2015年广东房地产销售回暖 地产金融时代将启动

　　【概述】2015年，广东商品房销售市场总体回暖，销量创下历史新高，但待售面积也达到历年最高水平，去库存压力仍然较大。与此同时，市场在业态和区域等方面不断分化，住宅、写字楼销量同比上升，商业营业用房和其他用房则同比下降；珠三角相对其他地区市场回暖步伐更快，销量同比增速持续领先。企业销售回笼资金顺畅，到位资金同比增速同比大幅提高，资金结构整体稳健。但房地产投资、商品房新开工面积等同比增速稳中趋降，市场信心有待增强。

　　一、市场运行情况分析

　　（一）销售市场运行情况

　　1.销量虽创新高，去化压力未减

　　2015年，广东商品房销售面积1.17亿平方米，同比大幅增长25.4%；销售金额1.14万亿元，同比增长35.2%；销售均价9796元/平方米，同比增长7.8%，整体呈现量增价涨的运行态势。与历年相比，2015年商品房的销售量、价均创下新高，其中销售面积比历史次高水平的2013年高出1844.62万平方米，增幅达18.8%。

　　图1： 2010-2015年广东商品房销售面积走势

　　从全年走势看，商品房销售量从年初的负增长持续提速，8月之后增速缓慢回落。从各月情况看，自5月起，全省商品房销售面积均在1000万平方米左右，呈现稳定的运行态势。由此反映，2015年第四季度的增速回落主要是由于2014年的“9·30”政策效应，即因基期数据增大所致。总体而言，2015年广东商品房销售处于高速增长区间，市场运行稳健。

　　图2： 2015年广东商品房销售面积、销售金额走势

图3： 2015年广东商品房各月销售面积、销售金额走势

　　截至2015年期末，全省商品房待售面积5637.94万平方米，同比小幅增长3.1%。其中，商品住宅3493.35万平方米，同比下降1.5%；办公楼219.70万平方米，同比增长10.6%；商业营业用房887.91万平方米，同比增长8.5%；其他房屋1036.98万平方米，同比增长14.6%。数据显示，在国家和地方政府积极支持合理住房消费的背景下，全省商品住宅的待售面积有所下降；但办公楼、商业营业用房、其他用房等商业物业待售面积继续增加。

　　图4： 2010-2015年广东房地产待售面积情况

   2. 市场分化加剧，城市群存优势

　　按用途分，全省商品住宅销售面积和金额分别为1.05亿平方米和9967.32亿元，同比分别大幅增长28.6%和43.2%；销售均价9495元/平方米，同比增长11.4%。办公楼销售面积311.12万平方米，同比大幅增长35.0%；商业营业用房销售479.21万平方米，同比下降2.4%；其他用房销售393.05万平方米，同比下降8.7%。数据显示，2014年的商品住宅和办公楼销售面积同比分别下降7.6%和10.3%，而商业营业用房和其他用房则分别增长13.2%和36.7%，2015年同比则均与2014年呈现相反走向。由此反映，置业需求持续存在，房地产依然是资产配置的重要去向，但业态结构不断分化。

　　表1  2014年、2015年广东各物业销售面积和销售增速对比 单位：万㎡

　　图5： 2015年广东各物业销售面积同比增速走势

　　按地区分，珠三角地区的商品房销售面积8706.88万平方米，同比增长29.4%，占全省的74.5%，比重较2014年提高2.3个百分点；东翼销售516.11万平方米，增长33.4%，占全省的4.4%；西翼销售880.12万平方米，增长5.7%，占全省的7.5%；粤北山区销售1577.91万平方米，增长15.4%，占全省的13.5%。数据显示，珠三角地区的商品房销售面积的全年同比增速走势明显领先于其他地区，反映了房地产市场与社会经济的内在联系关系，在住宅供求关系由总体紧缺过渡到总体平衡阶段之后，房地产区域市场的分化正不断凸显。

