刘德扬:未来两三年中资仍会持续加速布局海外房地产

　　中国投资者对海外房地产投资持续升温。

　　“我认为中资布局海外房地产这个趋势是会继续的，至少未来两三年会维持增长的态势。一是未来两三年中国经济继续会面临下行压力，二是人民币国际化的需求。近几年来很多国外的基金都是来中国募集资金，因为他们看到了中资日益增长的资产全球配置的需求。”第一太平戴维斯物业顾问中国CEO刘德扬在接受《21世纪经济报道》记者专访时表示。

　　刘德扬在加入第一太平戴维斯之前，曾担任仲量联行上海公司董事长。他于1989年成为英国皇家特许测量师学会及香港测量师学会会员。

　　《21世纪》：能否介绍一下第一太平戴维斯与中国投资者的合作？

　　刘德扬：最近，中信集团控股子公司中信建设将成为第一太平戴维斯全球独家市场顾问项目总部基地伦敦皇家阿尔伯特码头项目“ABP亚洲商务港”的总承包商，我们负责这个物业的销售。另外，今年中民投投资了第一太平戴维斯的基金（Savills Investment Management），我们帮助中民投在欧洲寻找投资机会，具体的操作都是我们负责。目前的投资标的主要都在英国，欧洲大陆地区的经济都还在复苏阶段，个别国家比如德国经济比较稳定，但东欧、南欧的状况不太好。目前，欧洲值得投资的目的地不是太多，加上还有欧元的问题。

　　《21世纪》：最近有媒体报道称，中国投资者的注意力正在发生转变。据世邦魏理仕的数据显示，今年上半年，中国对美国商业地产的投资总计达到37亿美元，这比2014年全年中国对美国商业地产投资的1.5倍还多，而同一时期，中国对英国商业地产的投资略有下降。你是否也注意到了这种变化？

　　刘德扬：中国投资者的注意力转向，我认为这是近期的一个过渡阶段，但伦敦和美国的房地产市场不能一概而论。2008年金融危机后，美国的资产贬值30％－50％不等。过去一年，因为美国经济的复苏，流向美国的资金不断增长，大家认为资产价格从低位开始反弹了，看好反弹空间。而伦敦在金融危机之后资产价格没有跌过，一直维持增长的势头。最近投资者可能会产生是不是价格过高的怀疑，可能觉得增长的空间比以前小了。伦敦房地产市场的吸引力在于其长期持有的稳定性和安全性，特别是办公空间租赁，伦敦的公司签租合同期限一般是10－15年，租金回报非常稳定，所以适合中长期持有，短期投资者可能会觉得伦敦的机会不大，而习近平主席刚访问过的曼彻斯特可能比较适合短期投资者。

　　我仍然看好伦敦的物业，伦敦是欧洲投资最旺的地方，是最受外资欢迎的目的地，一是其世界金融中心的地位，二是因为其货币英镑没有像欧元般受到金融危机的影响。最近一个亮点是中英之间的金融合作。当世界其他地方的房价在经历调整时，伦敦的房价不降反升。现在还在开展基础设施建设，快速轨交贯通伦敦东西，城市的活力将得到进一步提升。

　　《21世纪》：美联储加息对于中国房地产市场和开发商有怎样的影响？

　　刘德扬：美联储加息对于中国市场有如下影响，一是进入中国市场的资金流将减少，有些资金会回流至美元资产，这种情况多是短线（3－5年）持有者，中长期投资者应该不会有影响。近期，对于短线投资者来说，受8月人民币贬值影响，产生了进一步贬值的预期。对房产开发商来说，美联储加息，其借贷成本将会增高。由于国内银行贷款利率偏高，门槛也高，所以许多企业包括房产开发商在内，都需要通过发行外债来融资，国外借贷成本较国内低一倍。而一旦美联储加息，对这些企业来说就意味着融资成本上升。

　　《21世纪》：中资全球配置的需求会不会受美联储加息预期影响？

　　刘德扬：货币利率的变化或多或少会影响到他们的需求，不过我认为因为目前中国经济增速正面临下行压力，这会推动投资者放眼海外，寻找有更好成长潜力的市场。中资走出去的趋势会继续，至少未来两三年会维持增长的态势。近几年很多国外的基金都来中国募集资金，因为他们看到了中资日益增长的资产全球配置的需求。

　　《21世纪》：中国投资者在海外地产市场的布局情况怎样？

　　刘德扬：住宅市场方面，传统的金融中心的房地产仍然是值得中长期持有的稳定、安全的资产，比如伦敦、美国东西岸的主要城市，澳大利亚的悉尼、墨尔本以及新西兰的奥克兰。香港目前是豪宅很受大陆高净值人群的青睐。新兴的住宅市场有日本东京、大阪，吸引了众多周边亚洲国家个人买家的欢迎。据我了解，大部分中国开发商也是跟随中国个人投资者的海外购房需求去开拓海外市场的，这还是一个房企主流的“走出去”的商业模型。

　　目前，中资投资海外的写字楼物业大部分是投资型物业，用以自用或收租。大型国企、银行“走出去”有办公需求，像大型险企“走出去”，一般会购买一些物业作为自己的“旗舰”资产，比如平安保险买下了伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼。相比之下，绿地项目是比较少见的。传统金融中心的写字楼可以说是“只有买贵，不会买错”，要考量的因素就是“地段，地段，地段”，传统金融中心的优质地段物业适合长期持有。