满堂红：“证满5年”的二手房成交量比重将增大

　　据广州市国土房管局公布的数据，2011年9月全市10区的二手住宅登记量为42.05万平方米，同比减少35.3%。当月二手楼市继续“盘整”，地产中介行促成的二手住宅买卖、租赁交易量均较8月出现不同程度的缩减。

　　满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，9月份广州总体(不含南沙)二手住宅成交均价为14617元/平方米，环比上升1.5%，同比上升27.1%。租赁市场方面，9月份广州总体(不含南沙)二手住宅平均租金为39.0元/平方米·月，环比上升4.8%，同比上升16.4%。

　　“证满5年”物业成交比重增多

　　限购和信贷政策的实施，对广州楼市影响甚大，2011年前三季度市场基本维持“量缩价缓升”态势。由于今年的调控力度与2008年相似，故行业内有观点认为今年广州楼市的交投量与2008年持平，甚至比2008年更差一些。但据广州市国土房管局公布的数据，今年1-9月广州全市二手住宅登记宗数为57245宗，比2008年全年的53841宗多了6.3%。保守估计，即使接下来的第四季度每月平均只有5000宗二手住宅登记个案，2011年全年的总登记宗数也超过7.2万宗，总体行情一定强于2008年。

　　但不可否认，宏观调控确实令购房者的支出成本明显增加，特别是今年1月起把个人购买住房不足5年转手交易的营业税从差额征收改为全额征收，直接导致潜在客户的需求发生转变，“证满5年”的需求及成交比重随之增大。满堂红研究部把2010年至今全市二手住宅买卖交易按原业主持有年限进行划分，并统计其比例，从而发现去年每个季度“证满5年”的物业成交比例维持在34%左右，但今年前三季度该比例皆超过四成，其中第二季度更高达47.5%(下表1)。

　　满堂红研究部高级经理周峰分析，2010年虽有“二套房贷”政策制约市场，但“限购”未真正落实(2010年10月15日的“宽松限购版”意义不大)，客户入市不受限制，投资客短期转售物业的利润较大，故“证未满5年”的物业成交比例相当高。但今年客户入市意愿大幅下降，“证满5年”的物业有一个较大的吸引力，就是上一手业主的购入价比较低(2006年之前广州楼价还处于中低水平)，至今物业面值升幅在2倍以上。这批小业主面对“调整市”，主动作出价格让步的机率，比持证时间在2年以下的业主要大得多。由于今年10月1日开始，广州市房管局交易系统和银行贷款系统实行对接联网，贷款客户很难再通过“报低价”来避税，在政策不放松的前提下，“证满5年”物业有可能成为第四季度的交投重点。

　　本地客户成唯一稳定支撑点

　　满堂红研究部根据本公司促成的二手住宅买卖交易的买家身份证号码进行分类，辨别其所在省份，最后按三种类型统计其比例(下表2)。可以看到，今年第一季度除广东省以外的其他省份客户在穗购房的比例高达44.8%，同比增加2.7个百分点，但随后因新版限购政策对外地人在广州购房资格进行严格审查，该比例呈直线下降趋势，到今年第三季度其他省份客户在穗购房比例回落到38.9%，同比减少0.4个百分点，为最近一年的新低。相反，广州市本地买家的购房比例逐季上升，到今年第三季度达到33.0%(去年至今新高)。周峰认为，非广州本地的客户一向是广州楼市的绝对主力，楼市成交量萎缩，所减少的就是外地客户的有效需求量，实际上广州本地客户对楼市的支撑是相当稳定的，这才导致其成交比例上升。不可否认，若现行政策不适当放松，外地客户的成交比例或会继续下降，广州二手楼市将无法在第四季度的传统旺季出现“反弹”。