此外,进入2015年,对于供应量极为稀缺的大宁板块迎来了好消息,板块内象屿大宁悦府、大宁金茂府“高价地”项目两个项目闪亮登场。而当象屿大宁悦府、大宁金茂府“高价地”项目“双星”入市之际,毫无疑问,在“高价地”频出之后,2015年大宁楼市价格势必会进一步上涨,其在整个上海市场的表现势必也会是“亮瞎眼”!
道理很简单,作为土地的面粉价格上涨了,面包(房价)价格不能不涨!尤其是对于板块内“高价地”周边的项目而言,比如,象屿大宁悦府,受益于两个大宁“高价地”的诞生及入市,其市场价值的升值空间明显会高于其他项目。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,一般来讲,“高价地”楼盘的定价往往高于板块内普通项目,从项目的开发角度来说,“高价地”项目的开发必须跳出传统的房地产开发商方式的圈子,方可立于不败之地。从定价角度而言,“高价地”楼盘的定价自然也是高于板块内普通楼盘很多。
从影响角度而言,“高价地”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价,只要“高价地”楼盘推盘成交,会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端,会带来区域内房地产市场价格整体上走高。从其他楼盘定价的角度来讲,如果不考虑调控政策的因素,有可能会由于“高价地”楼盘的标杆价格,其他楼盘在开发及定价时会跟风提价,或定位做高端楼盘。从这个角度而言,“高价地”楼盘的定价从长远趋势来讲会导致板块内房地产市场价格整体走高。
从上述分析来看,由于受益于3月和6月两个大宁“高价地”的诞生及金茂府项目的入市,板块内其他项目的市场价值的升值空间明显会高于其他板块项目。因此,类似象屿大宁悦府等板块内其他楼盘在2015年入市之际,势必成为市场关注的焦点,也将继续吸引媒体小编们的眼球。
价值点四:产业生活配套升级,晋级市级商业中心
大宁板块,作为人口密集的传统人居板块,浓厚的商业氛围是大宁板块的突出特点,并且在政府规划与开发商联动的双轮驱动之下,大宁板块产业、生活配套升级,正在形成名副其实的市级商业中心。
从规划的角度来看,2014年2月,《上海市商业网点布局规划(2013-2020)》(公众参与草案)指出,闸北环大宁商圈、苏河湾地区未来有望分别升级为市、区级商业中。原有的“大宁商圈”将升级为“大宁商业中心”,总建筑面积将不低于50万平方米,与南京东路、南京西路、徐家汇、陆家嘴等商圈齐名,整个板块未来的发展趋势已经清晰可见。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,目前大宁商圈已建成大宁国际商业广场、上海马戏城、大宁绿地、大宁中心广场二期、宝华国际、万豪酒店等项目,而久光百货、地下空间等正在加紧建设,区域整体商业功能得以进一步提升,推动整个大宁板块向“城市副中心”转变。
除了大体量的优质商业之外,大宁板块还拥有规划面积6.42平方公里的环上大国际影视园区及市北工业园区、东方环球企业中心、上海多媒体谷等产业园区。同时,医疗配套及教育资源均位于中环其他板块前列。诸多商业及文化配套的完善,也都无形中相互配合,升级大宁的区域价值。
毫无疑问,随着上述这些商业项目的建设及投入运营,大宁板块产业、生活配套将给大宁居民带来真正的 实惠,同时,也促使大宁成为名副其实的市级商业中心。
价值点五:板块高端氛围逐渐成熟,迈向国际居住社区
笔者认为,配套逐渐成熟、开发商驱动、“高价地”效应等因素会促使大宁板块高端居住社区氛围逐渐成熟。
从配套的角度而言,随着大宁的生活、产业配套项目逐个落地开花,大宁板块的楼市价值也就会水涨船高,对于高端居住人群来讲,也就会逐渐认可这个板块的市场价值。以象屿大宁悦府为例,这个项目基本上享有了大宁板块所有的配套繁华与便利。它坐享大宁国际醇熟商业配套,坐拥浦西最大城市绿肺—大宁灵石公园;马戏城、海上文化中心等国际时尚文化配套云集;三大重点学府(大宁国际幼儿园、大宁国际小学、风华初级中学),人文艺术氛围浓郁;规划中的久光、协信、市北新中心等高端商业及综合体择址旁伺,尽享城市中心繁华便利。
当然,开发商频频入驻也是大宁板块价值成长的关键,比如嘉华国际、象屿集团、方兴地产、协信地产、宝华、华发、华润等品牌开发企业的入驻,让大宁板块如虎添翼,正在向高端居住社区大步迈进。
此外,进入2015年,在大宁“高价地”及金茂府入市、象屿大宁悦府入市的带动下,大宁板块正在迎来价值点增长的爆发期,毫无疑问,大宁板块将逐渐从一个以中端改善性需求为主的板块,逐渐往中高端方向发展,最终形成高端居住社区板块。
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