张大伟：地价疯市场也疯？ 单价10万+还是价值洼地？

　　北京未来将有50个10万+顶豪！

　　北京已经出现了41宗地块楼面价超过3万，其中楼面价超过6万的有5宗，楼面价超过5万，其中楼面价超过6万的有5宗，楼面价超过5万的有9宗，楼面价超过4万的有11宗，楼面价超过3万的有16宗。也就是说未来：房价预期在15万左右的将有11个项目（楼面价超过5万的）售价挑战10万以上的合计的将有21宗，叠加部分老项目，未来北京10万+将有50个：

　　待售、预期售价在10万的，将有50个项目!

　　顶豪遍地，真顶豪应该具备什么？顶豪其实明显有自身的“房地产马太效应”。

　　出现在土地价值最稀缺的地方，自身及周围的配套建设就会越高端、越丰富，随之对高端人群的消费吸引力就越大，购买物业的客群就越高端，顶豪产品设计就越奢华顶级，自然售价就越高，象征意义愈发突显！

　　但这些因素中，无疑，区位和地段仍是衡量世界顶级豪宅的核心标准，从世界公认的顶豪纽约One57、伦敦海德公园一号、东京The House、洛杉矶贝佛利山豪宅来看，无一不在印证这一点。

　　归根结底真正的顶豪应该有四大要素：

　　1:优越的城市属性，占据国际性都市的核心地段资源；

　　2:稀缺的自然属性，拥有不可复制的景观资源；

　　3:价格昂贵的同时兼具国际流通性，具备价值带来的溢价空间；

　　4:领先的国际标准的建筑设计水准和品质。

　　真正的顶豪王者，地段决定一切，比如：在北京创造历史销售单价记录的一个最贵顶豪：

　　在没有样板间、没有示范区，只有售楼处和沙盘的情况下，建委网签显示，已经签约5套，其中3套单价直逼20万，另外还有6套处于认购或资格核验状态，如此惊艳市场的豪宅，想必大家已然知晓是哪个项目。

　　北京壹号院

　　那么其他项目能成为顶豪的有哪些？

　　从位置看：目前北京最核心的项目自然是三环：

　　在过去的5年内，北京土地供应中，三环只有5宗地，而且商品房住宅面积只有25万平米，按照单套150平米的平均面积计算，只有1500套左右！

　　豪宅产品的持续热销的现状，无疑是开发企业的投资风向标。在自住房、限价房政策的联袂影响下，开发企业的利润重心显然需要转向高端产品的开发销售。在10月20日刚刚结束的丰台樊家村地块竞拍中，经过104轮激烈竞拍最终以49.5亿元的高价被某房企收入囊中。伟哥测算，这处位于略显偏远的丰台区的地块，楼面价高达7.5万元/平米，未来售价预测将突破15万元。

　　随着主城核心地块的减少，库存的逐渐消化，即使是远处东坝、孙河等地块上的高端不动产也早已突破十万元大关。

　　2015年的北京楼市迎来了高端住宅的井喷式热销，预计这样的趋势还将持续数年之久，而豪宅的供应层面则呈现出明显的外溢化趋势，未来的豪宅置业的价值判断则值得深入权衡。

　　与此同时，如果我们专注于当下市场的话，内城二环、三环附近仅存的少量顶豪项目，或将成为今明两年高速去化的焦点！

　　在内城顶豪稀缺的背景下，目前在售的使馆壹号院10月18日，由融创开发的北京顶豪项目使馆壹号院开盘首期房源全部卖完，成交额达10亿元，一举刷新3000万量级顶豪热销记录。

　　使馆壹号院仅用了三个月的蓄客时间就取得10亿元的成交额，一反豪宅项目“细水长流”的销售模式。究其原因，使馆壹号院地处东直门腹地的绝版区位即是价值的体现。

　　顶豪应该具备的极致产品力！除了区位优势外，使馆壹号院的产品力也是获得热销的主要原因：

　　特邀著名室内设计师梁景华先生亲自设计，独特的新中式的风格让每一位到访者眼前一亮。相较于市场上千篇一律的欧式、古典等风格，使馆壹号院另辟蹊径，摒弃一系列当下陈旧的设计习惯，从高端客群的居住感受出发，将传统与现代，前卫与沉稳巧妙融汇，真正呈现适合于居者的空间感受。

　　使馆壹号院的室内观感含蓄而大气，没有一丝一毫的材质堆砌感，整体色彩柔和温暖，各种材质的线条恰当点缀，中式元素的纹理、框线灵动呼应，就连晚上的室内光感都是经过反复计算与修正的。由此可见，产品上尽善尽美的确是该项目拔得头筹的一大利器。

　　除此之外，融创还在寸土寸金的二环地块上拿出9000㎡的土地，打造了双重园林供业主私享，户均绿地面积更是高达40余平米，与此同时，筹建方还将这片土地上既有的古建四合院合院修缮保护，纳入景观系统，人文特质在这个项目中同样体现得淋漓尽致。

　　融创，从北京的西山壹号院开始就展露出被人赞誉的顶豪专家实力，对产品精雕细琢的坚持一直延续，而且迭代升级。

　　地产白银时代如同小米的雷布斯所言，“好公司不需要营销，好产品才是最大的营销。”那么下面的公式成立也就成为必然！

　　极致的产品力+融创的豪宅专家品牌+绝版地段=顶豪热销