万科转型商业地产新商业战略：万丈资本专注存量资产

　　万科一向专注的普通住宅领域已不再有高增长，这从万科年报数据可见一斑：2011年至2014年，万科的净利率逐年下降，分别是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

　　万科商业地产投资正在寻求新的突破。

　　9月25日，万科集团高级副总裁、主要分管万科集团商用物业的丁长峰在易居沃顿房地产研修班北京课程段授课时，谈及万科为何介入商业地产，此前不做是因为没有资金沉淀无法实现高增长、拿不到便宜的地，而现在是“不得不做”。

　　一个事实是，万科一向专注的普通住宅领域已不再有高增长，这从万科年报数据可见一斑：2011年至2014年，万科的净利率逐年下降，分别是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

　　在商业地产介入路径上，万科内外两路并进，外部与基金进行项目股权合作，内部则通过成立资本管理平台进行兼并收购，从而有效解决商业地产资金沉淀过多的问题。

　　21世纪经济报道记者同时获悉，万科内部新成立的万丈资本有限公司，首席执行官由丁长峰出任。丁长峰透露万丈资本的主要业务是金融和城市存量资产的收购改造。

　　上海九项目齐发

　　据21世纪经济报道记者不完全统计，万科商业总建筑面积已超过1400万平方米，包括217万平方米购物中心、70.25万平方米酒店及服务式公寓、442万平方米写字楼。其中，非住宅业务总资产超过1900亿元，共计25个万科广场在建或者规划中，截至目前有5个万科广场已开业，至2016年末将同时运营10个万科广场，总资产将达到304亿元。

　　克而瑞研究中心分析师傅一辰指出，万科做商业地产的劣势在于，缺乏运营经验尤其是高端办公的经验，目前还没有拿得出手的案例，因此他们通过引入各种基金做轻资产，希望另辟蹊径。而做轻资产考验的就是企业的运营能力，如果运营能力不提高，资金实力再雄厚也需要交学费。

　　据透露，万科上海2015年内会有5万平方米商业面积入市，明年5月份再供应5万平方米。预计到2020年，万科上海至少会布局4个万科广场，3个万科中心。

　　经过3年发展，上海已是万科商业地产布局最大区域之一。目前上海万科广场、徐汇万科中心、滨江万科中心等9个项目已陆续进入招商阶段，接下来就是开业。

　　万科商用资产管理公司总经理叶挺曾透露万科在商业用地选址法则：核心商务区、具备高增长潜力的新兴商业区，预期可以迅速成熟的、必须跟轨道交通结合的片区。他指出万科比较看好的都是轨道交通节点、大型商业区、甚至整个长三角的核心驱动区。例如浦东陆家嘴周边的经济外溢区，又例如位于七宝的万科广场不仅处于两条地铁交汇处，周边人口甚至都超过50万。