司员工及社会购房者。

　　事实上，诸如上述被媒体曝光的烂尾楼项目并非个案，类似现象在全国不少地方或多或少都有存在，只是还并未引起一些地方政府的足够重视跟深刻反思。相反，在继续推进新型城镇化建设过程中，一些地方政府依旧“将错就错”，还是把追求短期经济利益和所谓的眼前“政绩”放在首位，不实事求是考虑当地市场情况，反而继续想方设法大规模推地、卖地，完全忽略了房地产行业及市场经济本身的客观发展规律，从而导致房地产库存不断增加，社会风险不断加大。

　　房地产库存的根源是“土地财政”

　　作为长期支撑地方经济GDP增长的房地产业，由于市场供需失衡等原因一时陷入库存滞销的局面在所难免。但一些地方政府为继续掩盖过度依赖 “土地财政”过日子的真相，在媒体曝光当地房地产库存问题后，不但没有自我反思之意，反而通过各种手段竭力“护短”，甚至还公开辩解称，相关媒体是在有意夸大事实，故意在经济不景气的情况下找当地新型城镇化建设的“麻烦”、给当地形象抹黑。

　　需要提醒注意的是，在我国经济增速有可能会进一步放缓的预期下，作为提振经济、扩大内需重要推动力的新型城镇化建设，其内涵跟本质并非像以往一样，一旦经济增速放缓或出现危机，政府就赶紧出手通过银行放贷加大投资以提振经济。从新一届中央政府各个层面释放出来的信号来看，真正意义上的新型城镇化与上述竭力“护短”的地方政府对新型城镇化建设内涵的认识是有本质区别的。因此地方政府应摒弃过去老套的城镇化路径，特别是对“土地财政”的过度依赖。

　　在以往的城镇化建设过程中，一些地方政府过度重视“政绩”，一味追求“跨越式”发展，没有仔细考量当地的市场需求及实际，导致大批房地产项目盲目上马，这是造成当地房地产库存越来越严重的根本原因。新型城镇化背景下，要想从源头上解决房地产库存问题，只有通过采取措施使地方政府的财政运作不再过度依靠 “土地财政”，才能真正调动其去库存的积极性、有效改变其“政绩观”，促使地方政府制定出既要积极寻求可持续发展又要与市场需求相匹配的“因城施策”型城镇化规划建设方案，以进一步促进房地产行业更好地服务于国计民生。

　　当然，地方政府在财政运作上目前也的确存在收支不平衡的艰辛，这同样是导致它们长期过度依赖“土地财政”的重要原因，这一点应得到中央政府的关注并采取适当的财政税收政策予以帮扶引导。只有充分调动起地方政府的主动性和积极性，房地产去库存的行动进一步落到实处才有保障。

　　短期去库存关键是充分鼓励购房

　　就目前而言，房地产去库存的当务之急是进一步充分鼓励市民购房。除了政府已经推出的让农民入城落户购房等一系列政策，尽早明确在若干年内暂缓征收居民房产税也是非常有必要的。虽然国家近年在一些城市进行的征收房产税试点，多半是针对“豪宅”而言，但已让广大市民意识到：今后居住房屋也要交税，具体什么时候开始普遍性征收，只不过是时间问题而已。既然当务之急是要解决房地产去库存问题，那么鼓励市民购买房屋，不管是“豪宅”还是普通商品房，短期内暂不开征房产税，就需要尽早明确下来，这样才能让想买房子但还在因房产税问题徘徊的购房者打消疑虑，更加有入市购房的积极性。

　　数据显示，截止2014年底，我国统计上的城镇人口已经达到7.49亿。另据专家测算，当前我国城镇地区人均住宅建筑面积为33平方米左右。若按人均居住33平方米计算，7.49亿城镇人口就有约250亿平方米面积的房屋作为纳税对象；房价如果按平均每平方米6000元计算，就有150万亿元的房价要向政府交税；若按0.5%的税率予以征收，政府每年将增加7500亿元的房产税收入。

　　但在目前全国大部分城市房地产业普遍面临下行的情况下，为了促进房地产行业的持续发展又使政府的财政收入稳步增加，暂缓开征居民房产税后，上述政府每年7500亿元的税源完全可以由政府出台减缓购房税费等政策措施在激活的房地产市场买卖中弥补。更为重要的是，这样会从更高层面达到房地产去库存的效果。根据测算，每开发建设1平方米的房屋，政府所得的税费（含土地出让金）即使在三、四线城市也可达2000元以上，对比要开征的房产税7500亿元，只需成交几亿平方米的房屋开发建设面积即可实现。

　　“用户订单”制可解决库存的长远问题

　　就长远角度而言，房地产去库存的关键是控制房屋的开工建设面积，使之与当地的购房需求相匹配。目前实行的房地产预售许可制度是国家为减少开发商“卖图纸”收房款后出现“跑路”和项目烂尾等社会问题而设计的，但也同时让市民养成了购房也过度依赖政府的习惯，比如：不少人认为只要政府批准有预售许可的项目，如产生烂尾等，政府就要承担责任，甚至如果出现不利于购房人的房价升降情况，政府也应找到解决办法等。

