合富置业：10月首置比例上升 二手楼议价空间大

　　一、10月广州二手楼市交投仍低迷，楼价下跌0.4%

　　2011年10月合富标准二手住宅价格指数(广州)(以下简称合富标准指数)为1498点，环比2011年9月下跌0.4%，同比2010年10月上涨9.2%，较基期2008年1月上涨49.8%(见下表)。

　　10月份广州二手楼市交投仍较低迷，看楼量、成交量处于低位。本月买家观望情绪有所加重，入市谨慎，首次置业人群比重继续上升。卖家心态有所放松，部分业主出货意愿增强，议价空间加大，特别是急售类型业主让价幅度较大，有的可让价10%以上，部分高端板块业主出货意愿增强。总体上本月二手楼价有所下调，幅度较以往有所加大。

　　二、买家观望情绪加重，入市谨慎

　　受限购、限贷、一手楼价走低、银行房贷绷紧、首套房利率上调、银行联网等多种因素的叠加持续影响，10月广州二手楼市交投仍较低迷，看楼量、收客量低位盘整，整体二手楼市人气淡静。据调查，10月二手买家的观望情绪总体有所加重，看跌预期较普遍。部分买家还价幅度甚至高达20%—30%，有的买家即使遇到价格、综合素质符合预期的物业，购房热情却仍不高，入市十分谨慎。

　　三、首置人群增加，改善需求比重下降，中小户型、低总价物业受青睐

　　10月广州二手楼市首次置业人群的比例继续上升，据合富置业数据显示，今年10月广州二手买家首次置业的比例高达66.3%，较7—9月份有所上升。从近期的成交结构看，首置人群的交投比例呈持续上升的态势。

　　与首置人群增加相对应的，改善型需求的比重则呈逐渐降低的趋势。据合富置业数据显示，今年10月广州二手买家中改善型买家的比例仅为20.6%，较此前的30%左右明显下降。一方面改善型买家具有较大的需求弹性，另一方面，部分高端买家购房意愿下降也是改善型买家比重下降的重要原因。据悉，高端二手买家多为有入市资格的企业主、商人、高级公务员以及大型企业的高层管理人员等，这部分买家对经济的敏感度相对较高。近期在国外经济低迷以及国内流动性持续收紧的影响下，中国经济面临的不稳定因素有所增加，部分高端买家对经济的预期偏向谨慎，购房意愿因此有所降低，看跌的预期较以往更坚定。

　　此外，首次改善型买家入市门槛提高，也是10月改善型需求下降的重要原因。临近年底银行额度再度收紧，第二套房贷的放款速度更为缓慢，利率也相应地有所提高。“贷不了、供不起”，首次改善型买家入市成本进一步增加。10月银行与二手网签实行联网，除税费大幅增加外，银行杠杆率下降，改善型买家入市门槛再度提高。

　　临近年底，积累的首置刚需缓慢释放，其中以年轻的结婚需求占较高比例。另外，由近期的成交看，长线投资客的比例一直企稳在10%以上。说明在较高的通胀下，部分社会资金仍然青睐风险较小的不动产作为长期理财收益的工具。受此影响，年轻首置、长线投资客青睐的小户型、低总价物业成交有所增多，实力改善型买家需求的较大面积高端物业交投比例则有所减少，从而导致了10月份住宅买卖套均面积、套均总价较上月皆有所降低。据合富置业数据显示，2011年10月广州二手楼市成交套均面积为80.3平方米，成交总价为122.8万/套，较9月份均有所下降。

　　10月一次性付款的比例再次攀升至四成以上，主要受银行额度绷紧影响。此外，“卖一买一”准买家入市增多以及银行与二手网签联网，银行房贷杠杆率下降，也是重要原因之一。

　　四、租金高位企稳，2011年租金涨幅与楼价大致相当

　　从9—10月份的租赁市场看，租赁交投活跃度略有降低，主要与毕业生租房潮平复后的季节性因素有关。租金方面，据合富置业数据显示，今年9、10月份广州二手住宅的平均租金高位企稳在39—40元/平方米/月之间，较年初1月份，普遍有10%—20%的涨幅。与往年售价涨势远高于租金不同，2011年广州二手住宅的租金涨幅大致与售价相当。这一方面与今年楼价受政策强力调控有关，另一方面也与通胀高企以及市场上存在真实而庞大的居住需求有较大关系。