　　图6： 2015年广东各地区商品房销售面积同比增速走势

　　表2  2010-2015年广东各区商品房销售面积 单位：万㎡

　　全省21个地级市中，商品房销售面积超过1000万平方米的有广州、佛山、惠州、中山和东莞5个城市，比2014年增加了3个；其中，广州、惠州和佛山的商品住宅销售面积均超过1200万平方米，分列第一二三位。从住房销售均价看，深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三，其中，深圳、珠海房价同比涨幅包揽前二，广州市场重心主要是在外围区域，拉低了全市均价。由此反映，伴随着区域经济一体化的不断发展，房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强，城市群的中心城市由于需求旺盛使得房价高企，进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。

　　图7： 2015年广东各市商品房销售面积及同比销售增速散点分布

图8： 2015年广东各市商品住宅销售均价及同比增速散点分布

   （二）开发投资建设情况

　　1.资金回笼加快，结构整体稳健

　　2015年，广东房地产企业到位资金1.42万亿元，同比增长25.1%，同比提高16.9个百分点。其中，国内贷款2577.81亿元，占到位资金的18.2%；利用外资26.65亿元，占0.2%；自筹资金3933.40亿元，占27.8%；其他资金来源7626.44亿元，占53.8%。自筹资金占比同比下降4.9个百分点，以销售回笼资金为主的其他资金占比提高8.6个百分点，达到历年最高，资金结构明显改善。

　　图9： 2008-2015年广东房地产企业到位资金结构

　　其中，随着政策环境的持续改善和商业银行对个人按揭贷款支持力度的加大，企业来自个人住房按揭贷款的资金快速增长，全年合计2322.61亿元，同比大幅增长51.4%。来自银行开发贷款2379.53亿元，同比增长9.5%；非银行金融机构贷款198.27亿元，同比下降23.8%，意味着企业的资金成本有所下降。

　　图10： 2015年房地产企业来自金融机构的资金同比走势

   2.投资增速下滑，市场信心不足

　　2015年，全省房地产完成投资8538.47亿元，同比增长11.8%，增速同比下降了5.4个百分点。房地产投资增速下降，一方面是宏观经济下行，企业对市场信心不足；另一方面是去库存成为了行业共识，未来中长期的策略将以去库存、谋转型为主，企业主动放慢投资节奏。

　　图11： 2015年广东房地产完成投资走势

　　按投资结构分，建安工程投资6048.40亿元，同比增长11.4%，占房地产投资的70.8%；设备工器具购置99.21亿元，同比增长27.1%，占1.2%，两者合计拉动房地产投资增长8.4个百分点。土地购置费1711.53亿元，同比增长7.6%，占房地产投资额的20.0%，拉动房地产投资增长1.6个百分点。除了土地购置费外的其他费用679.34亿元，占房地产投资额的8.0%，拉动房地产投资增长1.8个百分点。数据显示，土地购置费对投资增速的拉动明显下降，同比下降了7.6个百分点，是房地产投资增速放缓的主要原因。

　　表3  2014、2015年广东房地产完成投资按构成分 单位：亿元

　　开发建设方面，截至12月期末，全省商品房施工面积5.79亿平方米，同比增长7.3%，同比下降8.8个百分点。其中，2015年新开工面积1.27亿平方米，同比下降5.3%；竣工面积6044.43万平方米，同比下降17.5%。

　　图12： 2015年广东商品房施工、新开工、竣工面积增速走势

　　从土地购置情况看，全省土地购置面积1478.80万平方米，同比下降24.4%；土地成交价款890.97亿元，同比增长4.0%；土地成交均价6025元/平方米，同比大幅增长37.6%。其中，广深两市土地购置面积占全省18.4%，同比下降了3.3个百分点；但成交价款占50.1%，提高了15.1个百分点，广深两市成交价款占比大幅提高是拉动全省土地购置均价增长的主要因素。

