从化建设新城区已箭在弦上 限制发展是从化楼市重要利好

　　今年8月，从化正式“撤市设区”并入广州市，与此同时，地铁14号线强力推进、交通路网革新，“广河湛梅”拟建高铁，从化也有望迎来首个高铁站。在十一国庆黄金周，从化实现了旅游收入3.13亿元，有97.26万人次畅游从化。

　　作为广州北部生态卫星城，生态是从化最大的资源优势。从化也提出要打造“广州第一旅游大道”和“流溪温泉旅游度假区”。与此同时，从化还将有望承接广州转移来的30万人口，从化建设新城区也箭在弦上！

　　“从化副中心规划中提出，由于要承接广州都会区转移来的30万人口，常住人口由67.8万扩到90万，管理服务人口扩到120万。需要在从化老城区的基础上设立新城。而规划中分析认为，实现空间规划扩张发展最适宜往北跨越式拓展，可拓展大于50平方公里用地。”

　　以上的种种利好，会给从化楼市带来哪些影响和变化？为此，媒体采访了从化多个开发商、代理商负责人，听听从化一线开发商最真实的声音。

　　其中不乏业界最为新颖的观点，从化本地最大的得田地产代理董事长袁志敏就提出，不希望从化楼市走“旧路”，限制从化房地产发展其实是对从化楼市的最大利好。究竟要如何解读呢？让我们来一起看看以下干货吧！

　　采访嘉宾：

　　珠光集团从化公司营销中心总监 林楚侨

　　得田房地产顾问有限公司董事长 袁志敏

　　爱尚流溪 邓经理

　　保利桃花源 任经理

　　1、今年以来从化利好消息不断，楼盘销售与以往相比有何变化？客户构成比例如何？

　　爱尚流溪（邓经理）：今年项目去货的速度比较快，我们的客户群以从化当地居民为主，一般是三成的广州客，七成的从化客。

　　得田地产（袁志敏）：第三季度我感觉有两个利好，体现在数字上量还蛮大的，成交套数、面积环比均有百分之十几的涨幅，总体来说是量升了，价格还是比较稳定。

　　这主要是从化有两个强心针，8月份正是撤市设区了，一些需要入户广州可以通过购买物业落地，第二个利好可能受股市影响，从6月份股市跳水后到现在没起来，民间可能对房地产又恢复了一点投资的信心。

　　说到从化客户的构成，其实应该分成三大板块，第一个是从化的南部太平镇为主，很多也有大盘，这个板块可能6-7成的客户来自于广州，而且很大一部分来自白云区、太和。

　　第二板块是我们得田本身所代理的从化主城区，三个中心街的楼盘为主，差不多可能有10个楼盘，基本上有9客户都是是本地的刚需客。

　　第三板块在北线，就是我们常说的温泉板块，还有介于在温泉和主城区指尖的九里步，这里有很多大盘，这里可以说是重兵把守，吸引了7成的客户来自广州，以洋房为例价格基本在6000-7000元/㎡不等。

　　2、客户对于从化楼市的认可点在哪里？从化的旅游资源与房地产项目应该要有怎样的结合，才能更好地发挥各自的特色？

　　珠光集团（林楚侨）：从化的环境优势不用赘述，而交通的发展、十四号线地铁正在施工对客户来说则是一剂强心针；而在”撤市设区”之后，从化政治地位提升，这会给人一种心理上面的期许，现在从化人也成为广州人，并且能够享受到广州市民所拥有的养老、医疗、教育、福利等同等待遇，在政策上，从化相关政策规划也跟广州市发展是并驾齐驱的。

　　在产品与环境的结合打造上，珠光集团是以一个“御生活生态城”的概念去运营从化市场，什么叫御生活生态城？就是“一河两岸三核心”，由四个项目构成，第一是珠光流溪御景、第二是珠光御景山水城以及珠光山水御苑、第三是珠光云岭湖度假项目，这四个项目就占据了流溪河398万平方米的无污染的核心区域，这四个项目所在地点无论是地段、所拥有的资源、还是它的规划，都是在从化比较少见得到的。

　　爱尚流溪（邓经理）：主要是“投资与度假”的需求比较明显，从化是广州十一个区中价格最低的一个区，属于价格洼地。现在从化规划发展也挺快的，地铁14号线、105国道快速路同时在建，以后的预期应该是比较好。

　　从化也有很多的旅游点，比如温泉、水果、空气指数等等，作为广州后花园，从化旅游景点多，非常适合一家人过来养生度假。房地产如果可以在一个自然环境比较好地方，会与旅游相得益彰，带动周边的商业、经济等。

　　温泉、空气、水是从化最为珍贵的自然资源

　　得田地产（袁志敏）：广州客对从化的认可始终在：环境是第一位的，性价比是第二位的。撤市设区以后，广州市对从化的定位还是“养好山、养好水”，做好环境的保护，从化还是有一定环境优势和预期。

