中介协会:5月广州住宅租赁市场以转租和调租为主

   一、市场概况

　　5月，全市住宅租金为50.30元/平方米，中心区域52.83元/平方米，外围区域31.42元/平方米，租金整体走势和缓。

　　本月租赁市场平淡，市场现有需求以租期约满转租、调租为主，因此整体租金与上月基本持平。市中心如越秀、天河等热门区域租金继续高企，而荔湾在经历前数月的低迷后活跃度有所提升，区域内小户型租赁成交增多；随着配套设施的完善，外围区域的租赁市场在不断发展，但由于基数相对较低及盘源素质差异化较大，导致租金结构性变动较大。

    二、全市住宅租金价格

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　1、租赁市场平淡，市场以转租和调租为主导。5月租赁供求整体平稳，新增需求较少，市场以租期约满转租、调租为主，因此整体租金变化幅度较微。前线经理人表示，虽然本月非传统租赁旺季，但庞大的外来人口仍支撑着租赁需求保持坚挺，因此除部分地段稍显逊色、配套或户型欠佳的盘源可能会下调租金，大部分租盘的租金价格仍继续向上微调的趋势。

　　2、小部分毕业生提早出动觅租盘。随着6月毕业季的步近，前线经理人反映有小部分毕业生已开始投入租赁市场寻找房源，这部分群体有以下多项共性：一是普遍已确定工作，目前处于实习期，因此可以根据工作地点锁定寻租范围；二是偏好近地铁的房源；三是大多与同学合租。在毕业求租高峰季来临前，业主尚未调高放租价格，毕业生此时寻租有更多高性价比选择，尤其是合租中大户型可以有更多的价格优惠。

　　3、一房租金单价领跑。从各区域1-3房单元的租金情况来看，1房租金单价最高，其中天河区高达85元/平方米，主要因为一是受珠江新城高价单间的结构性拉动，二是区域小面积单元供应较少而需求蓬勃；越秀区1-3房的较优质盘源单价均在62元/平方米以上，地段优势使得租金保持高企；黄埔区各房型的单价水平相当，为33-39元/平方米左右。

   三、中心六区租赁成交分析

    1、海珠再度赶超天河  荔湾低迷后占比回升

　　图一  2016年5月中心六区租赁成交占比

　　中心六区租赁成交方面，海珠区占比回升1.7%，再度赶超天河区，其中工业大道板块过百宗的租赁量居全市前列，金碧花园、光大花园、保利花园等多个大型楼盘租情活跃。荔湾区的租赁占比今年以来基本维持在不高于9%的水平，本月租情在经历低迷后转好，占比扩大2.6%至超过一成，增长主要源于老西关及花地大道一带租赁成交的增多。越秀区占比下滑2.7%至不足7%的低位，一方面是因为放租盘源减少，供应进一步紧缺；另一方面，区域日益高涨的租金促使部分负担不起的租客群体外溢。

    2、60m2以下户型占比达六成  环比大幅扩大9个百分点

　　图二  2016年5月中心六区各户型租赁成交占比

　　本月60平方米以下小户型的租赁占比大幅扩大9个百分点，市场占有率高达六成，原因在于以小单元为主力的荔湾区市场份额扩大；同时，区域中60平方米以下户型的占比亦较上月提升约两成至超过八成，因而使得户型构成结构性下移。而其他面积区间的占比则有不同程度的下滑，其中90～120平方米占比萎缩最多，下滑4.7%至不足一成。

　　图二  2016年5月中心六区租金区间占比

　　受小户型租赁增多的结构性影响，本月租金在1500元以下的租赁占比同样扩大9.3%至接近五成，主要集中在荔湾区和黄埔区；而其他租金区间占比均趋于萎缩，其中3500元以上的占比从两成的高位回落5.4个百分点，一定程度上是受到天河区该面积段租赁份额下滑的影响。

　　市场热点：“商改租”如何定价将影响租客承租意愿

　　5月4日，国务院常务会议上提出实行购租并举，发展住房租赁市场的指导思想，并提出了包括发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等四项意见。

　　协会针对“允许商业用房改建为租赁住房”向前线进行访查了解，经理人认为，改建应根据地段或供求具体执行，更适宜集中为以下几类：一是小面积单元，有助于增加供应，缓解供不应求的现状，并且改建后租金差值相对较低；二是住房供应紧缺区域，如名校学位片区等核心地段；三是商业物业规模大、难以去化的区域，以减少商用房的空置。对于商业发展较好的区域，商业物业的需求及利润空间仍较大，改建动力及必要性不高。

　　同时，经理人表示，改建后商用房的租金定价及水电费等杂项的计收方式是影响租客承租意愿的关键，与普通住宅差距越小，出租情况越理想。目前，商业用房的租金单价约为100-120元/平方米，以60平方米计算，月租约为6000元，而同等面积的普通住宅月租平均只需约4000元，差值较大。因此，如改建后商用房租金仍然高企，商用房的竞争力较弱，租客或更倾向于选择稍微偏远的租盘。

　　以本月租赁情况来看，政策的利好尚未立即传递至市场，一方面因为具体细则仍未出台，另一方面是租赁市场主体对政策敏感性相对较弱。不过从长远来看，发展住房租赁市场的多项举措将有利于改变固有租赁模式，盘活房源增加供应，提高租盘素质。