彭澎：要靠企业自身实力和对策应对楼市“寒冬”

　　就三个问题简单发表一下观点。第一个楼市的拐点是否来临?今年初时候我认为今年下半年来临，现在没有来临，我想三个概念要分清楚，第一个就是转折点，转折点我们的均价有没有直涨，目前来看是在慢慢的清晰，有的人分析认为，拐点是走向低谷，我觉得目前来说没有走向低谷。第三个是底点，我觉得现在低谷和底点都没有出来，所以这些都不是拐点，如果是直涨下行这个就是拐点，这个在今后可能会更加清晰一点，有的人认为拐点在今年2月份出现，这个是一个判断，当然有的北方上海的城市下降了20、30%，但是这个不是均价，我们也不能判断拐点到来。

　　这一轮调控刚开始大家并不认为调控会产生什么效果，认为会出现报复性的反弹，我觉得这样的调控和以前的调控有很大的不同，就是走向制度建设和进入一个国策，最后温家宝就表态说进入一个国策，国家政策这个跟原来的理解完全不同。为什么会这样?第一个是房地产的泡沫得到中央层面的认可，原来说把房价控制到合理的价位，现在终于说了下调了，为什么下调，就是认定是一个泡沫，否则不会下调，我想这种认识和这种制度性的建设应该具有一定的刚性和长期性，所以这个不会是短期的。

　　再一个大家可能认为现在购房还是很踊跃，但是我们可能这里面有相当多的群体其实降20%、30%他还是买不起房，这个已经是一个矛盾，有一个调研提出来多数民众基本上买不起商品房，26-60岁的民众对于调控的不满度达到了67%，这种不满度执政者不得不关心，现在的购房欲望是1.2%，这一数据确实是触目惊心，我想9项指标的满意度，最高的是只有20%，有六项不足15%，这个会引起执政者的关注，引起社会矛盾是难以解决的。

　　第二个问题是企业的对策，这个应该从三个方面判断，第一个如果拐点形成之后进入低谷期，这个有多长时间，有的认为是明年下半年，有的认为是2、3年，因为限购令会维持2、3年一直等到房产税的出台。

　　第二个制度性的调控，我们必须通过房产税的接轨，重庆市长认为全国的房地产税会在重庆和上海两个进行调整和推广，那么现在效果有多大，现在评价不是很正面，如果房地产税效果可能会受到大环境的影响，所以我们认为如果是多套持有，或者是持有成本增加，可能会增加。

　　第三个是判断企业自身的实力，你的实力你可以过2、3年，你可以扛上去，如果你熬不过2、3年就降价，你要怎么扛，就是把员工全部房价只是基本工资，这个也是一个扛法。

　　最后一个对于限购来看，我相信限购肯定是跟房地产税接轨，原来我猜测，现在看来基本上这个趋势是比较民族的，这个时间点是需要3年左右，因为公安部要求在2013年停止使用第一代身份证，我相信第二代身份证全面使用和个人信息征集体系的建成，应该有一个吻合的时间是3年，如果3年以后房地产税出来，我认为限购令也可能维持2、3年。今后房地产不会是试点，应该是全面推广。

　　国土局正在调整土地政策，这会增加我们塞地的成本，最后限购令只是一个方面，只是对投资和投机需求进行限购，而不是对刚性需求限购。保障房明年会不会签到，今年的签到坚持的很艰难。