房企深耕非重点城市“遇冷” 布局差异导致业绩下滑

　　在去年房企一片歌舞升平中，也出现了部分企业由于企业布局的差异而导致业绩下滑。截至2月29日，在已公布业绩出现首亏的23家上市房企当中，下降幅度最为明显的是嘉凯城，其业绩下滑幅度将达到6138%。雅居乐则预期2015年股东应占溢利同比可能下降约70%，核心净利润将有可能下降约40%。业内人士表示，出现亏损的房企大部分都深耕二三线城市。

　　房企业绩分化

　　Wind数据显示，截至2月29日，申万房地产行业中目前共有87家上市房企交出了2015年年度报告或业绩预告。其中，有47家公司业绩出现了不同程度的下滑，甚至亏损；其中23家上市公司业绩预计出现首亏，3家出现续亏，16家预减以及5家略减。除此之外，业绩预增的上市房企则有16家，9家扭亏以及1家续盈、11家略增。

　　出现首亏的23家上市房企当中，下降幅度最为明显的是嘉凯城，其业绩下滑幅度将达到6138%。该公司预计2015年度经营业绩将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润为-23亿元左右，而2014年同期的净利润为3809万元。

　　嘉凯城在业绩预亏公告中表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。

　　“华南五虎”之一的雅居乐去年业绩也表现不佳。根据该公司最近披露的数据显示，预期2015年股东应占溢利同比可能下降约70%，核心净利润将有可能下降约40%。对此，雅居乐解释，公司出现亏损的原因主要有两个：平均售价较以往低，使毛利率下跌；2015年下半年人民币贬值导致汇兑损失。

　　业内人士表示，当前背景下，深耕二三线城市战略对雅居乐比较不利。从雅居乐的土地储备来看，除广州（楼盘）、南京（楼盘）等一线城市和热点二线城市外，大多主要分布于中山（楼盘）、惠州（楼盘）等三四线城市，在云南瑞丽、腾冲、西双版纳等城市也有大量土地。

　　房企船大掉头难

　　与一线城市销售热闹相比，三四线城市库存高企，陷入去化泥潭。

　　“开发商的命运在两年前已注定，”一位房企营销负责人表示，现在房企再调整策略已显得比较被动了。当初不畏高成本，力拼一线城市的房企，如今看来是赌对了。以恒大为例，该公司从2013年开始不再固守三四线城市，选择布局一二线城市，先后在深圳（楼盘）、北京（楼盘）拿下多幅地块。相关人士透露，一线城市已经占据恒大土地储备的50%。恒大战略调整的效果在2015年显现无疑。2015年恒大全年累计实现销售额2013.4亿元，较2014年1315亿元大涨53.1%，增幅位列行业第一。

　　上述人士表示，调整企业布局对于致力于扩张的房企而言势在必行。当前全国楼市分化明显，三四线城市去库存压力依旧巨大。去化速度的减缓以及销售价格的低迷都会吞噬企业的毛利率以及净利润。

　　但目前对于已经布局三四线城市的房企而言堪称船大掉头难，去化艰难令企业难以获得良好现金流到重点城市拿地。而业绩不佳也难以获得资本市场的信赖，融资成本难以降低。

　　新政出台房企迎利好

　　实际上，从今年初房企销售表现来看，房企业绩格局仍难改变。

　　根据中原地产市场研究部统计数据，截至今年2月17日，有22家上市房企已公布今年1月销售业绩，其中18家上市房企销售业绩飘红，占比达到82%。领先房企仍然是万科、恒大、保利、碧桂园、华润等一线龙头房企，也有像富力、金茂、龙湖等典型房企。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，去年是房地产市场复苏的一年，但对于房企来说，利润率降低已成普遍现象，部分房企甚至出现亏损，上市房企业绩出现分化。这一趋势在2016年还会得到延续，上市房企的业绩压力依然较大，布局在三四线城市的房企，仍要努力摆脱库存积压的困难局面。业内人士表示，央行出台新政降低了非限购城市的首付比例，之后政策又调低契税营业税，再加上各城市地方新政接连出台，都会刺激楼市成交，2016年的房地产市场将出现升温，这对上市开发商业绩提升都将是利好。