管清友：对地产周期看法 我们总结为盛夏已过寒冬未至

　　“从中长期的趋势来看，人口结构的拐点，往往意味着房地产市场拐点的到来。”近日经济观察报举办“2015蓝筹地产年会”，民生证券研究院执行院长、首席宏观研究员管清友在会上专门就房地产周期研究发表了自己的看法。“对地产周期的看法，我们总结为盛夏已过，寒冬未至。”管清友说。

　　当前，我们的劳动年龄人口和刚性需求人口都出现了绝对数量的下降，注意不是增长速度的下降，而是绝对数量的下降。15岁至64岁、20岁至29岁年龄段的人口在整个人口结构当中都出现了绝对数量的下降。

　　“从发达经济体走过的路径来看，人口结构和房地产拐点是息息相关的，中国劳动人口2011年出现回落，未来几年还是向下的趋势，刚性需求的增长已经见到了天花板。”管清友说，这方面美国和日本的情况非常明显，经济学界和实业界都是有共识的，房地产周期的变化是由人口结构的变化决定的，“很多人会问，我们的计划生育政策改变会改变现在这种人口拐点的趋势吗？答案是肯定的，不会。”

民生证券研究院执行院长、首席宏观研究员管清友

　　管清友强调，即便是我们从现在起实施全面放开两孩政策，根据初步测算，每年相当于基准数据的增加不过是一两千万人口的水平。一两千万人口的增长应该是两到三年以后，所以即便是计划生育政策现在调整，也不足以改变我们的人口结构，当然也不足以改变整个房地产行业的拐点到来。

　　管清友说，到2016年之后，根据现在的估计，房地产刚需人口会加速下滑，而且这一轮的需求高峰实际是对应着上一轮人口高峰，我们叫做最后一轮生育高峰。最近有一句话比较流行，“侠之大者为国接盘”，这句话最早说的是股市，也同样适用于楼市。

　　管清友说，先看短期、中长期的上行动力是不足的，有很多原因，从资产配置方面讲，居民已经把大的资产配置到了金融资产，在过去的一年股市上涨当中大家应该已经看到了，现在也已经到了还账的时候了。

　　那么，是不是房地产行业就没有什么希望了呢？也不是。管清友认为，4万亿之后，这一轮房地产短期快速上升的趋势结束，库存的消化时间大大地拉长了。“我们也做过一些调研，一些地方按照今年销售情况还不错的库存去化的速度，大概也还要经历三到四年。这是否意味着会出现美国和日本那样的房地产行业崩溃，我认为不可能。”他进一步补充到，“很多人拿我们现在的情况和日本90年代中期，广场协议之后的情况比，忽视了几个非常重要的因素，一个是中国的城镇化水平与当时美国和日本的情况完全不一样，我们做了一个简单的比较，日本在房价见底的时候城市化率达到了77%，美国这个数字是达到了81%，而我们的城镇化率现在尽管超过50%，但真实的城镇化率大大低于这个数据。”

　　管清友指出，其实今年总体上一二三线城市的销售情况还是不错的，相对于去年，特别是二三线，或者是二点五线城市的销售情况比去年改善还是非常大的。当然我们也要注意，我们总体上的城镇化的速度是放缓的。城镇化的潜力能不能发挥出来，其实跟我们能不能跨过中等收入陷阱，可以说是一个硬币的两面。

　　“从国际比较来讲中国的城镇化率还是有很大的提升空间的。”管清友表示，房地产在整个投资领域里是非常重要的，预计一线城市房地产政策有可能进一步放松，无论财政政策还是货币政策，在未来一年当中宽松的必要性和可能性还会加大。不管你愿意还是不愿意，中国极有可能与欧洲、美国走一样的路，就是走向全面的宽松。此外，从资产配置的角度看，在中国一线城市适当布局一些不动产是有必要的。