“金九”泡汤“银十”有戏？房价是否到了“拐点”

    “金九银十”向来是楼市最重要的时间节点之一。不过，随着限购等调控政策显露威力，九月楼市现今已然遇冷，“银十”似乎成为发商最后一根救命稻草。据悉，近期一些开发商开始预热，9月底，楼市降价潮已经初现。“银十”能否带动楼市，目前还是一个未知数。不过，业内分析人士认为，在限购、限贷、限价等“三限”政策的累积效应下，“银十”很难发生奇迹，无论是从消费习惯还是市场现状来看，开发商恐怕都要白忙活一场。

    “金九”泡汤

    房地产业界期待的“金九”并未如期而至，相反，北京、上海、广州等一线城市的楼市还遭遇了寒流，一些二线城市成交量也普遍下滑。与此同时，困扰民众的高房价也有了松动迹象——中国国家统计局最新公布的数据显示，8月份，70个大中城市有46个城市的新建商品住宅价格停止上涨步伐。

    9月26日，中指院公布的最新报告显示，上周被监测的35个城市中，有22个城市楼市成交量同比下降。而在这22个城市中，又有13个城市的成交量跌幅在30%以上。数据显示，深圳同比跌幅最大，达到64.89%；其次是大连，同比跌幅超50%。业内人士指出，调控政策继续从紧，楼市仍将量价震荡。

    业内人士表示，限购令实施以来楼市成交量不断下滑，开发商回笼资金速度放缓，这促使开发商放手一搏。降价换量，成为不少开发商的选择。房企试图“降价换量”，但购房者态度冷淡，导致北京楼市“金九”的成交量持续低迷。北京中原地产预计9月新房和二手房的总成交量将同比下降超过50%。

    就新房而言，北京市房地产交易管理网最新成交数据显示，9月1日至27日，北京市新房商品房住宅成交量4418套；成交均价为21720元/平方米，较8月下降0.5%，延续此前的下降趋势。9月第四周，北京新房商品房住宅累计成交1448套，较前一周增长超过40%，创下最近8周来的单周最高成交量。但就单月而言，截至9月25日，9月的新房住宅总成交量不足5000套，与2010年9月的12248套相比差距巨大。

    就新房和二手房而言，北京中原地产最新发布的报告认为，截至9月27日，9月北京二手房住宅成交7053套，加上新房住宅成交4418套，总成交量为11471套，维持8月的低迷状态。预计9月总成交量可能在1.35万套左右，较去年同期下降超过50%

    21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，9月前3周时间内，上海全市新增供应的32个项目中有46.9%至今零成交，9月的供销比下降至1：0.48。上海一手住宅可售面积一度在870万平方米以上高位徘徊，超越2008年末 850万平方米的水平，为近4年最高。

    9月1日至16日，深圳一手商品房成交均价为17750元/平方米，上月同期均价为20196元/平方米，而2010年同期成交均价为20417元/平方米。无论同比还是环比，深圳一手房价格跌幅均超一成。“最近三四个月，深圳房价环比涨幅从0.7%降到0.4%，到目前基本实现了零增长。”深圳市房地产研究所所长王锋表示。

    9月5日至9月11日，福州市5城区商品住宅签约218套，环比减少100套，成交面积为24429.89平方米，环比减少30%，创下近两个月以来的周成交新低。而在1至8月，福州楼市整体呈低迷态势，成交量为12178套，成交面积为1344463平方米，相比去年同期，成交量下降37.5%，成交面积减少37.7%。

    楼市的“金九”败局已定，“银十”能否出现转机还存在很大变数。随着“十一”的来临，不但多个楼盘用打折促销等传统手段造势吸引买家，开发商也开始绞尽脑汁制造各种噱头“博关注”。

    9月24日，金地集团在上海的项目“金地·艺境”推出新一批房源，成交价格为1.65万元/平方米左右，相比其前一批房源2万多元/平方米的均价下跌了3000多元，降幅达到15%。“金地从来不说降价。”一位金地集团内部人士告诉记者。然而，在市场整体低迷、上市房企必须回笼资金的周转压力下，一向不言降价的金地终于就范。

    不仅是金地，包括绿城、仁恒、龙湖在内的多家大型知名房企在沪项目近期成交价格均有所下调。从各个区域选取了目前在售的32个典型标杆楼盘，对比9月与8月成交价后发现，有15个楼盘9月成交价低于8月，占被调查楼盘总数的47%。部分楼盘调价幅度达15%，调价幅度较大的以中高端项目居多。

    上海中原物业代理公司副总经理唐振东认为，目前部分楼盘的降价还只是一个开始，楼市真正的降价狂潮将在10月到来。“10月是开发商今年最后一个出货时机，必须抓住，到时候所有降价促销措施都必须亮出来。”

    随着最近广州开发商打折促销的越来越多，广州楼市9月份成交量已有回暖之势。数据显示，广州中秋后7天成交量环比回升了一倍。有业内人士认为，目前广州楼市外围区域价格也已经出现松动迹象，十一黄金周降价幅度会进一步加大。

    10月3日至6日，一年一度的上海房地产秋季展示会将在上海展览中心举行。记者从参展名单中发现， “十一”房展会的参展项目为250个，相比今年“五一”房展会上升了40%。在此次参展企业中，不乏万科、保利、金地、万达等知名企业的身影。此次‘十一’房展会有折扣，但是幅度和强度可能弱于预期，原因是，不少企业为了降低促销的敏感度，会比较低调地处理促销方式。”此外，虽然刚需项目存在促销预期，但是此次房展会上，项目大幅度明面上“掉价”的可能性不高，取而代之的会是一些曲折性降价。