　　保利桃花源（任经理）：从化生态环境良好，发展度假型房地产的优势很明显。我们的客户主要是面向中产，对生活品质有意识人群，以小面积的山地别墅为主，价格不贵，投资压力比较小，项目环境非常不错，是属于典型的“轻资产“，适合偶尔居住。

　　在于资源的结合方面，我们会是引进酒店式的管理，引入医疗方面、养老需求、幼儿园等，使得一家大小更加适合自住和常住。

　　3、从化打造“广州第一旅游大道”和流溪温泉旅游度假区，您认为从化目前还缺乏哪些配套服务和产品？

　　得田地产（袁志敏）：现有配套是不够的，从化设区以后，广州市政府大概拨款30个亿，主要是做两件事:第一水源保护，第二通公路(包括轻轨)，这两方面比较宏观的配套放在这里，其他的医疗、教育等配套这几年也在跟上；此外，现在的大盘也需要做自配的基本配套，比如幼儿园、商业等，是随着项目开发而规划的。

　　从化最缺乏产品还的是公寓，基本上为零，过渡性、短暂居住、低门槛的投资产品在广有很多，但从化基本上没有。

　　第二个主要微型化的产品，现在卖的比较热闹的是100多平米小别墅，我们把享受型产品紧凑化、低门槛化、微型化，这个是未来的方向。因为现在重资产的东西，随着十八大以后消费观的变化，以前高大上的别墅现在市场很难接受，因此将市场的客户群定位在金字塔中间更有市场。

　　从化目前常规产品太多，过往有90、70的政策性规划要求，导致如今小户型产品如今不吃香，物以稀为贵，我们现在统计从化最畅销的是100-110㎡的产品，这也是最保险、最易销的产品。

　　保利桃花源（任经理）：未来从化旅游、健康、度假的度假需求量会比较大，目前来看从化距离比广州市区还是比较远的，基础建设一般，但地铁、路网的建设会改善这方面的问题，旅游区的规划还是比较零散，这个需要一定的时间来改善。

　　4、从化将在老城区的北部将建50平方公里的新城区，作为承接广州市都会区转移人口的主要地区，你觉得新城区的建设对于从化楼市会产生什么影响？

　　爱尚流溪（邓经理）：从化有一个“北优”的战略优势，这对于房地产绝对是一个非常利好的消息，规划新城政府就会做出一些相应的配套，商业、路网、地铁等配套肯定会带旺房地产市场。

　　江浦街、105国道北段包括温泉区在内，政府都储备了很多用地，这里将会是新城区的核心，因为街口老城区比较拥堵，而这个地段离老城区其实也很近，只是10多分钟的车程，对于广州人来讲，这只是很短的时间；对于从化当地人来讲，也会慢慢接受这个这个地段，改变他们一定要住在老城区的观念。

　　保利桃花源（任经理）：新城区还处在规划的阶段，大部分的广州客户还不太清楚，我觉得应该到了拍地阶段，利好会相继出现。

　　“限制发展”是对从化楼市的重磅利好

　　5、从化作为旅游资源得天独厚的区域，和广州甚至珠三角其他发展旅游的城市如南沙，花都、增城，清远等相比，在城市发展方面有何竞争力，反映该区域房地产市场的趋势如何？

　　珠光集团（林楚侨）：现在老百姓选房眼界越来越宽了，从老城区不断地扩展到番禺、南沙、从化等这些外围区域。我觉得这种改变有两个原因：第一个是一个城市向外区扩展变化的需求；另外一个就是需求观念的变化，现在城市人已经厌倦了高压、空气污染、还有城市森林这么一种居住环境，所以现代人也慢慢崇尚绿色、健康的居住环境。

　　在这种变化之中，从化就凸显出它的优势，因为从化是一个生态旅游城市，市政府对它的发展也是有限制性的，不能有污染的产业存在，所以它的一些天然、不可复制的生态资源，造就出它的一种绿色、健康生活的基础，这也是从化置业的优势所在。

　　得田地产（袁志敏）：从化最大竞争力除了环境，还有一个未来预期，“一环两纵三横”的交通路网建设、撤市设区后，广州市政府对从化地方直接的财政支撑、生态保护。

　　此外，还有一个最重要的利好——限制房地产发展。限制房地产发展其实是一个利好，对房价、对投资都是一个利好的东西。

　　我举个例子，清远是楼市“重灾区”，它没有限制房地产的发展，体现在所有的综合用地都能盖房子，导致了市场一窝蜂产品泛滥；第二，容积率没有上限，从化容积率基本在2.0-2.5之间，但清远是3.0、4.0、5.0，甚至类单体容积率在7.0、8.0；所以造成清远同样的产品，卖了7年8年9年还是4000多的单价。

　　从投资的角度，物以稀为贵，产品的有限性，这也是一种利好，从化不要再走清远这种“旧路”。

　　保利桃花源（任经理）：从化自然资源景观比较好，撤市设区后，从化的最大优势就是在广州十一个区中，它是自然环境最好的区域，一定会吸引更多人过来。