陈方勇：有刚需的存在房价就始终坚挺 不可称为泡沫

　　原标题：谈谈房地产的刚性需求

　　这次中报虽然亮点不多，但还是出现了一些比较有意思的情况，比如多家房企都不约而同的要提出分拆物业单独资本化。其中包括万科“睿服务”的2.0版，虽然还 未明确资本化的时间表，但已箭在弦上了；中海于今年7月表示已向香港联交所递交申请，要求批准对中海物业的股份以介绍方式独立上市；碧桂园早在14年业绩 发布会上披露，“社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向”。5个月后，在15年中期业绩报告发布会上，明确指出了其物业板块的分拆上市计划。而富力也不 甘人后，作为“老牌资本主义强国”，李思廉表示“将一些物业管理分拆出来上市，是将公司一些价值释放出来”，“相信我们的物业管理业务也隐藏了很大价 值”。

　　这些年房地产行情的支撑有个重要因素，所谓“刚性需求”，简称“刚需”，几乎所有的不可思议都可以用这两个字来解释。自住性需求是刚需，城镇化发展农民进城 是刚需，改善性居住需求是刚需，年轻人结婚的婚房是刚需，靠近好学校的学区房是刚需，资金需要抵御通胀避险的投资型需求也是刚需，有这么多的刚需存在，房 价就始终坚挺，而无论价格如何令人吃惊，只要有真实的购买需求在，就不可以称之为泡沫，因为存在即是合理。

　　不妨我们花点时间来探讨刚需背后的逻辑。我认为，刚性需求首先应该是一种人的基本需要，就是说人们只要生活就会产生的需要。最 基本的刚需的是“衣食住行”，其实就这四个字还可以分不同的层次，我们讲最最基础的，那就是：衣要蔽体，食要果腹，住要安睡，行要可达。这四样需求，每一 样都可以对应一种建筑需求，最直接的“住”是住宅，却也可以是公寓、酒店，甚至澡堂（你一定听说过有人在澡堂里过夜吧），当然你也可以说是地下室、桥底 下、地下通道；“衣”需要去个服装店来买，或者去裁缝店来订做；“食”需要去餐馆里吃，当然你也可以自己做，那么你得去超市或者市场买菜；“行”需要一个 车站，当然您也可以腿着，路上有个遮风挡雨的亭子是不是也不错？可以说人们的行为需求直接导致了各类用途的建筑物的产生，需求越丰富就需要越多种类的建筑 物来对应，这就代表着不同的分工，城市因此而产生，因此而繁荣。所有的这些建筑物，如为公益目的由政府来兴建，我们可以称之为广义的基础设施；如为商业目 的由商人来兴建，我们就可以称之为房地产。所以，房地产首先是为了解决某种需求而存在，而房地产也不仅仅是卖住宅。

　　我们都知道马斯洛的需求理论，知道人的需求是分层次也是在不断变化的，基本上随着人的年龄增长，随着个人财富的积累，最迫切的需求是不一样的，这种最迫切的 需求对于这个个体来说就是刚需。所以我们需要澄清一个概念，刚需并不一定代表大众的需求，更多的情况下就是小众，对应到房地产上，往往就体现为针对特定的 区域、特定的人群和特定的功能。所以对于房地产这个行业，定位很重要，设计很重要，经营很重要，就是因为如果你投资建 造出来的这个建筑物不能找到匹配的需求，那么你就等于建出来一个垃圾，多好看都没用，不被人需要的东西就是垃圾！当然没有人会想花那么大的代价去建一个垃 圾，可惜就有人根本不顾真实的市场需求去做自我陶醉的事，结果没人买单，自己投的钱打了水漂不算，那些建筑迟早会被炸掉重建，白白浪费了地球上许多不可再 生的资源，罪过啊！所以负责任的房地产投资一定要先找准真实的需求是什么，会是那些特定的人群来买单，他们希望用来做什么，我们造出来的这个建筑物是否能 让他们觉得好用，找的定位越准，越是“量体裁衣”，就越是不可替代，也就越有价值。反过来，对于一些“普适性”的地产项目，貌似市场广阔，做什么都行，卖 给谁都行，但就是没有自身的价值，随行就市，市场一片大好时也能卖的出去，但市场一旦出现波动，第一个被市场抛弃的就是此类项目。

