李宇嘉:万科股权再造将落幕背后的都市圈楼市新形态

　　万科股权再造即将落幕，这是楼市跑马圈地时代结束的标志，更是我国楼市存量时代和都市圈时代到来的标志，搭建在轨道上的楼市将迎来新机遇。今年以来，面对京沪穗深的高房价，都市圈内二、三线城市商品房销售量价迅速攀升，显示“都市圈化”在草根层面已在自发推进。轨道交通的大发展，无疑将是都市圈进一步发展的坚实支撑。“轨道+物业”，将高效率扩展都市圈周边的空间，再造“中心区-卫星城”的都市人口、产业分布新格局。

　　持续了大半年的万科股权之争快逼近落幕时分了。

　　当所有人期待复牌日到来，揭晓“谜底”时，万科股权之争又现“新剧情”。6月12日，万科与深铁举行战略合作备忘录签字仪式，并召开新闻发布会。事实上，这个仪式是对3个月前万科宣布通过定向增发引入深铁的“补办”仪式。当然，万科联姻深圳（楼盘）地铁（下简称“深铁”）能否如愿，很大程度上取决于华润、宝能、安邦和万科管理层博弈的结果。

　　3个月前，让万科空欢喜一场的万科深铁联姻签字仪式之所以草草取消，原因就在于万科第二大股东华润出人意料地对“引入深铁”表达了不满情绪。作为铁杆支持万科近20年的“老大哥”，华润意外发难，让此前扑朔迷离的“宝万之争”，万科管理层革新股权构架，铺垫城市配套服务运营商转型徒增几多悬疑。尽早平息股权之争是头等大事，在复牌的前一周，万科深铁高调签字，或已为这次股权之争落地做好了准备。

　　引起各方广泛注意的是，这次签字仪式前的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”意味深长。一则，深铁董事长林茂德表态要全力推进“地铁+万科”合作，王石则以深铁“轨道+物业”与万科转型方向高度契合来回应，向外界传达了“郎情妾意”的联手决心；二则，同步引入东莞（楼盘）、重庆（楼盘）地铁投资方，并递延至国内轨道建设PPP及“一带一路”，意味着万科与深铁的合作绝非限于深圳市场，而是要挖掘都市圈及海外市场红利。

　　另外，各路大佬们在论坛上反复强调万科与深铁的合作背景，即房地产和城市化都进入“下半场”，前者告别了“黄金时代”，正在开启“刮骨疗伤”的转型；后者进入了大都市圈时代，未来人口和财富都将向都市圈转移。楼市“下半场”遇上大都市圈时代，便是“轨道+物业”发展的良机，也是楼市的“铂金时代”。而万科这次先行一步，在全国已开发了20个地铁上盖物业、与国内地铁公司合作开发了37个项目。

　　同时，王石强调，万科地铁项目利润率要高出一般项目30%。同时，作为全球最大的住宅专业开发商，万科“工厂化”的成本控制、近乎主权的融资成本、城市配套（教育和物业等）先行转型、国内核心城市占有、海外开拓等方面的优势，在国内开发商中无出其右。在都市圈内的核心城市地价、房价普涨的情况下，“轨道+物业”势必要寻找开发成本低、产品打造能力强的开发商。

　　由此可见，在股权分散、资本市场“一股独大”而管理层持股弱势的情况下，万科深铁“先论坛、后签字”的高调之举，意在向市场和股东们传达一个强烈的信号，即支持两者联姻才能分享地铁经济红利。同时，这也是在向第一、二大股东宝能、华润抛出“橄榄枝”，支持万科引入深铁是共赢之举。就宝能而言，在其举牌万科的资金中，有三分之二是靠高现金短期趸缴万能险融资获得的，考虑巨大的到偿还压力、复牌后万科股票可能的补跌风险，特别是与深铁联姻将有助于提升万科股票的PE，估计宝能投支持票的概率较大。

　　华润新掌门傅育宁“变脸”，当与其履新后的华润发展战略和压力有关。当前，产能过剩、电商冲击，华润在建材、零售、电力等主业上的靓丽业绩已难持续，在零售和医药上开始“做减法”。新一轮央企重组风雨欲来，上层要求央企发挥“稳增长”关键作用，作为2015年华润业绩最大功臣（贡献集团26.5%的利润）的地产板块空前受宠，这就是为何集团要将华润置地打造为“千亿房企”的原因所在。

　　今年，深圳区域预计贡献华润置地30%的业绩，将再拔头筹。华润置地也早已将深圳旧房改造作为冲刺“千亿房企”的主攻方向。但是，逐鹿深圳旧房改造的龙头房企云集，而房价、地价高涨导致拆迁成本高涨，旧改风险加大。在万科牵手深铁形成了强强组合之后，一方面，“地铁+物业”将成为华润置地的竞争对手；另一方面，华润股权也会被稀释，希望以大股东优势整合万科、做大地产的战略变得渺茫。

　　但是，如果没有宝能的支持，即便华润反对也是白搭。而且，此次签字仪式和新闻发布会上，作为深铁“娘家人”的深圳国资委、中国轨道资本投资“一哥”——中轨集团、中国城市轨道交通协会均表示支持，希望深圳在轨道物业开发和支持都市圈上发挥带头作用，一定程度显示政府的态度。而且，双方有意识地将此次合作上升到PPP和“一带一路”的改革高度，也使得华润投反对票顾虑大增。

　　同时，近期各地“高价地”中70%为“央企造”，据悉近期已有央企被“约谈”。作为国家顶梁柱的央企，在稳增长、促改革中发挥中流砥柱的作用，也是华润要考虑的重大因素。2015年，万科每10股分红7.2元，股息支付率达45%，再次赢得上市公司“分红牛”称号。无论从哪方面看，在“遍地是钱却找不到去处”和“资产配置荒”的当下，持有股票做财务投资者，分享万科PE抬升红利，不啻为华润的最优选择。

　　依据上述分析，笔者认为，华润投赞成票的可能性也较大。万科股权再造即将落幕，这是楼市跑马圈地时代结束的标志，更是我国楼市存量时代和都市圈时代到来的标志，搭建在轨道上的楼市将迎来新机遇。去年以来的楼市大分化，以及近期热点城市“高价地不断”，已显示出人群开始向都市圈迁徙的倾向。目前，京沪穗深轨道对城市交通的分担率分别为42%、51%、47%和28%，而东京、伦敦、纽约已达到了80%至90%的水平，这是我国都市圈集聚能力的阻滞所在。

　　“轨道+物业”，一方面将高效率扩展都市圈周边的空间，再造“中心区-卫星城”的都市人口、产业分布新格局。今年以来，面对京沪穗深的高房价，都市圈内二、三线城市商品房销售量价迅速攀升，显示“都市圈化”在草根层面已在自发推进。轨道交通的大发展，无疑将是都市圈进一步发展的坚实支撑；另一方面，高房价和高地价驱使下，大城市空间重塑的改造成本高不可攀，“轨道+物业”带来的空间增值效应，通过物业销售兑现，将为这种再造和集约利用提供充足的资金流，而楼市的“铂金时代”就藏在这中间。