2016年4月,广州市全市(含增城、从化)二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为78.48万平方米、84.19万平方米,成交均价17,623元/平方米。4月适逢清明淡季,二手住宅交投仍保持高位,表现优于往年同期甚至是近年的传统楼市旺季。经历上月的成交峰值后,市场消化了一批房源与客源,本月出现了小幅回调盘整,同时限购松绑利好落空亦在一定程度上打击了市场预期,预计楼市在一段时间内将处于盘整期。
一、全市成交分析:清明淡季楼市表现亮眼 成交高位小幅盘整
1、限购松绑利好落空 市场交投节奏或放缓
本月广州市二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为78.48万平方米、84.19万平方米,环比分别小幅回落4.92%及4.39%,同比分别大涨96.23%及97.02%;中介促成业务占市场总体成交的59.36%;成交均价为17,623元/平方米,环比下调1.66%。
4月全市(含增城、从化)中介促成二手住宅成交保持在超过80万平方米、近9000宗的高位,较去年同期继续翻倍高涨,而环比微幅回落4.39%,主要因为:一是3月成交创出峰值,本月的小幅回调属于合理的高位盘整;二是购房需求在上月集中释放,市场已经消化了一批客源和高性价比房源,加上本月新放盘的物业价格有所提升,导致流转放缓;三是4月15日市政府发布供给侧改革方案,明确广州继续执行住房限购政策,意味着短期内放松限购的可能性甚微,一定程度上扭转了部分购房者的看涨预期。整体来看,本月二手楼市交出了一份亮眼的成绩表,成交量甚至高于近年的“金九银十”传统旺季。
展望后市,广州市房地产中介协会的注册经理人认为虽限购松绑落空,但各方面的利好消息能有效促进房价向上,买家依然具备入市的动力,不过楼市再现3月成交盛况的概率较低,预计未来交投节奏将有所放缓,市场进入盘整期。
各区成交量的走势表现出中心区域基本处于回调,外围区域普遍继续惯性上升的特点。从各区域分析,天河及番禺区成交领先,同时跌幅也相对较大,但成交价仍保持稳中上调;海珠区成交量较上月虽有所下滑,但由于小区楼盘选择丰富,市场份额紧追天河番禺;越秀区约三分之一的成交为60m2以下的小面积单元,学位房交投继续是区域的主流,推动成交价再涨2.73%;黄埔区成交面积跌幅最大达26.89%,部分置业需求流向萝岗区;南沙区成交宗数环比急涨三成,主要是受到南沙碧桂园多宗大户型交易的结构性影响;花都区3月成交虽翻倍但未达到历史高值,本月再次发力创出新高,而成交价则被低价散盘结构性拉低5个百分点;增城是近郊区中房地产市场发展较快较成熟的区域,碧桂园凤凰城、翡翠绿洲等居住气氛浓厚的大型楼盘林集,本月成交面积逼近10万平方米。2、主力户型集中消化后占比滑落 豪宅户型市场份额回升
本月60-90m2户型的市场份额萎缩2个百分点至不足四成,该面积段盘源最受市场欢迎,但经历上月的集中消化后供应紧俏,导致成交比例有所滑落。其他面积段的占比均趋向扩大,其中144m2以上豪宅户型的占有率提升1个百分点,活跃的成交主要来源于凯旋新世界、星汇园、汇景新城、珠江帝景、山水庭院等楼盘。付款方式构成趋势稳定,按揭付款的占比近83%。
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