央行马骏：未来房地产去库存 还可对冲经济下行压力

　　出口增速与全球经济增长脱节

　　近两年，我国出口增速与全球经济增长出现脱节，即我国的出口增长弱于全球经济增速。对此，马骏解释称，产生这种现象的原因可能与这一期间人民币有效汇率升值较快、我国劳动力成本相对其他国家上升较快有关。但与韩国、我国台湾地区等出口型经济体和金砖国家相比，我国出口增速仍相对较快，而这些经济体并不存在实际有效汇率快速升值或劳动力成本激增等问题。因此，除汇率和劳力成本因素外，很可能还有其他更为关键的因素在起作用。发达经济体主导的全球价值链收缩导致的全球贸易分工格局变化很可能是更为关键的因素。

　　2008年金融危机过后，以美国为代表的发达经济体逐步将供应链转向国内，使得全球价值链缩短，价值链国际分工深化带来了贸易发展遇阻。2014年，美国和德国消费品进口分别增长4.7%和5.1%，中间品进口却分别下降2.2%和0.2%。2015年，美国和德国的消费品进口增速提高到6.7%和9.5%，但中间品进口却进一步下降27.1%和0.4%。从我国贸易方式结构看，金融危机以后，附加值较低的加工贸易在出口总额中的占比逐步回落，由2009年的48.8%下降至2015年的35.0%，一定程度正是缘于发达经济体主导的全球价值链收缩对加工贸易产生的冲击。因此，无论是像我国、墨西哥等出口型发展中国家，还是韩国、中国台湾等新兴工业化经济体，近年来外贸增速表现均较为低迷，与全球经济增长出现脱节。

　　房地产去库存的政策选项

　　针对近期备受关注的房地产去库存问题，马骏将最近各地推动房地产去库存的措施总结出以下几类：

　　第一，通过农民工市民化去库存。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。例如，山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

　　第二，通过住房保障货币化、政府回购商品房作保障房去库存。与政府兴建保障性住房不同，住房保障货币化和回购商品房并非分流需求，而是打通保障房与商品房通道，既能缩短保障房供给周期，也为去库存提供了新的需求端。例如，广西用货币化安置作为棚改的重要渠道，以帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。

　　第三，通过宽松的住房公积金政策去库存。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等公积金政策也能有效提升居民购房能力。例如，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。

　　第四，通过财税支持政策去库存。如甘肃将住房转让手续费整体下调33%，宁夏将居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。

　　第五，通过建立购租并举的住房制度去库存。通过培育发展住房租赁市场，引导房地产开发企业售租并举，鼓励各类机构投资者购房出租，既满足中低收入人群的住房需求，又可消化房地产库存。