　　图13： 2010-2015年广东房地产土地购置情况

   二、后市展望

　　2015年，虽然房屋销售市场总体回暖，但开发投资依然低迷。展望2016年，国内经济运行依然面临较为严峻的考验，房地产投资筑底回升对经济稳增长意义重大。从宏观政策走向来看，央行将继续实施稳健的货币政策以平衡资本流出压力，引导中长期实际利率下行以降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放以进一步化解市场库存，进而改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，预计中央仍将从供需两端发力，稳步推进农村土地制度改革试点；加快户籍制度改革进程，推动新型城镇化建设；取消过时的限制性措施，促进房地产市场持续稳定健康发展。需求端将继续放宽公积金、货币信贷及财政等政策，加大对改善型住房需求的支持力度；供应端将加大安置房货币化分配的力度，加快培育和发展住房租赁市场。

　　从市场走势看，当下稳定住房消费、鼓励购房需求的政策环境不会改变，目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位，且仍有进一步下降空间，短期内住房需求依然会持续释放；中长期而言，提高户籍人口城镇化率、户籍制度改革及全面实施二胎政策等，都将为房地产市场带来持久的需求动力。

　　与此同时，房地产企业分化与转型仍将持续。一方面，对于一线城市及人口流入较多的部分二线城市，去库存的压力不大，但大多数三四线城市及部分二线城市则不容乐观；另一方面，房企转型深化的趋势依然会延续，“地产+金融”模式将成为行业未来的大趋势。分化市场下，开发商纷纷重回大中城市、进一步推高了土地价格，地价涨幅高于房价、利润率下行的态势使得开发商的资金压力增大，引入外部资金、合作开发，对房企而言，既能降低融资成本、又能分摊风险，地产金融化趋势会进一步加强，以房地产为基础的资产运营、资产证券化、金融服务的黄金时代已经开启。

　　综上，市场分化、房企并购整合和优胜劣汰的竞争格局会进一步加剧，房地产行业的内涵会发生深刻的变化，房地产企业只有顺应趋势、积极谋变、坚定转型，方能走得更远。

　　三、机构观点

　　【深圳世联行地产顾问股份有限公司】展望2016年房地产市场的短期走势，城市价值回归、市场分化深化的行业演变趋势下，占据全国销售额近50%份额的大中城市，需求依然无忧。但对三四线城市而言，除了核心城市周边继续承接需求外溢的卫星城，和具有独特资源、环境等优势的城市，大部分三四线的需求增长继续乏力，对这些城市而言，去库存仍是一条漫漫长路。整体而言，2016年商品房销售量略高于2015年是大概率事件，总量维持高位之下，市场分化、房企并购整合和优胜劣汰的竞争格局会进一步加剧。

　　【合富房地产经济研究院】 预计2016年房地产政策总体持续宽松，在去库存、保投资的政策主基调下，地方政府还会积极出台支持措施，市场表现应该好于2015年。二三四线城市直接受惠政策利好，一线城市限制政策全面放开的机会不大，但存在微调的可能。而随着库存消化周期缩短，部分城市如一线二线城市的房价会逐渐上行，但部分库存高企、购买力有限的三四线城市楼市表现不容乐观。2016年人民币汇率和金融市场将是影响楼市最大的不确定因素，预计经济下行将加大金融外汇市场波动，短期不利楼市。

　　【广东中原地产代理有限公司】预计三、四线及部分二线城市地方政府将继续出台有效的去库存措施，去库存仍是市场重心。房地产市场格局将继续分化，一线及人口流入型重点城市仍具极大发展上升空间，实力房企垄断将加剧，行业整合加快，房企向轻资产、多元化、互联网+、金融化延伸。广州市场方面，随着外来人口增长、家庭持续裂变、高知群体不断壮大，需求将继续稳定释放；产品套型面积再压缩，首改型需求增加，家装智能化、环保化成为主流；日趋完善的地铁线路网也将传统的“城区、郊区”概念继续弱化，外围区域成为市场重心。