　　图：2011年1—10月广州二手住宅租金、售价走势

　　五、业主出货意愿增强，议价空间略有加大，急售业主降价幅度较大

　　10月业主心态总体有所松动，业主出货意愿增强，议价空间集中在5%—10%，较以往略有加大。本月业主心态出现一定程度分化。在通胀高企下，部分变现需求不大的业主惜售心态反而有所加重或转售为租，降价意愿不强，议价空间集中在5%—10%左右。以本地多套物业的业主居多。

　　也有部分业主心态逐渐转弱，让价幅度较大，有的高达10%—20%，这部分业主经济预期偏谨慎，或者资金紧缺，高位出货意愿较强。其中以较高端物业的商人、投资客、企业主以及国外或港澳台户籍的业主表现较为明显。从成交个案看，10月大幅度降价的中高端成交案例有所增多，零星散布于珠江新城、汇景新城、滨江东等高端板块。从目前情况看，业主出货意愿有所增加，二手盘源供应有所上升，由于需求被较大程度抑制，偏紧的供需关系暂时缓解。

　　六、中心区楼价降幅略有加大，外围区域止跌企稳，大部分板块价格有所回调

　　从区域看，本月中心区二手楼价保持上月以来小幅松动的态势，但幅度较上月略有加大。

　　天河区、海珠区、荔湾区、越秀区的二手楼价均略有所回调。白云区、番禺区区二手楼价降幅稍大，分别为0.5%好0.6%。外围区域花都、罗岗、黄埔的价格则止跌企稳。

　　从各板块看，本月大部分板块的楼价均有不同程度的下跌，部分板块的跌幅有所加大。10月楼价跌幅较大的板块主要分以下三种情形：

　　一是地段价值相对不高，抗跌性不强，买家以实力稍弱的首次置业者居多的板块。如鹤洞板块、大石板块以及南洲板块。

　　二是较高端板块，买家以多次置业为主，购房需求弹性较大，受限购影响较大或观望情绪浓厚，需求减少;部分业主担忧经济走势或急需套现，出货意愿增强，让价幅度较大。如汇景板块、滨江东板块、珠江新城板块等。

　　三是中心区受一手楼市影响明显的板块。如新广从板块、桥东板块等，主要受附近一手新盘推出较多的特价单位影响，二手楼价有所回调。

　　附录：广州市十区一市2011年10月二手住宅指数走势

　　天河区10月二手楼价环比微跌0.2%，高端板块价格降幅较大

　　本月天河区二手楼市总体仍较低迷，政策综合叠加影响下，买家持币观望心态浓厚，部分买家还价5—10%。业主高位出货意愿略有增强，心态有所放松，议价空间也略有加大，一般情况下，业主都有3—5%的谈价空间。

　　由板块看，本月汇景新城、珠江新城等高端板块的价格下调幅度较大。受经济以及民间资金紧缺影响，较大幅度让价的盘源有所增多，降价幅度高达10%以上，业主多以境外人士、华侨以及急需资金的生意人或投资客居多，主要集中在较高端的板块，如珠江新城、汇景新城等。本月天河整体二手楼价小幅回调。

　　越秀区10月微跌0.1%，楼龄偏旧的小户型学位房受到首次置业者的青睐

　　10月越秀区二手交投仍保持低位盘整态势。买家以改善型学位房需求较多，受银行与二手网签联网后，按揭门槛提高、税费高昂影响，买家入市难度大幅增加，优质楼盘成交比例大幅减少。相对来说，楼龄偏旧的小户型房改房受到首次置业者的青睐，并成为10月份的交投主力。业主高位出货意愿有所增强，心态有所放松，部分急需资金的业主5%左右小幅让价。也有部分鲜有放盘的优质物业高价放售，试探市场。

