融创南下进军广州 或许将面临价值洼地与高门槛之忧

　　融创进军广州所掀起的波澜并未消停，一边是融创联手本土房企将土地价格推高，引发广州土地竞拍市场的躁动，另一边则是横亘在这些“过江龙”房企面前的“高门槛”仍然难以跨过。

　　“融创等众多‘过江龙’房企一直对广州的土地虎视眈眈，但鲜有收获，广州的门槛相对于它的价值来说，是成反比的。”某香港上市房企广州城市运营中心的总负责人罗先生深有感慨。

　　过江龙重金押宝广州

　　与广州本土房企相比，罗先生认为，“过江龙”面对广州房地产市场，陷入重金押宝却苦苦无果的尴尬。

　　“几乎每场竞拍会，都是众多房企在举牌激烈角逐，而在没那么公开的旧城改造项目中，大家更是短兵相接。”罗先生描述到。

　　包括罗先生在内的众多外地房企人士透露，外地房企安排了不少资金，希望能抢占广州这一尚属“价值洼地”的一线城市。

　　短短的两个月，融创广深区域在项目获取上就砸金超过33亿元，有专业人士估算，融创攻陷佛山、东莞、广州三城所须支付的土地代价合计将达49亿元。

　　“去年就立下类似一道军令状，团队必须尽快进入广州，今年上半年是一个节点。”融创团队的一位人士向记者透露，为了能拿到广州的土地，融创准备了充足的资金，但直到5月初，才联合本土房企合景泰富，勉强抢到进军广州的“半张门票”。

　　5月5日广州增城朱村街宅地的入市引起包括富力、万科、保利等开发商一场火拼，历经2小时之后成交，最后合景泰富花超过30亿拿下两宗地块，溢价率平均高达179%。最后，融创与合景泰富共同宣布联手打造该项目。

　　5月15日北京壹号院产品发布会现场， 融创的掌舵者孙宏斌称，考虑到合景泰富做了好几年那块地的一级开发，在广州比较有影响力，因此合作的项目会以合景泰富的产品为主。

　　北京、上海等地居高不下的地价已经开始让开发商望而却步，而仍处价格“洼地”的华南市场逐渐成为各路房企的新战场。在“过江龙”眼中，广州的土地价格在一线城市中优势明显。

　　“广州增城不限购，房子便宜，不可能做成壹号院系列，产品将以合景泰富的产品为主，刚改项目。”孙宏斌解释。

　　融创首次在广州竞得的该地块平均楼面地价仅为每平方米5807元，尽管在过江龙的眼中，价格不高，但此价位已经刷新了增城土地市场的新高峰。

　　据合景泰富开发中心的人士透露，与融创认识一致，双方都认为这类的土地在全国一线城市中是“见少买少”，要尽快收入囊中。

　　与其相对应的是，上海松江泗泾的两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价，可售住宅楼板价5.45万/平方米，这意味着保本售价将高达7.9万/平方米，再度刷新了上周泗泾6万/平方米保本价高价地。参加竞拍的开发商多达37家，也创下的上海最多开发商竞拍纪录。

　　高门槛的尴尬

　　融创虽然对杀进广州的计划盘算已久，但进程并不顺利。据融创的相关人士透露，广州市场竞争激烈，而且水比较深，本土企业跟政府的关系深入，外来房企很难寻找适合的机会。

　　进军广州，融创需要本土企业做“引路人”。

　　融创董事长孙宏斌透露合作细节：“有一天老孔（孔健岷）给我打电话说我们一块做（广州增城朱村街地块）啊。”

　　他想着，合景泰富在当地做了几年的一级开发，较为熟悉当地，所以在项目的定位方面会以合景泰富擅长的刚改项目为主，“以学习的心态进行合作，以理解广州市场”。

　　对于其他外来房企的开拓人士来讲，广州市场并非有钱就是万能，且经常遭遇“闭门羹”。

　　“首先要解决的是关系。”广州一家本土房企的开发中心负责人透露，广州政府在楼市政策方面比较谨慎且保守，即使是一直深耕广州市场的本土房企也经常面对与政府合作变动难掌控的风险，外来房企要进入广州市场，如何做好“关系”是必修的第一堂课。

　　近几年来，不少风格激进的外来房企不断尝试进军广州，但却鲜有收获。比如龙湖地产以广州为中心的华南策略已经准备多年，却多次遭遇公开举牌未果的尴尬，最近才以高价竟得广州一宗离市中心不远的地块。

　　据了解，大部分外来开发商进入广州，首先需要付出高昂的入门费，土地就是第一道门槛，包括华发地产、金融街、佳兆业等房企近年来进军广州往往伴随刷新当地高楼价的记录，但其最终的销售楼价往往低于同区域、同时期的其他本土房企项目。

　　罗先生等“过江龙”房企内部人士感慨，利润是广州给外来开发商留下的第二道门槛。