    业内人士普遍预计，楼市“金九不金”造成的库存量放大，可能成为之后“银十”期间楼市全面降价的一大推动力。此外，记者注意到，一些楼盘在推出价格让利的同时，还在景观绿化、付款方式、工程进度等方面予以配合，打出“组合拳”来吸引购房者。

    值得注意的是，市场总体供应量是否增长，被不少业内专家视为影响下一阶段楼市总体走向的重要因素。

    北京市房地产交易管理网最新成交数据显示，截至9月27日，北京市新房住宅库存量达112656套、1441.4万平方米。国庆黄金周，北京有12个新盘将开盘销售。从目前公布的价格来看，4个项目价格明显低于周边同类项目，但七成消费者认为房价还会继续下降。业内人士预计，国庆假期形成楼市销售“黄金周”的难度上升，成交量不会超过800套，比9月同期下降20%左右。

    从9月份开始，上海新建商品住宅的供应量已经有所上升。据上海搜房网数据监控中心统计，9月5日至9月11日，上海市内共有7个住宅项目开盘，环比前周上扬了130%；总计推盘量1300余套，环比也上扬了近140%。但由于有效供应相对较少，成交量不升反降。中国房产信息集团高级分析师付琦分析说，9月前14天的新开盘楼盘中，单价2万元以下的楼盘仅占两成，六成是单价3万元以上的。高档楼盘受限购政策影响大、低价房源少、降价房源少，这都导致了成交量的萎靡不振。“10月如果中低价盘增加，或者开发商合理定价的话，成交量也许有所上升。”付琦表示。

    “拐点”已现？

    房价松动是中央政策持续调控的结果。2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施。9·29出台的一系列调控细则，让公众意识到此番调控绝不仅仅是一个形式，从而这一轮政策被冠以“新政”的称号。如今，距离9·29新政整整一年，房价终于开始停止上涨态势并出现松动。

    那么，房价是否到了“拐点”？对此，农业银行最近发布报告称，中国房价增速的持续下滑不能作为拐点将至的判断标准，认为目前房价拐点已经显现或过于乐观。报告称，在当前错综复杂的国际国内经济形势下，二次探底的风险加剧，未来紧缩性政策转向的可能随时发生。有专家认为，应慎谈“拐点”。首先，境外热钱横流、投资渠道缺乏；保障房建设尚需关注；房地产在地方财税收入方面的“替代产业”还未培育。

    虽然还不能就此断定中国楼市已现拐点，但狂奔多年的中国楼市，似乎迎来了“被控制”的良机：去年以来，中国12次上调存款准备金率，5次上调存贷款利率，越来越紧的货币政策对楼市产生了很大影响。而行政性的限购令，更成为抑制楼价的关键。继在一线城市实施限购之后，官方已要求增加二三线城市限购。

    一连串行动和措施，明确传达出决策者抑制房价的决心。实际上，中国此次楼市调控的手段十分明显：一方面采取限购、限贷、试点房产税的方法，抑制投机和投资需求；另一面通过大规模建设保障性住房等措施，增加住房供给。在需求和供给上同时做文章，应该能将高企的房价打压下去，从经济理论上站得住脚，且调控手段已初见成效，这也是持楼市观点论者的主要依据。

    不过，需要警惕的是，中国此轮房价上涨的因素和背景复杂，且围绕中国楼市何去何从，充满了利益博弈。因此，倘若缺少及时、有效的后续配套措施，目前楼市调控的良机，很有可能再次沦为房价报复性反弹前的一次“假摔”，甚至为利益集团巩固既得利益提供便利。

    此外，限贷政策在抑制投机和投资冲动的同时，也可能伤及中国经济。如何破解这一难题，多数建议将目标锁定在房价走高背后的卖地财政：在城市化加速过程中，真正上涨的不是房价而是地价，中国现行的土地制度已经造成一些地方政府对土地财政的依赖，以及与开发商的利益依存。因此，加快改革土地财政的速度和力度，构建多层次房地产市场，才是解决中国楼市顽疾的根本之道。

    从紧的货币政策和严厉的地产政策，已经让部分房地产企业感受到压力；决策者坚定的决心和调控手段的初见成效，也已经让部分投机者产生了动摇。中国楼市从疯狂中降温，只是调控的第一步，它也只是为决策者们“做更多事情”换取了一定的时间和空间。

    未来房价会继续下跌吗？下跌空间有多大？华纺房地产开发公司有关负责人认为，现在房价下跌的空间已打开。先是成交量下跌，开发商在价格上硬扛着，有一天扛不动了，价格就会降下来。若中央调控政策不放松，房价肯定下跌。在中共十八大召开之前，大致是稳中有降。有的开发商最悲观的预测是房价下跌30%，大多数开发商认为下跌10%-15%左右。

    国际评级机构标准普尔在9月27日发布的一份新闻稿中称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。不过，标普表示明年住房销售减少30%的可能性不大。对于明年房价的预测，标普企业评级董事符蓓称，仍预计明年国内房价下跌10%，同时维持对中国房地产行业“负面”展望。

    当然，也有很多舆论并不相信中国房价会下跌，原因之一就在于作为行政手段的限购，不可能成为市场常态，只要熬过限购期，房价照样会步步高升。