丁祖昱：二季度对房企来说 可能是最艰难的季度之一

　　4月15日，统计局公布了一季度房地产宏观数据，紧接着4月18日，又发布了70大中城市房价指数，相关数据出台后让行业精神为之一振。其中房地产开发投资增速在连续23个月下滑之后，1-2月迎来首次回升，1-3月份继续快速攀升，达到6.2%，新开工面积增速自2014年下滑以来，在今年1月份首次转正后，1-3月增速达到19.2%。

　　更值得一提的是，销售面积、金额累计同比增长33.1%和54.1%，是最近2年以来同比涨幅最大一次。另外，3月70大中城市房价，环比有62个城市上涨。仅从数据上来看，中国房地产已经跨过春天，直接来到了“火热的”夏天。

　　一季度投资和新开工是最让政府和行业满意的数据之一。房地产开发投资对稳定经济增长有至关重要的作用，在过去的两年多时间里，其投资增速一路下滑，不仅没有对中国经济增长做出应有的贡献，反而“拖了后腿”。2015年中国房地产开发投资增速仅有1%，总额为9.6万亿元，占GDP的14%，滞涨实际对经济增长杀伤力很大。而今年一季度开发投资增速达到了6.2%，如果扣除价格因素实际增长9.1%。

　　正是由于房地产行业的迅速启动，对今年一季度6.7%的GDP增速起到至关重要的作用，相信这个数据能够让政府、让领导欣慰，之前出台相关政策没有白出，起到了应有的效果，不仅拉动了房地产投资还稳定了经济。与开发投资相对应的是新开工面积，没有新开工面积增长自然就没有投资的增长，新开工面积增速已经连续12个月徘徊在-20%--10%之间，今年1-2月首次由负转正达到13.7%，1-3月增速份更是接近20%。由于新开工指标相对滞后，实际上这也意味着去年房地产新开工已经走出低谷，考虑到去年基数较低，新开工面积增速仍会保持目前这样的水平。

　　更令行业振奋的是销售数据。去年销售面积（6.5%）、销售金额（14.4%）的增速已经让大家感受到房地产销售大年的热度，但今年一季度面积和金额同比分别增长33.1%和54.1%，更让大家感觉到行情的热闹。一季度政策的大力推动以及需求端恐慌性入市的双重影响，再加上部分城市行情热闹，造成一季度市场的“大阳春”。而在这样的销售数据之下，各家开发企业基本都完成了销售目标，交出了圆满的答卷，一季度房企20强，销售业绩同比增长88%，超过了行业的平均增长水平（54%）。

　　从价格的角度来说，一季度已经全面回升。3月份62个城市房价同比上升，最高的深圳同比涨幅高达62.5%，考虑到去年深圳房价也是在2月份才开始启动，因此62%已经是惊人的数字。另外，上海、南京、北京等城市同比涨幅较大，这些都是当前的热点城市。而和上月相比，厦门、合肥、南京等增速靠前。可以看到，春节之后这波火热的行情还是对市场产生了巨大影响。

　　当然这些数据当中也有个别不尽如人意的数据，在全国销售一片红的情况下，待售面积仍然增长。2016年一季度待售面积为73516万平方米，同比增长13.1%，环比去年年底则增长2%。而待售面积定义是已竣工未销售的项目，实际看来，三四线城市去库存压力仍然很大。另外土地出让面积仍然下滑，相比部分热点城市不断出高价地，更多城市土地仍然滞销，看来土地更是三四线政府心头最大的痛！

　　虽然过了最近三年最热闹的一季度，但二季度能否仍能延续热闹，则尚未可知。目前情况来看，考虑到滞后性、基数较低等因素，房地产开发投资增速和新开工面积增速应该能够保持，但二季度销售想要保持一季度的增速几无可能。主要基于两点：一，去年二季度销售基数不低。特别是受到股市的全面影响，去年销售是从二季度全面启动，商品房销售面积达到18254万平方米；二，今年二季度不会再有股市效应，再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策，对市场成交有相当影响，且部分需求在一季度提前释放。

　　因此，能在二季度中保持去年增长水平，已经很不容易了，想再上一个上台阶难度极大。而待售面未来还会增长，特别是部分二线城市和三四线城市库存压力不是一时半会能够解决。所以，在度过了最热闹的一季度之后，更应该用清醒、理性的头脑对待二季度的挑战。

　　任重道远，二季度对于房企来说可能是2016年最艰难的季度之一。