　　荔湾区10月二手楼价下跌0.5%，需求减少，部分业主急售物业

　　本月荔湾区二手楼市表现一般，看楼量、成交量没有太大起色。买家以首次置业婚房以及拆迁需求为主，受首套房利率上调影响，买家入市较犹豫。业主高位出货意愿有所增强，议价空间略有加大，总体二手楼价稳中略调。

　　由板块看，本月鹤洞板块楼价下跌较明显，主要与鹤洞板块的买家实力相对较弱，大市下行环境下，板块抗跌性不强有关。本月中山八板块的价格也有所走低，主要中山八部分专业市场的商户资金紧缺，一定幅度让价出售物业变现有关。

　　海珠区10月二手楼价微跌0.3，改善型需求购房迫切性不高，业主心态有所放松

　　本月海珠区二手楼市人气相对较好，但交投并没有明显增加，主要受首套房利率上调的影响，加上此前符合资质的客户被快速消化，但月底海珠区交投活跃度略有回升。买家仍然以首次置业刚需买家为主，本地改善型买家或观望或抱着“执平货”心态入市，看楼积极性不高。业主高位出货意愿有所增强，部分“卖一买一”以及急需资金的业主让价幅度较大，总体二手楼价稳中略降。

　　图：2009年1月-2011年10月海珠区二手住宅价格走势

　　从板块看，本月南洲板块跌幅较大。南洲板块的买家以实力一般的外地首次置业者为主，受首套利率上浮以及税费影响较大，买家入市积极性降低，业主让价幅度加大。滨江东的买家中改善型的比例相对较高，这部分买家多抱着“执平货”心态入市，购房迫切性不高，整体楼价有所松动。

　　图:2011年10月合富标准指数海珠区各板块走势情况

　　番禺区10月二手楼价下跌0.5%，一手供应充足，外地、香港业主心态相对较弱

　　本月番禺区二手楼市仍保持一定的人气，但交投量较上月仍有所减少。主要受“佛山限购松绑政策取消”事件的影响，部分买家认为政策仍会加强，预跌心态加重，加上二手网签银行联网后，贷款门槛提高、税费高昂以及一手新盘低开等因素影响，二手买家入市意愿降低。部分业主心态有所放松，外地、香港户籍的业主以及此前的投资客心态相对较弱，让价幅度较大。但受通胀高企、现金贬值影响，本地自用业主的心态仍较强硬。

　　从板块看，本月番禺各板块二手楼价均有不同程度下跌，其中大石板块楼价跌幅较大。主要与大石板块本身的地段价值以及抗跌性有关。此外，也与大石板块以实力稍弱的首次置业较多有关。

　　10月白云区二手楼价较上月下跌0.6%，一手楼市影响明显，业主心态放松

　　本月白云区二手楼市总体仍较胶着。受白云大道、金沙洲部分一手新盘低开、首套房利率上调以及政策叠加综合影响，买家预跌心态有所加重，还价幅度高达10%—20%，部分买家即使有符合价格预期的物业，但入市仍较犹豫。业主心态有所放松，让价幅度略有加大，个别急需资金的业主降价幅度10%以上。总体二手楼价有所下调。

　　从板块看，本月新广从板块降价较明显。主要受岭南新世界一手楼盘推特价单位，由原来2万/平方米，下降至1.6万元/平方米有关。此外，由于新广从板块的时代玫瑰园、岭南新世界等盘之前涨势过快，在楼市调控期，价格有所回调。

　　花都、黄埔二手楼价企稳止跌，增城二手楼价有所下跌

　　经过数月来的回调，9、10月份外围花都、黄埔的楼价本月企稳。受政策叠加综合影响，本月花都二手交易节奏有所放缓。10月花都新盘供应充足，部分新盘的价格甚至低于二手较优质盘，部分二手买家被分流，加上首套房利率上调，买家观望情绪较浓厚。业主心态总体较稳定，部分惜售心态加重，部分急需资金的业主一定幅度降价，总体二手楼价平稳。

　　增城的一手供应充足，一手楼价低开。二手楼市受影响明显，交投较冷清，业主心态放松，让价幅度有所加大，楼价走低。