　　我们看看离开最基本的需求，对于人们的生活还会产生什么样的需求。我想，随着人们解决了温饱问题（这个对大多数中国的城市居民来说应该不是问题）和安居问题 （这个在中国的解决率官方口径大约是90%左右），就到了提高生活品质的阶段，这在房地产方面的直接反映就是改善性居住需求，需要房子大一点更舒适一些， 交通更便利一些，生活配套更方便一些。“住”在中国人的心中是首先需要改善的，然后才是“行”（买车），每个家庭大的投入基本就在这两块了，然后才是 “衣”和“食”，不排除后两种有偶尔的奢侈，比如买个名牌包、去馆子搓一顿，但要整体提升一个品位，恐怕还是得等前两种的落实。这些需求我们不妨统称为改 善性需求，针对的是处于上升空间的人群，也是这“地产黄金十年”的主要需求客户。对应这样的需求，房地产业提供的更多还是居住上的满足，这几年进入到了商 业地产领域，主要体现为购物中心及城市综合体的开发，对应的是人们消费习惯的升级，很快就发现，需要提供的绝不仅仅是硬件的产品，需要更多软性的对位，比 如时尚感、体验感，甚至文化上的认同。我们发现，随着需求层次的提高，需求也呈现多样性的特点，这就是满足需求的难度加大，难以采取统一的解决方案，这也 就是通常人们会说“住宅不过是小学，商业地产却是上大学”，需求使然。随着人们富裕程度的提高，理财也成为一种主要需要，这就是投资需求，投到地产上对应 的投资目的就是获取租金收益或者转卖获取升值差价，表现出来的形态一种就是“炒房团”，另外一种就是“房东”，不排除有“炒房炒成房东”的意外结果，但从 趋势看，房地产投资终究会回归到以出租为主要投资回报的正途。回顾一下，不难发现我国的房地产市场正是经历了这么一个需求升级的过程，从刚性自住到改善性居住再到地产投资，对于不同的地域，可能递进的阶段不同，但趋势应该一样。

　　遵循上面的逻辑，房地产再往后该怎么走就不要紧盯居住这个最基层的需求，不妨想想还有哪些需求是没有被挖掘，而现在又渐渐成为刚性需求的？我忘了在哪里看到 一位高人说的一段话，非常有道理，他说人一生的欲望大约可以用八个字来形容：吃喝玩乐，学游养终。前四个字乃青壮年所追求，声色犬马，歌舞升平，归纳起来 表现为对物质的占有和享用，在上一段的改善性需求大致属于这个范畴。后四个字的境界则是人生进入下半场且财富积累到一定程度的精神追求，并不是所有人都会 进入这个阶段，而能进入这个阶段的人一定对财富的欲望已没有那么强烈。具体到房地产上，我们能够提供什么样的产品来满足这样的需求？如这需求为物质，解决 方案比较简单，贴金贴银，投其所好，彰显价值感；如这需求为精神，地产就仅为一个载体，关键在于能否掌握对接的资源，往往就是智力资源，少数的专家资源。 引申开来，这样的需求对应的产业是教育、文化、旅游、医疗、养生、养老、临终关怀等，可以与地产结合变成诸如教育地产、文旅地产、养老地产等，也是时下热 门的方向，不过不要搞错方向，走“挂羊头卖狗肉”的路子，靠概念低价拿地但实质是卖住宅，终究是落了下乘，大规模圈地更是奇怪，这注定是小众市场，宜精而 不宜滥。

　　不妨大胆的想象，房地产的未来不会是以卖房子为主要表现，而是成为一个载体通过提供某种符合特定需求的服务而存在。人 类繁衍不息，代际交替不断，人生有起伏跌宕，国运有兴衰转折，刚性需求会一直存在着，也一直变化着。作为最古老的行业之一，房地产或者说营造这门生意会一 直存续下去，短短几十年的历史说明不了什么，暴利不该与这样一个行业划等号，忽略了真实的需求会败的一塌糊涂。关注刚性需求，就能找到那块能让你踏实的坚 硬平地，虽有大风浪，可无惧矣。