国务院出台租赁十八条 推进房地产投资信托基金试点

　　允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；对个人出租住房所得减半征收个税

　　6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，并提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。《意见》共十八条。

　　一是政策方面的问题，即相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

　　其次是供应方面的问题，作为房产消费的辅助产业，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。政府主导的公租房等市场在逐渐扩大供应，但是目前绝对供应不高。

　　最后是交易环节的问题，相比房屋买卖，大中介公司不重视租赁业务，而小中介利用房屋托管等手段控制房屋租赁赚取差价。租赁房屋缺少税收监管，房屋租赁很多为房主与租房者私下成交，所以合同等纠纷比较多。未经房地产行政主管部门登记备案的房屋租赁行为大量存在。

　　易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分。此次国务院发布住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。

　　《意见》允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产；支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

　　值得注意的是，《意见》鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　此外，《意见》提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。其中，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，就目前情况来看，租赁市场仍存在以下三方面问题：

　　一是政策方面的问题，即相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

　　其次是供应方面的问题，作为房产消费的辅助产业，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。政府主导的公租房等市场在逐渐扩大供应，但是目前绝对供应不高。

　　最后是交易环节的问题，相比房屋买卖，大中介公司不重视租赁业务，而小中介利用房屋托管等手段控制房屋租赁赚取差价。租赁房屋缺少税收监管，房屋租赁很多为房主与租房者私下成交，所以合同等纠纷比较多。未经房地产行政主管部门登记备案的房屋租赁行为大量存在。