易居研究院：3月房价继续上涨 部分城市上涨过快

　　3月房价首次步入“偏热”区间，部分二线城市房价上涨过快

　　一、3月房价继续上涨

　　1．房价环比同比增幅继续扩大

　　易居研究院根据国家统计局4月18日公布的《2016年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.9%，相比2月份0.4%的增幅出现了明显扩大。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。2016年3月份继续上涨，且增幅为近11个月的最大。

　　在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1-3月份增幅处于不断扩大的态势，到3月份增幅为3.1%。随着上半年房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。

　　图1  70个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2．房价上涨的城市数量在增加

　　根据国家统计局的数据，与2月相比，2016年3月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高增幅为5.4%，最大跌幅为0.7%。而在2月份环比价格变动中，最高增幅为3.6%，最大跌幅为0.7%。这反映了3月份房价最高增幅在扩大，最大跌幅则保持不变。总体上看，房价下跌的城市数量在持续减少，房价上涨的城市数量在持续增加。

　　图2  新建商品住宅价格环比上涨、下降和持平城市

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　3.厦门和合肥房价较“高调”

　　国家统计局数据显示，2016年3月份，70个城市中，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，位列前10位。

　　相比此前深圳房价的持续上涨，3月份厦门和合肥房价显得较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

　　下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

　　表1  新建商品住宅价格环比增幅排序

　　数据来源：国家统计局

　　4.房价同比上涨的城市数量在增加

　　国家统计局数据显示，2016年3月份，70个城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，为62.5%。2015年下半年开始，房价同比上涨的城市数量总体处于增加态势。到了2016年3月份，同比上涨的城市数量已增加到40个。同时，从排行中可以看出，3月份同比跌幅最大的三个城市为丹东、锦州和湛江，分别为3.8%、3.1%和2.8%。

　　下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

　　表2  新建商品住宅价格同比增幅排序

　　数据来源：国家统计局

　　二、三线城市房价上涨态势强化

　　根据国家统计局4月18日公布的《2016年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，3月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.6%、1.1%和0.4%，而2月份分别为2.6%、0.5%和0.1%。一二线城市的增幅有所扩大，三线城市在此前不涨不跌的基础上，3月份出现了比较明显的上涨。

　　一线城市的房价增幅最大、市场最亢奋，目前增幅已创下2011年以来的月度最高水平。基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨。但受相应政策调控的影响，增幅或略有收窄。二线城市也有类似的逻辑，随着部分购房需求从一线城市转移到二线城市，二线城市房价上涨的态势开始强于一线城市。相比来看，三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，总体保持在小幅上涨的状态之中。当然，三线城市房价继续下跌的可能性已不大。

　　图3  一二三线城市新建商品住宅价格环比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　三、一二手房价格增幅均有明显扩大

　　根据国家统计局4月18日公布的《2016年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年3月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.8%，目前已经出现连续12个月的上涨。相比2月份，3月份的增幅明显扩大，超过上一轮繁荣期的高点。

　　与2月相比，3月份70个大中城市中，价格下降的城市有13个，上涨的城市有54个，持平的城市有3个。而在2月份，价格下降的城市有28个，上涨的城市有34个，持平的城市有8个。这说明，2016年3月份房价下降的城市数量有所减少，上涨的城市数量有所增加，持平的城市数量有所减少。统计显示，有57个城市房价处于止跌或上涨态势。环比价格变动中，最高增幅为9.3%，最大跌幅为0.7%。相比2月份最高增幅为6.7%，最大跌幅为1.1%，可以看出最高增幅在扩大，而最大跌幅在收窄。

　　观察1-3月份一二手房的价格走势，能够看出增幅曲线走势基本一致，总体处于增幅扩大的格局。这说明包括开发类企业、房东等的市场预期基本一致。当然，对于部分大城市来说，2016年新房库存略有不足，或催生二手房价格的快速上涨。

　　图4  一二手房价格环比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　四、房价偏热风险值得警惕

　　从五灯图分布来看，1-2月份全国房价处于“合理”区间，而到了3月份快速步入“偏热”区间。这和3月份恐慌性购房情绪加重有直接关联。部分二线城市的房价呈现了快速上涨，进而会加快70城房价上涨的节奏。

　　从趋势判断来看，2016年上半年购房需求将积极释放，房价上涨的动力依然比较强劲，未来几个月将创新高，房价加速上涨的城市应采取合理措施，防范房价过热。同时，从置业的角度看，积极入市是最佳策略，幻想房价下跌并不科学。尤其是部分二线城市后续或有收紧政策的动向，所以购房者应该加快入市节奏，而非盲目观望。当然，在部分房价过快上涨的城市中，购房者若是出于投资目的，购房心态则需要冷静和理性。

　　图5  70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅区间分布图

　　数据来源：易居研究院