　　因此，当前形势下，有必要尽快取消现行的房地产项目的预售许可制度，恢复本该就由市场的需求决定的房屋买卖自由。与此同时，为了使包括国家土地在内的社会资源能得到较好的利用，减少房地产库存以及各种社会矛盾的出现，房地产项目（包括商业及住宅和写字楼）的开工建设除了应具备现行的报批制度之外，还要由政府部门审查确认房地产项目的“用户订单”是否已经达到一定的百分比（这个百分比要由地方政府根据本地购房需求的实际情况制定规则予以掌控，其百分比的内涵起码包括“用户订单”的数量和金额）之后才能批准开工建设。只有这样，才能真正促使房地产经济领域的生产跟消费相匹配，从而有效避免严重库存问题的出现，同时也便于“闲置土地”回收政策的实施。我想，这也应该是房地产业供给侧结构性改革的重要内容吧！

　　房地产行业的发展是关乎国计民生的大事。以往的实践证明，国家有必要对这个行业实施必要的管制措施，才能使房地产行业健康持续发展。对于实施“用户订单”制，可能有人担忧说，依据现在实行的房地产预售许可制度，楼房在基本建成后才准予销售，买卖双方的纠纷都还时常发生，若真实施“用户订单”制将房屋预售前置到开工建设前，岂不是要恢复以前允许开发商“卖图纸”的做法，从而使买卖纠纷和矛盾加剧吗？这样的担忧不无道理，实施要有“用户订单”才能开工建设的制度需要考虑的情况确实很多，但只要开发商的诚信有保障，加上银行能有积极性加入，就有可能取得开发商、用户和银行的三方共赢结果。

　　从广义上讲，地方政府在制定城镇化规划方案时，也应有“用户订单”的思维并应广泛征求社会各界的意见和建议，这样才能为规划建设蓝图与地方房地产供求相匹配奠定基础。而具体实施“用户订单”开工建设的房地产项目，用户支付的资金（包括银行按揭资金和住房公积金）必须全部存放在一个与该房地产项目合作的银行，由银行监管并按该房地产项目的工程建设进度合理支付给开发商，以保障用户、开发商及银行的权益。

　　银行收存到“用户订单”的资金并在政府批准项目开工建设后，就可考虑以按揭的形式向相关用户发放贷款（额度和利率等根据用户具体情况协议确定而取代现行的房贷按揭政策）。这样，用户就有可能用较少的自有资金成为房地产项目的准业主，开发商则可取得房地产项目工程进度需要的资金而减少融资成本，从而为降低房价提供了条件，银行也可得到拉长房贷按揭时间而增加经营的收益。

　　为了减少用户购房和与房地产项目合作银行的风险，房地产项目还必须由开发商购买工程保险，其房地产项目的土地也应质押给银行（如办理土地抵押则由开发商与银行协商）。同时，为增加购房用户敢于在房地产项目开工建设前就落订购房的信心，房地产项目必须要由政府部门委托专业机构按城市总体规划的要求或由开发商根据政府规定的土地开发条件做出详细规划方案，在报规划部门初审后向社会公示征求潜在用户的意见，以使规划方案尽量完善并不得随意变更。

　　房地产项目的开发商在规划方案审批后即可接受“用户订单”，和房屋的实际使用者以合同的形式明确约定房屋的面积、价格和房款支付等详细条文，还要特别约定项目开工及房屋交付使用的时间，如因项目订单不足而导致政府不批准开工建设则要无条件退回购房订金和合理利息给订单用户。这样就会促使开发商努力提高自身的经营素质以保证其投资收益和项目的推进，从而创造出购房用户在自由和较为知情的前提下成为准业主以及使房屋交付使用后的物业管理顺畅、社会和谐、人人乐见的房地产兴旺发展的局面。

　　房地产的库存还与房价有关，稳定的房价是房地产可持续发展的基础，而房屋的租金水平又是房价的基础。所以，政府应适当地多规划建设一些出租房屋，并在财政能力许可的条件下想方设法将出租房控制在自己的手中，从而为建立健全购租并举的住房供应体系、推动房地产行业繁荣稳定和健康持续发展创造条件。

　　谋城者谋万世之太平，谋居者谋百年也安逸。愿作为“谋城者”的地方政府能以“功成不必在我”的胸怀，站在更宽广的高度为地方城市发展的太平盛世和广大人民群众的福祉善谋善断；而对靠搭乘改革开放列车致富发展的房地产商而言，更要做“谋居者”和负责任的建设者，要通过坚守工匠精神开发出让居民百姓得以安居乐业的建筑产品。(作者系广东骏贤集团有限公司董事长 )