中介协会：营改增正式落地 市场由急慌转向淡定

　　一、经理人指数：指数继续回落  看平经理人占比增多

　　二、经理人观点：营改增正式落地 市场由急慌转向淡定

　　3月13日，国税总局表示二手房交易营业税将改征增值税，引起了市场各方的关注。3月24日，营改增细则公开，其中对于北上广深，销售购买不足2年的住房按照5%全额缴纳增值税；销售购买2年及以上的普通住房免征增值税；销售购买2年及以上的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。5月1日，营改增正式实施。对于此次税收改革为楼市带来的影响，广州市房地产中介协会的注册经理人有以下观点：

　　1、担心税增买家急入市，细则出台紧迫感舒缓。营改增由消息传出到真正落地，市场主体经历了三阶段的变化：

　　在营改增细则出台前，有买家担心税负增加而加紧入市，经理人表示这部分群体一定程度上促进了3月二手楼市创高，而业主方面由于税负可转嫁至买家身上，因此忧虑感相对较弱；

　　细则出台后，买家入市紧迫感舒缓，不少客户会向经纪人咨询，深入了解细节；

　　营改增正式实施之后，市场买卖双方通过各实际成交例子增强了对税改的了解，心态转向稳定。

　　2、税收优惠有限，涉及群体较窄，营改增未激起楼市巨浪。经理人指出，就5月成交所见，营改增开始实施为楼市带来的影响甚微，主要由以下两因素所致：

　　一方面是税收优惠力度小。据中介协会统计，以2016年5月与2014年5月中心六区二手楼价相比，上涨了约4600元/平方米，按150m2计算，增值额为69万，税改前应缴营业税3.45万，税改后应缴增值税约3.29万，节省税费仅约1643元。

　　另一方面是影响群体较窄。目前证满2年且面积在144m2以下的住房流转免征增值税，因此税改涉及的房源主要有以下两种：一是不足2年的住房，但这部分房源放盘量极少，愿意接盘的买家微乎其微；二是144m2以上的住房，据中介协会统计，2016年以来该面积段户型的市场占比在8%左右，经理人认为144m2以上的房源总价高企，面向的客户群体有限且多数资金实力较雄厚，对税费的敏感度也相对较低。

　　3、营业税“5改2”对楼市的推动更大。在近两年的房地产交易税收政策调整中，包括营业税免征年限“5改2”、唯一豪宅契税减半以及本次营改增等，经理人认为由于营业税“5改2”为楼市注入了一大波房源，因此起到的正向作用是最大的。

　　▪ 广州裕丰咨询顾问有限公司，吴东，龙口东分行

　　“细则出台前有买家签订协议要求中介或业主承担营改增可能增加的税收。”

　　细则出台之前，买家心态可划分为两类，一是对政策的不定持观望态度，二是担心后市税负加重而提前入市，其中有买家为保障自身利益会签订三方协议，要求税改后若税费增加由中介经纪或业主承担。

　　▪广州市百广家房地产中介有限公司，许雪芬，中山七路分行

　　“营改增后税负不增反降，买家不急于入市，经纪人需付出的促成力度加大。”

　　明确营改增不会加重税负后，买家急于入市的情绪减轻，业主也普遍不急售，因此经纪人需付出的促成力度反而是有所加大的。另外，板块以首置或婚房客为主，一方面会避开不足2年税负较重的房源，另一方面豪宅户型交投较少，所以营改增带来的影响很微。

　　▪广州美联港置房地产代理有限公司，袁土荣，百灵路分行

　　“细则出台后业主心态回归旺市前的平稳，营改增能为二孩换房客省税费。”

　　细则出台后买卖双方的心态有所转变，买家急于入市的情绪会减弱，同时业主心态已经从3月份的急躁回归到平稳。5月成交量与去年同期大致相当，营改增未有明显的促进作用，事实上未满2年的房源极少，基本会在满年限后才敲定成交，但在全面放开二孩的政策下，营改增能够为置换144m2以上住房的改善客节省税费。