中原：写字楼租金出现分化 销售价格仍将攀升

　　随着住宅市场调控多次加码，开发商纷纷加大对商业地产的投资，推动了商业地产贷款的大规模增长。近期，银监会在年中的工作会议上提出要加强对商业物业等贷款的监测。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，随着下半年更多商用物业的上市，或将缓解目前商业地产市场火热的局面。
租金走势分化 深圳高位回落

　　据中原监测数据显示，7月六大城市写字楼租金指数整体延续上涨趋势。其中北京、上海、成都、杭州租金上升，涨幅分别为4.93%、1.37%、0.10%、1.81%，广州与上月持平，而深圳则出现环比下跌。租金上涨的城市中，北京、上海、杭州受租赁需求活跃影响，本月甲级写字楼租金出现加速上升态势；成都租金虽有小幅上涨，但近期涨幅有逐步收窄的趋势。

　　本月，深圳甲级写字楼租金指数高位回落，为217.53点，达到195元/平方米*月，环比下降3.05%，这是自2009年4月以来，深圳甲级写字楼租金的首次明显下跌。其中福田中心区的主要甲级写字楼租金均出现显著下滑。而准甲级写字楼方面则表现较好，7月深圳准甲级写字楼租金依然保持快速上涨，环比涨幅高达5.39%，再创反弹新高。福田中心区的准甲级写字楼平均租金达到194元/平方米*月，与同区域甲级写字楼的租金204元/平方米*月相比，仅差4.58%。

　　另外，在甲级写字楼租金出现上涨的城市中，除杭州因样本楼盘调整出现空置率上升外，其余城市的空置率均出现明显下降，北京、上海、成都的甲级写字楼空置率环比分别下跌4.78%、4.99%和3.72%，而租金指数下跌的深圳本月空置率激增29.06%。本月，北京甲级、准甲级写字楼空置率分别为5.24%、3.71%，处于低位。刘渊表示，受此影响，北京写字楼租金未来仍有上涨潜力。

　　销售市场平稳 价格仍将攀升

　　供应方面，本月四大城市写字楼供应大幅增加，总供应面积为121.63万平方米，环比上月大幅增加近2倍，创出年内新高。其中，北京本月共有14个办公物业入市，集中供应104.60万平方米，环比上月大增450%，占四大城市本月总供应面积的86%；深圳从年初以来一直无新增供应。

　　销售方面，四大城市写字楼7月销售面积约为42.76万平方米，与上月基本持平。其中，受珠江新城部分楼盘热销的影响，广州写字楼市场表现明显优于其它三个城市，成交量创出年内新高。北京本月供应量的集中入市并未拉动成交量的快速回升，预计下月北京写字楼成交量将有明显回暖。

　　价格方面，深圳、广州、成都、杭州写字楼价格较上月变化不大，仅广州出现1.27%的环比涨幅。前7个月，四个城市写字楼价格累计涨幅明显，分别上涨26%、18%、7%、6%。与此同时，这四个城市写字楼租金涨幅分别为19%、12%、3%、7%，除杭州外，其余3个城市价格的涨幅均明显高于租金的同期涨幅。目前来看，广州和成都的租金回报率仍在较好水平，分别为5.93%和7.63%，深圳和杭州的租金回报率相对较低，分别为4.29%和3.94%。

　　刘渊认为，在住宅限购的大背景下，租金回报率相对较高且稳定的写字楼成了投资者新的目标。考虑到目前租金依然保持较快增长、空置率持续走低，写字楼的投资行为仍将继续活跃，未来写字楼价格上涨依然可期。